Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeweils aufzustellen,
- gemäß § 28 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der
- die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie
- die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung enthält
wobei mit Ablauf des Kalenderjahres
- die Pflicht zur Aufstellung des Wirtschaftsplans endet, danach auch eine titulierte Verpflichtung zur Aufstellung des Wirtschaftsplans nicht mehr vollstreckt werden kann und
- die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung entsteht.
Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer von dem Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG
- durch Mehrheitsbeschluss
- jederzeit Rechnungslegung über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung verlangen.
Bei der Jahresabrechnung und einer durch Mehrheitsbeschluss verlangten Rechnungslegung hat der Verwalter den Wohnungseigentümern eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen (§ 259 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).
- Wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen und die Ausgaben nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verwalter auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er diese nach bestem Wissen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei (vgl. § 259 Abs. 2 BGB).
Sowohl bei der Jahresabrechnung als auch bei der Rechnungslegung handelt es sich um unvertretbare Handlungen nach § 888 Abs. 1 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).
Lediglich, wenn es während des Kalenderjahres zu einem Verwalterwechsel kommt, handelt es sich bei der von dem neuen Verwalter in einem solchen Fall zu fertigenden Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr,
- soweit er die Jahresabrechnung für den Zeitraum erstellt, in dem der bisherige Verwalter die Verwaltung geführt hat,
- um eine vertretbare Handlung im Sinne von § 887 ZPO.
Denn die Tätigkeit des neuen Verwalters ist dann insoweit notwendig beschränkt auf
- die Auswertung der Unterlagen des früheren Verwalters und
- die geordnete Darstellung des Ergebnisses dieser Auswertung und
- damit auf eine Tätigkeit, die jeder Fachkundige ausführen kann.
Dagegen kann der neue Verwalter aus eigener Kenntnis keine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der seiner Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen des früheren Verwalters abgeben.
- Die Wohnungseigentümer können allerdings vom früheren Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG die Rechnungslegung bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens und damit eine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der während seiner Verwaltung angefallenen Unterlagen verlangen.
Allein der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, kann und muss den Wohnungseigentümern mit seiner Abrechnung nämlich dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.
Befinden sich die Unterlagen nicht mehr im Besitz des Verwalters, können die Gläubiger dem Verwalter den Besitz der Unterlagen verschaffen.
Sind sie selbst nicht im Besitz dieser Unterlagen, können sie von deren Besitzer die Herausgabe verlangen.
Darüber hinaus kann der ehemalige Verwalter von dem neuen Verwalter die Herausgabe der Unterlagen oder die Einsicht in die Unterlagen beanspruchen.
Darauf hat der I. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 – hingewiesen.