Tag Formularvertrag

BGH entscheidet: Verlängerung der in § 548 Abs. 1 BGB geregelten sechsmonatigen Verjährungsfrist in Formularmietverträgen

…. ist unwirksam.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen

  • Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

verjähren nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • in sechs Monaten
  • ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Klauseln in von Vermietern verwendeten Formularverträgen, die

  • eine Verlängerung dieser sechsmonatigen Verjährungsfrist vorsehen oder
  • den Eintritt dieser Verjährung erschweren, beispielsweise dadurch, dass sie
    • für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellen,
    • sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende,

sind,

wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam und

  • zwar auch dann, wenn gleichzeitig ebenfalls die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters nach § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verlängert wird.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • der Mieter nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr hat, somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann und
  • demgegenüber der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt wird, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 08.11.2017 – Nr. 176/2017 –).

Architekten und Bauherrn sollten wissen, dass Formularklauseln in Architektenverträgen auch unwirksam sein können

So können sich Architekten beispielsweise in einem von ihnen gestellten Formularvertrag nicht vorbehalten, dass sie,

  • wenn sie wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen werden,

vom Bauherrn verlangen können, dass

  • ihnen die Beseitigung des Schadens übertragen wird.

Eine solche Klausel in einem Architektenvertrag ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam, weil sie den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Das hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 16.02.2017 – VII ZR 242/13 – in einem Fall entschieden, in dem ein Bauherr von dem von ihm beauftragten Architekten Schadensersatz wegen Planungsfehlern und wegen mangelhafter Objektüberwachung gefordert hatte.

Die Entscheidung hat der Senat damit begründet, dass ein Architekt als Schadensersatz wegen von ihm zu vertretender Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben,

  • nicht die Beseitigung dieser Mängel schuldet, weil die Mängel des Bauwerks nicht durch Nacherfüllung der Architektenleistung beseitigt werden können,
  • sondern grundsätzlich Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Geld

und durch das mit der obigen Vertragsklausel ausbedungene Selbstbeseitigungsrecht des Architekten das Recht des Bauherrn zu entscheiden,

  • ob sowie ggf. von wem er eine Beseitigung der infolge des Mangels der Architektenleistung am Bauwerk eingetretenen Mängel veranlassen oder
  • ob er Schadensersatz in Höhe des durch die mangelhafte Leistung des Architekten bedingten Minderwerts des Bauwerks verlangen will,

wesentlich beschränkt wird, ohne dass ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird oder ihm die Möglichkeit verbleibt, die Ausübung des Optionsrechts durch den Architekten abzulehnen.