Tag Grundschuld

…. weil entsprechende AGB-Klausel, die dies vorsieht, gegenüber Verbrauchern unwirksam ist.

Mit Urteil vom 10.09.2019 – XI ZR 7/19 – hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einer Sparkasse enthaltene – als Preisnebenabrede einzuordnende – Klausel, die ein Bearbeitungsentgelt vorsieht für Fälle,

• dass Kunden der Sparkasse ein bestehendes Verbraucherdarlehen von Fremdinstituten ablösen lassen und gestellte Sicherheiten unter Erteilung von Treuhandauflagen auf das Fremdinstitut übertragen lassen möchten oder
• dass die Sparkasse als neue Darlehensgeberin im Rahmen der Ablösung eines bei einem anderen Kreditinstitut bestehenden Darlehensvertrags tätig wird,

bei Bankgeschäften mit Verbrauchern,

• wegen unangemessener Benachteiligung der Verbraucher,

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam ist.

Begründet hat der Senat dies damit,

• dass der Darlehensgeber mit der Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten eigene Vermögensinteressen wahrnimmt, weshalb sein hiermit verbundener Aufwand regelmäßig mit dem gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB zu zahlenden Zins abzugelten ist und
• dies auch in Bezug auf den mit der Freigabe der Sicherheit gilt und damit für den bei der vertragsgemäßen Abwicklung des Darlehensvertrags verbundenen Aufwand, der bei dem Darlehensgeber bei der Erfüllung einer bestehenden eigenen Rechtspflicht anfällt.

Was übrigens zu wissen für Darlehensnehmer (auch) wichtig ist:
Hat ein Darlehensnehmer dem Darlehensgeber zur Sicherung seiner Ansprüche

• eine Grundschuld

bestellt, so steht dem Darlehensnehmer als Sicherungsgeber aus der Sicherungsabrede ein Anspruch auf Rückgewähr des Sicherungsmittels zu,

• wenn der Darlehensgeber die Sicherheiten nicht mehr benötigt,
• also wenn beispielsweise von dem Darlehensnehmer der geschuldete Zins und das Darlehen zurückgezahlt ist.

Der Darlehensnehmer kann dann frei wählen, ob er (vergütungsfrei)

• eine Löschungsbewilligung,
• eine löschungsfähige Quittung oder
• die Abtretung der Grundschuld an sich oder einen Dritten

wünscht (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Eigentümereines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks

• schulden das Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich,

sondern sind nur verpflichtet,

• wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden.

Denn einem Grundschuldgläubiger steht gegen den Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.

Allerdings räumt § 1142 BGB, der gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld entsprechend anwendbar ist, dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit ein, die Grundschuld

• durch Zahlung (Absatz 1) oder
• durch Aufrechnung mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht (Absatz 2)

abzulösen,

• mithin sein (sonstiges) Vermögen zur Ablösung des Zwangsvollstreckungsduldungsanspruchs einzusetzen.

Wenn es um die Möglichkeit des Ablösens der Grundschuld durch Aufrechnung nach § 1142 Abs. 2 BGB geht und

• die Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger an einen Dritten abgetreten worden ist,

muss jedoch beachtet werden, dass,

• auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist,

der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht (mehr) aufrechnen kann, weil,

• wie sich aus der auf die Grundschuld entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 1156 Satz 1 BGB ergibt,
• 406 BGB keine Anwendung findet.

Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so

• erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und

kann er in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung der Grundschuld verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 302/16 –).