Tag Mietvertrag

Was Eheleute, die gemeinsam eine Wohnung angemietet haben oder anmieten wollen, wissen sollten

Eheleute, die gemeinsam eine Wohnung anmieten, 

  • d.h. den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben, 

werden durch den Vertrag gemeinsam 

  • berechtigt und 
  • verpflichtet.

Kommt es in einem solchen Fall zur Trennung die Eheleute und zieht ein Ehepartner aus der Wohnung aus, haften weiterhin 

  • der Ausgezogene und der in der in der Wohnung Verbleibende 

gemeinsam für die Mietzahlung und damit auch gemeinsam, wenn 

  • es zu Mietrückständen kommt.   

Zur Verhinderung seiner weiteren Haftung aus dem Mietvertrag kann der aus der Wohnung Ausgezogene den Vermieter dann nur bitten, ihn aus dem 

  • Mietvertrag

zu entlassen.

Lehnt der Vermieter 

  • dies ab 

und ist der in der Wohnung Verbliebene auch 

  • entweder nicht willens oder 
  • nicht in der Lage, 

den Ausgezogenen 

  • im Außenverhältnis zum Vermieter 

von Verpflichtungen dem Vermieter gegenüber freizustellen, hat der Ausgezogene nur noch die Möglichkeit, von dem in der Wohnung Verbliebenen die 

  • Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages

zu verlangen.

Die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages muss,

  • wie der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg mit Beschluss vom 29.03.2021 – 13 UF 2/21 – entschieden hat,

der in der Wohnung Verbliebene jedenfalls nach 

  • Ablauf des Trennungsjahres 

dann erteilen, wenn er 

  • den Ausgezogenen nicht im Außenverhältnis zum Vermieter von den mietvertraglichen Verpflichtungen freistellt.

Danach muss, jedenfalls nach Ablauf des Trennungsjahres, der in der Wohnung Verbliebene an einer 

  • Befreiung des Ausgezogenen aus der gemeinsamen mietvertraglichen Bindung 

mitwirken (Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg).

Denn spätestens nach Ablauf eines Zeitraums von einem Jahr kann sich der in der Ehewohnung verbliebene Ehepartner nicht mehr auf den 

  • Grundsatz der nachehelichen Solidarität 

berufen und ist dem Interesse des ausgezogenen Ehepartners,    

  • keinen weiteren finanziellen Belastungen gegenüber dem Vermieter aus dem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein, 

der Vorrang einzuräumen 

  • vor etwaigen Ausgleichsansprüchen zwischen Noch-Ehegatten.

Dies folgt aus dem, 

  • auch für getrenntlebende Ehegatten geltenden, 

Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme und aus der 

  • aus § 1353 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abzuleitenden 

Verpflichtung von Ehegatten, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu vermindern, soweit dies 

  • ohne eine Verletzung eigener Interessen 

möglich ist (vgl. hierzu auch Beschluss des Amtsgerichts (AG) Frankfurt am Main vom 19.03.2021 – 477 F 23297/20 RI – sowie Beschlüsse des OLG Hamm vom 21.01.2016 – 12 UF 170/15 – und des OLG Hamburg vom 10.09.2010 – 12 WF 51/10 –).  

Was, wenn mehrere, um in einer Wohngemeinschaft zu wohnen, gemeinsam einen Mietvertrag abschließen,

…. bedacht und bei Abschluss des Mietvertrages geregelt werden sollte.

Wer, um eine private Wohngemeinschaft zu bilden, 

  • gemeinsam mit einem oder mehreren Anderen einen Mietvertrag für eine Wohnung abschließt, 

sollte bedenken, was ist, wenn 

  • einer der Mitbewohner und -mieter der Wohngemeinschaft ausziehen möchte, 
    • beispielsweise um mit dem Freund bzw. der Freundin zusammenzuziehen.

Unproblematisch ist ein solcher Ausziehwunsch, wenn entweder von dem oder den anderen Mitbewohner(n)

  • das Mietverhältnis durch (fristgerechte) Kündigung ebenfalls beendet wird

oder das Mietverhältnis

  • von dem bzw. den anderen Mitbewohner(n) ohne den Ausscheidenden fortgesetzt werden soll und 
  • der Vermieter mit der Übernahme des Mietvertrages durch ihn bzw. sie einverstanden ist. 

Ein Problem kann jedoch auftreten, wenn,

  • ohne dass hierzu gesonderte Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden, 

der oder die anderen Mitbewohner die Wohnung

  • ohne denjenigen, der ausziehen möchte, 

künftig als alleinige(r) Mieter weiter bewohnen wollen, aber der Vermieter 

  • mit dem Ausscheiden eines Mitmietmieters aus dem Mietverhältnis und 
  • mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne den Ausscheidenden 

nicht einverstanden ist.       

Dann stellt sich die Frage, ob der Mitbewohner 

  • der aus der Wohngemeinschaft 

ausziehen möchte, von den anderen Mitmietern die 

  • Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags 

verlangen kann.

Diese Frage hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankfurt am Main mit Beschluss vom 07.12.2020 – 2-11 T 117/20 –, mit der Begründung, dass es sich bei einer privaten Wohngemeinschaft, 

  • d. h. einem von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnis, 

nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB, sondern 

  • im Innenverhältnis 

um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, dahingehend entschieden, dass ein 

  • solcher Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung 

(nur) dann besteht, wenn 

  • die gesellschaftsrechtliche Treuepflicht einen Mieter dazu verpflichtet, im Einzelfall einer berechtigten außerordentlichen Kündigung seines Mitmieters zuzustimmen bzw.  
  • sich das Festhalten am Mietvertrag durch einen der Mieter im Einzelfall als treuwidrig darstellt, was insbesondere dann anzunehmen sein wird, falls 
    • sich ein Mitbewohner dauerhaft einer einvernehmlichen Lösung verweigern und 
    • die Kündigung auch für die Zukunft kategorisch ausschließen sollte.

Was Vermieter und Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen wissen sollten, wenn die Mietfläche geringer ist

…. als vertraglich vereinbart bzw. im Mietvertrag angegeben.

Unterschreitet bei der Miete von Räumen, die dem Mieter vom Vermieter 

  • tatsächlich überlassene Fläche 
  • die vertraglich vereinbarte,    

liegt,

  • weil das Mietobjekt dann nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht, 

ein Sachmangel 

  • iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

vor, wobei es unerheblich ist, ob 

  • die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht oder
  • die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Berechtigt zur Minderung der Miete wegen 

  • wesentlicher Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)

ist ein Mieter, wenn

  • die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zurückbleibt 
    • hinter der vertraglich vereinbarten Größe bzw. 
    • hinter der im Mietvertrag mit „ca“ angegebenen Fläche 

und jedenfalls bei gemieteten Geschäftsräumen auch bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % dann, wenn er

Unternehmen die in Städten Fahrradverleihsysteme betreiben, dürfen Kunden, die Fahrräder ausleihen

…. nicht sofort wegen jeder „unsachgemäßen Nutzung“ des Mietfahrrads und auch nicht aus begründetem Anlass von der Nutzung ausschließen.

Entsprechende Klauseln in den Vertragsbedingungen der Unternehmen sind unwirksam.

Das hat das Landgericht (LG) Leipzig mit Urteil vom 19.02.2019 – 08 O 2124/18 – entschieden.

Danach ist die Klausel zur „unsachgemäßen Nutzung“,

  • da sie im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung auch bei Bagatellverstößen,
    • also beispielsweise schon bei einem Verstoß gegen die Bestimmung, den Fahrradkorb mit nicht mehr als fünf Kilogramm zu belasten,
  • und ohne vorherige Abmahnung eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bzw. Sperre ermöglicht,

unverhältnismäßig und die Klausel,

  • Kunden, auch bei „begründetem Anlass“ von der weiteren Ausleihe ausschließen zu dürfen,

unklar und nicht verständlich (Quelle: Pressemitteilung der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) vom 21.03.2019).

Wichtig zu wissen für alle, die sich verpflichten wollen oder verpflichtet haben, gegen Entgelt Werbung auf ihrem Fahrzeug

…. anzubringen

Mit Urteil vom 07.11.2018 – XII ZR 109/17 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass auf einen Vertrag, der beinhaltet,

  • gegen Entgelt

Werbung

  • auf einer genau festgelegten bzw. bezeichneten Fläche

auf einem Fahrzeug

  • anzubringen und
  • über die gesamte Vertragsdauer dort angebracht zu halten,

die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden sind und

  • nicht die Vorschriften über den Werkvertrag.

Danach steht in einem solchen Fall als versprochene vertragscharakteristische Leistung im Vordergrund

  • nicht die – als Werkleistung anzusehende – Anbringung der Werbung auf dem Fahrzeug,
  • sondern die nachfolgend dauerhafte Bereitstellung der Werbefläche

und liegt in der Zurverfügungstellung einer konkreten Werbefläche auf einem Fahrzeug,

  • ebenso wie bei Reklame an Straßenbahnen,

eine Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor, bei der es einer Besitzverschaffung ausnahmsweise nicht bedarf.

Was Miteigentümer eines Grundstücks wissen sollten, wenn sie auf dem Grundstück befindliche Wohnräume

…. einem Mitglied oder einzelnen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft

vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wollen.

Mit Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass,

  • wenn ein Grundstück im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft steht,

die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) vermieten können und in einem solchen Fall,

  • wenn also die Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt (auch wenn dieses niedrig ist und nicht dem Marktpreis entspricht) zur alleinigen Nutzung überlässt, hierdurch

regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, auf das

  • die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft, anzuwenden sind.

Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem wirksamen Zustandekommen des Mietvertrags nicht entgegen, weil

  • die auf Vermieterseite und auf Mieterseite beteiligten Personen nicht identisch sind.

Erwirbt eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist, einen Miteigentumsanteil tritt sie in das zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehende Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn

  • die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

BGH entscheidet, wann eine vom Vermieter vorformulierte Klausel zur automatischen Verlängerung eines Mietvertrages unwirksam ist

Mit Urteil vom 25.10.2017 – XII ZR 1/17 – hat der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass eine von dem Vermieter

  • in einem Mietvertrag mit einer bestimmten Basislaufzeit vorformulierte Klausel,

die bestimmt,

  • dass der Vertrag sich automatisch ohne Neubeantragung um eine weitere bestimmte Zeit, beispielsweise 5 Jahre, verlängert, wenn nicht 6 Monate vor Ablauf des Vertrages schriftlich gekündigt wird,

dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), wenn

  • bei Vertragsbeginn nicht eindeutig feststeht, bis wann die Kündigung zur Abwendung der Verlängerung spätestens ausgesprochen werden muss und
  • dass dies auch dann der Fall ist, wenn
    • das Vertragsende und die daran anknüpfende letztmögliche Kündigungsmöglichkeit deswegen unklar sind,
    • weil schon der Vertragsbeginn nicht eindeutig feststeht (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 27.10.2017 – Nr.168/2017 –).

Wichtig zu wissen für Wohnungsvermieter und Mieter wenn Streit über die Zulässigkeit des Haltens von Tieren besteht

Eine in einem vom Vermieter gestellten Wohnungsmietvertrag enthaltene und nicht individuell ausgehandelte (also nie zur Disposition gestandene) Klausel, wonach

  • „Tierhaltung nicht gestattet ist“

ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam.

Darauf haben das Amtsgericht (AG) Nürnberg mit Urteil vom 18.11.2016 – 30 C 5357/16 – und das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 16.03.2017 – 7 S 8871/16 – hingewiesen.

Begründet worden ist das von den beiden Gerichten damit, dass es sich bei einer solchen Klausel,

  • wenn sie nicht individuell zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt worden ist, was mehr als Verhandeln voraussetzt,

um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung deshalb nicht vereinbar ist, weil die Frage,

  • ob das Halten von Tieren im Rahmen der dem Vermieter gemäß § 535 BGB obliegenden Gebrauchsgewährungspflicht zulässig ist oder nicht,

im jeweiligen Einzelfall zu klären sei,