…. Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage bzw. den Abstellplatz zulässig und wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur insgesamt kündigen?
Sind gemietete bzw. vermietete Wohnung und gemietete bzw. vermietete Garage oder gemieteter bzw. vermieteter Kfz-Abstellplatz Bestandteile eines
- einheitlichen Mietverhältnisses (einer Vertragsurkunde),
so ist grundsätzlich nur das
nach den
- Kündigungsvorschriften für Wohnraum
kündbar (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 –) und kann eine
- Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage bzw. den Kfz-Abstellplatz
durch den Vermieter allenfalls ausnahmsweise dann zulässig und wirksam sein, wenn
- die Teilkündigung dem Interesse des Vermieters entspricht,
- die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Kündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden (vgl. § 573 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB))
und
- die Interessen des Mieters nicht unzumutbar beeinträchtigt werden oder
- sich die Weigerung des Mieters ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu akzeptieren, als Schikane zum Nachteil des Vermieters und damit als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB erweist (so Landgericht (LG) Bamberg, Urteil vom 06.10.2017 – 3 S 56/16 –).
Handelt es sich bei dem
- Mietverhältnis über die Garage bzw. den Kfz-Abstellplatz
um ein
- von dem Mietverhältnis über die Wohnung unabhängiges Rechtsverhältnis,
können die
- Mietverhältnisse unabhängig voneinander
gekündigt werden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) spricht bei einem
- schriftlichen Wohnraummietvertrag
und einem
- separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz
eine tatsächliche Vermutung für die
- rechtliche Selbständigkeit
beider Vereinbarungen und damit auch für ihre
- Kündbarkeit unabhängig voneinander.
Die Vertragspartei, die sich in einem solchen Fall darauf beruft,
- dass Wohnungsmietvertrag und Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollte und deshalb eine Teilkündigung unzulässig ist,
muss die für die rechtliche Selbstständigkeit der Vereinbarungen sprechende Vermutung widerlegen durch die Darlegung und ggf. den Beweis von besonderen, die Annahme rechtfertigenden Umständen, dass
- nach dem Willen der Beteiligten
die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollten.
Ein Umstand, der die Annahme rechtfertigen kann, dass die Vermietung der Garage bzw. des Stellplatzes nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein sollte, kann sein, dass sich Wohnung und Garage bzw. Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.
Zwingend ist dies aber jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die
- tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge
bekräftigen, beispielsweise wenn
- in dem Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug genommen wird und
- der Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag vom Mieter oder Vermieter (vgl. § 573 BGB) nicht unter denselben Voraussetzungen wie der Wohnraummietvertrag ordentlich gekündigt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2021 – VIII ZR 94/20 –).
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