Behauptet der Käufer einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie von dem Verkäufer oder dem für diesen tätigen Vermittler des Kaufs über die Belastung aus dem Erwerb der Immobilie falsch informiert worden zu sein und verlangt er wegen dieser schuldhaften Verletzung des Beratungsvertrags nach § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- so gestellt zu werden, als hätte er von dem Vertragsschluss abgesehen,
- muss der Beratungsfehler für das Zustandekommen des Kaufvertrags ursächlich geworden sein.
Dass ein vorliegender Beratungsfehler – etwa ein fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind – für den Entschluss des Käufers zum Erwerb der als Kapitalanlage angebotenen Immobilie ursächlich war,
- wird dabei nicht nur dann vermutet, wenn sich die Belastung aus dem Erwerb nach den Verhältnissen des Käufers so darstellt, dass ihm wegen seiner anderen laufenden Verbindlichkeiten alsbald der Eintritt der Zahlungsunfähigkeit droht (§ 18 Abs. 1 Insolvenzordnung (InsO)) oder dass das ihm verbleibende Einkommen unter die Pfändungsfreigrenzen sinkt (§ 850c, § 850i Zivilprozessordnung (ZPO)) und sich das Unterlassen des Vertragsschlusses somit als alternativlos darstellt, weil der Käufer mit dem Erwerb seine wirtschaftliche Existenz aufs Spiel setzen würde,
- sondern auch dann, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte.
In solchen Fällen, in denen durch die Aufklärungspflichtverletzung bedingte Unklarheiten bestehen, ist es Sache des Verkäufers darzutun und zu beweisen,
- dass die dem Käufer erteilten Fehlinformationen für dessen Entscheidung zum Kauf irrelevant gewesen sind,
- der Käufer sich also auch bei richtiger Aufklärung zum Erwerb entschlossen hätte.
Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 15.07.2016 – V ZR 168/15 – in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden.