Tag Mietvertrag

Kann die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB im Mietvertrag formularmäßig verlängert werden?

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Detmold (vgl. Urteil vom 01.06.2011 – 10 S 14/09 –) soll es zulässig sein, die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach der

  • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren,

durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag moderat zu erhöhen (in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war das ein Jahr).

Das Amtsgericht (AG) Dortmund hat dagegen mit Urteil vom 07.02.2017 – 425 C 6067/16 – entschieden, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB

  • nur individualvertraglich im Rahmen des § 202 Abs. 2 BGB,
  • in der Regel aber nicht formularvertraglich

verlängert werden kann,

  • weil die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB zum gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages gehört und
  • eine formularmäßige Verjährungsfristverlängerung deshalb gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, sofern nicht ausnahmsweise ganz besondere Interessen des Vermieters vorliegen, auf die sich die Verlängerungsklausel beschränkt.

Was Wohnungsvermieter und Mieter über die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wissen sollten

Das Amtsgericht (AG) Köln hat mit Urteil vom 28.10.2015 – 220 C 85/15 – entschieden, dass Formularklauseln in einem Wohnungsmietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam sind, wenn sie vorsehen,

  • dass der Mieter während der laufenden Mietzeit bei tatsächlichem Renovierungsbedarf nach einem bestimmten vorgegebenen Fristenplan Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen hat, er berechtigt ist, die Arbeiten selbst zu erledigen, dies allerdings auf fachhandwerklichem Niveau tun muss und
  • dass bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgegeben werden muss, da der Mieter sie bei Einzug renoviert erhalten hat.

Dass die Klausel, nach der während der laufenden Vertragsdauer Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, Mieter unangemessen benachteiligt, hat das AG damit begründet, dass

  • durch das Verlangen eigene Arbeiten „auf fachhandwerklichem Niveau“ durchzuführen, Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen können, wenn sie selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, was sie in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten und
  • dadurch das Recht der Mieter, die Arbeiten selbst fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, eingeschränkt wird (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 –).

Durch die Endrenovierungsklausel, so das AG weiter, wird der Mieter deswegen unangemessen benachteiligt, weil die Renovierung verlangt wird, unabhängig

Sind Formularklauseln in einem Mietvertrag, mit denen die Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden sind, unwirksam, hat dies zur Folge, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.
Die Pflicht die vermietete Wohnung instand zu halten obliegt dann gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter.

Wann sind Betriebskosten wirksam auf den Wohnungsmieter umgelegt?

Für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum die Vereinbarung,

  • dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung ist damit

Eine andere Beurteilung kommt allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 07.06.2016 – VIII ZR 274/15 – hingewiesen.

Trennen sich Ehegatten, muss der, der in der Ehewohnung verbleibt, an der Mietvertragsentlassung des anderen mitwirken

Überlässt ein Ehegatte nach der Trennung die zuvor

  • von ihm oder
  • von beiden Ehegatten gemeinsam

gemietete Ehewohnung dem anderen Ehegatten zur alleinigen Nutzung, kann er

  • bereits während der Trennung und
  • nicht erst nach Rechtskraft der Scheidung

verlangen, dass der in der Wohnung verbleibende Ehegatte an der gegenüber dem Vermieter abzugebenden Erklärung mitwirkt, durch die der ausgezogene Ehegatte bei der Scheidung aus dem Mietverhältnis ausscheidet,

  • wobei der in der Wohnung bleibende Ehegatte seine Mitwirkung auch nicht davon abhängig machen kann, dass sich die Ehegatten zuvor über die Verteilung der das Mietverhältnis betreffenden Kosten geeinigt haben.

Das und dass dieser Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus §§ 1353 Abs. 1 S. 2, 749 oder 723 BGB folgt, hat der 12. Senat für Familiensachen des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Beschluss vom 21.01.2016 – 12 UF 170/15 – entschieden (entgegen OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 – 2 WF 170/14 –).

Aus dem Wesen der Ehe ergibt sich, so der Senat, die – aus § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB abzuleitende – Verpflichtung, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu mindern, soweit dies ohne Verletzung eigener Interessen möglich ist.
Da § 1353 BGB sich auf die Wirkungen der Ehe im Allgemeinen bezieht, gilt die Verpflichtung nicht erst für die Zeit der rechtskräftigen Scheidung, sondern vor allem während bestehender Ehe.

  • Besteht zwischen Nocheheleuten Einigkeit, dass die Ehewohnung nach ihrer Trennung dem einen Ehegatten zur alleinigen Nutzung  überlassen werden soll, ist der Grund für diesen einvernehmlich in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrecht zu erhalten, weggefallen.
  • Der ausgezogene Ehegatte hat demgegenüber ein berechtigtes Interesse, in der Zukunft nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus diesem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein.

Dies gilt insbesondere in Hinblick auf Mietzinsansprüche des Vermieters für die Zeit nach dem Auszug, die im Außenverhältnis gegen den ausgezogenen Ehegatten solange weiterbestehen, bis dieser aus dem Mietverhältnis entlassen ist.

Zwar wird die Änderung des Mietvertrages durch Mitteilung gegenüber dem Vermieter gem. § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB erst mit Rechtskraft der Scheidung wirksam.
Diese Vorschrift hat aber keinen Einfluss auf den Anspruch des ausgezogenen Ehegatten gegen den anderen aus § 1353 BGB. Der Eintritt der Rechtskraft ist vielmehr der späteste Zeitpunkt, zu dem der ausgezogene Ehegatte seine Entlassung aus dem Mietverhältnis erreichen kann. Dieses ist nur möglich, wenn im Zeitpunkt der Rechtkraft der Scheidung eine Erklärung des anderen Ehegatten nach § 1568 a BGB vorliegt. Der ausgezogene Ehegatte hat deshalb grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran, dass (spätestens) zeitgleich mit der Rechtskraft der Scheidung die Umgestaltung eintritt und er auf der Grundlage des § 1568a BGB Abs. 3 Nr. 1 aus dem Mietverhältnis ausscheidet.