Tag Nebenkosten

…. beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend machen können.

Mit Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 – hat die 18. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin entschieden, dass Wohnungsmieter,

• die verpflichtet sind auf die von ihnen zu tragenden und periodisch abzurechnen Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten,

Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung haben,

• die es ihnen ermöglicht, die durch § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

Dazu muss, so die Kammer, der Vermieter allerdings weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen, noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen.

Vielmehr reicht es aus, wenn der Anteil des Mieters an den vom Vermieter für haushaltsnahe Dienstleistungen unbar gezahlten Aufwendungen aus der Jahresabrechnung hervorgeht,

• also die Nebenkostenabrechnung entsprechend gestaltet ist und
• die Kostenpositionen, die nicht ohnehin erkennbar in vollem Umfang als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sind und gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können, wie „Hausreinigung“, „Gartenpflege”, “Hauswart”, „Aufzugwartung“, „Straßenreinigung“ usw., so aufgeschlüsselt sind,

dass der Mieter diejenigen, ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechneten Kosten abgrenzen und beziffern kann (Quelle: Pressemitteilung des Kammergerichts vom 18.10.2017).

Besteht für ein Gebäude eine Allgefahren-Versicherung zum Neuwert, sind im Versicherungsfall maßgeblich für die Höhe der Versicherungsleistung die zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer vereinbarten Versicherungsbedingungen (fortan: AVB).

Wie solche AVB auszulegen sind, in denen u. a. bestimmt ist,

• unter Ziff. 7.1.1., „dass der als Versicherungswert geltende Neuwert von Gebäuden der ortsübliche Neubauwert einschließlich Architektengebühren und sonstiger Konstruktions-, Planungs- und Baunebenkosten ist“,
• unter Ziff. 7.1.2., „dass der Zeitwert, falls er weniger als 40 % des Neuwertes beträgt, sich aus dem Neuwert der Sachen durch einen Abzug entsprechend ihrem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand ergibt“,
• unter Ziff. 13.5., „dass, wenn der Neuwert (Ziff. 7.1.1.) der Versicherungswert ist, im Versicherungsfall der Versicherungsnehmer auf den Teil der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt, einen Anspruch nur erwirbt, soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalles sichergestellt hat, dass er die Entschädigung verwenden wird, um Gebäude in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wieder herzustellen“ sowie
• unter Ziff. 13.5.4., „dass der Zeitwertschaden bei zerstörten oder abhanden gekommenen Sachen gemäß Ziff. 7.1.2. festgestellt und bei beschädigten Sachen die Kosten einer Reparatur um den Betrag gekürzt werden, um den durch die Reparatur der Zeitwert der Sache gegenüber dem Zeitwert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles erhöht würde“,

hat der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) im Urteil vom 13.10.2016 – IX ZR 214/15 – erläutert und festgestellt, dass aus Ziff. 13.5. der obigen AVB folgt, dass einem Versicherungsnehmer, der nach einem Versicherungsfall bei dem das versicherte Gebäude zerstört worden ist und die Wiederherstellung des Gebäudes nicht innerhalb der Drei-Jahres-Frist sichergestellt hat,

• ein Anspruch nur auf den Zeitwertschaden zusteht,
• bei dessen Berechnung allerdings die Baunebenkosten einzubeziehen sind.

Begründet hat der Senat dies damit, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer, auf den es ankomme, die obigen Versicherungsbedingungen nach ihrem Wortlaut bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs so verstehen müsse (zur Auslegung von Versicherungsbedingungen vgl. BGH, Urteile vom 11.12.2002 – IV ZR 226/01 – und vom 19.06.2013 – IV ZR 228/12 –).

• Da Ziff. 13.5.4. AVB ausdrücklich bestimmt, dass der Zeitwertschaden bei zerstörten oder abhanden gekommenen Sachen gemäß Ziff. 7.1.2. AVB festgestellt wird, entnehme der Versicherungsnehmer daraus, so der Senat, dass Ziff. 7.1.2. AVB für die Berechnung ausschlaggebend ist.
• Nachdem Ziff. 7.1.2. AVB festlege, dass sich der Zeitwert aus dem Neuwert der Sachen durch einen Abzug entsprechend ihrem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand ergibt, wird der Versicherungsnehmer diese Regelung dahin verstehen, dass der Neuwert der Sachen auch für die Berechnung des Zeitwertes den maßgeblichen Ausgangswert darstellt.
• Aus der Regelung in Ziff. 7.1.1. AVB wiederum ersehe der Versicherungsnehmer, dass die AVB eine Definition des für die Versicherung maßgeblichen Neuwertes enthalten.
  Sie zeigt dem durchschnittlichen Versicherungsnehmer, dass der von den Versicherungsbedingungen gemeinte Neuwert sich am ortsüblichen Neubauwert orientiert und ausdrücklich Architektengebühren und sonstige Konstruktions-, Planungs- und Baunebenkosten einschließt.

Damit regeln die AVB nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers, so der Senat weiter, dass der Zeitwert sich vom in Ziff. 7.1.1. AVB geregelten Neuwert nur durch die Abzüge unterscheidet, die sich aufgrund des insbesondere durch den Abnutzungsgrad des Gebäudes bestimmten Zustandes ergeben.

Wer nach einem von einem anderen verursachten Verkehrsunfall bei dem sein PKW beschädigt wurde

• über die Schadenshöhe ein Sachverständigengutachten anfertigen lässt und
• vom Schädiger bzw. von dessen Haftpflichtversicherung die Kosten für das von ihm in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten erstattet haben möchte,

muss wissen, dass ihm,

• weil er nur solche Kosten eines Schadensgutachtens erstattet verlangen kann, die vom Standpunkt eines verständigen, wirtschaftlich denkenden Menschen in seiner Lage zur Behebung des Schadens zweckmäßig sowie notwendig erscheinen und
• er im Rahmen des ihm Zumutbaren gehalten ist den wirtschaftlicheren Weg der Schadensbehebung zu wählen, sofern er die Höhe der für die Schadensbeseitigung aufzuwendenden Kosten beeinflussen kann,

im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots grundsätzlich eine gewisse Plausibilitätskontrolle der vom Sachverständigen bei Vertragsabschluss geforderten (bzw. später berechneten) Preise obliegt.

• Zwar ist ein Geschädigter grundsätzlich berechtigt, einen qualifizierten Gutachter seiner Wahl mit der Erstellung des Schadensgutachtens zu beauftragen und auch nicht zu einer Erforschung des ihm zugänglichen Markts verpflichtet, um einen für den Schädiger und dessen Haftpflichtversicherer möglichst preisgünstigen Sachverständigen ausfindig zu machen.
• Allerdings verbleibt für ihn dabei dann das Risiko, dass er ohne nähere Erkundigungen einen Sachverständigen beauftragt, der sich später im Prozess als zu teuer erweist.

Verlangt der Sachverständige bei Vertragsabschluss Preise, die – für den Geschädigten erkennbar – deutlich überhöht sind, kann sich die Beauftragung dieses Sachverständigen nämlich als nicht erforderlich im Sinne des § 249 Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erweisen, mit der Folge, dass der Geschädigte dann

• nur Ersatz der für die Erstattung des Gutachtens tatsächlich erforderlichen Kosten verlangen kann,
• deren Höhe im Streitfall das Gericht gemäß § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) zu bemessen hat.

Die Plausibilitätskontrolle entsprechend den vorstehenden Grundsätzen durch den Geschädigten schließt auch eine gesonderte Überprüfbarkeit

• einzelner Positionen von neben dem Grundhonorar geltend gemachten Nebenkosten (wie Fahrtkosten, Kosten für Fotografien und Kopien, Schreibgebühren sowie Porto- und Telefonkosten)

aus der Sachverständigenrechnung mit ein.

Eine solche Plausibilitätskontrolle hinsichtlich der Nebenkosten ist einem Geschädigten zumutbar, weil

• es sich sowohl bei den Aufwendungen für Fahrten mit dem Auto als auch denen für Fotos, Kopien und Druck es sich – auch wenn sie im Rahmen eines Geschäftsbetriebs angefallen sind – um Kosten des täglichen Lebens handelt, mit denen ein Erwachsener üblicherweise im Alltag konfrontiert ist,
• als Orientierungshilfe für die Angemessenheit berechneter Nebenkosten von dem Geschädigten auch das Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (JVEG) herangezogen werden kann und

für jeden Geschädigter somit unschwer erkennbar ist, ob die von seinem Sachverständigen berechnete Nebenkosten den tatsächlich erforderlichen Aufwand deutlich überschreiten oder nicht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 50/15 – und Landgericht (LG) Bremen, Urteil vom 02.09.2016 – 3 S 289/15 –).

Zur Vermeidung des Risikos, möglicherweise einen Teil der Sachverständigenkosten nicht erstattet zu bekommen, empfiehlt es sich daher,

• sich vor der Beauftragung eines Sachverständigen über die Kosten zu informieren und
• gegebenenfalls einen Sachverständigen zu wählen,
  • der auch Gerichtsgutachten erstellt oder
  • einer großen Sachverständigenorganisation (z.B. DEKRA, TÜV) angehört.

Beauftragt ein bei einem Verkehrsunfall Geschädigter einen Sachverständigen seiner Wahl mit der Erstellung eines Schadensgutachtens schuldet er aufgrund des dem Sachverständigen erteilten Auftrags diesem die vereinbarte Vergütung bzw. das vereinbarte Honorar.

Diese zwischen dem Geschädigten und dem Sachverständigen für die Erstellung des Schadensgutachtens vereinbarte Vergütung bzw. das insoweit vereinbarte Honorar das der Geschädigte dem Sachverständigen schuldet, kann der Geschädigte

• nicht stets (in vollem Umfang) vom Schädiger gem. § 249 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erstattet verlangen und
• zwar auch dann nicht immer, wenn die vollständige Haftung des Schädigers unstreitig ist.

Die Kosten, die der Geschädigte dem Sachverständigen schuldet sind nach § 249 BGB nämlich nur erstattungsfähig, soweit sie in der geltend gemachten Höhe auch erforderlich waren.
Denn der Geschädigte kann vom Schädiger nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als erforderlichen Herstellungsaufwand nur die Kosten erstattet verlangen,

• die vom Standpunkt eines verständigen, wirtschaftlich denkenden Menschen in der Lage des Geschädigten zur Behebung des Schadens
• zweckmäßig und notwendig erscheinen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 50/15 –) und

dieser Betrag kann geringer sein als das zwischen Geschädigtem und Sachverständigen bei der Beauftragung vereinbarte und dem Geschädigten von dem Sachverständigen in Rechnung gestellte Honorar (BGH, Urteil vom 21.06.2016 – VI ZR 475/15 –).

Da für Geschädigte somit,

• wenn es nach Erstellung des Gutachtens zum Streit mit dem Schädiger oder dessen Haftpflichtversicherung darüber kommt, ob die von dem Sachverständigen dem Geschädigten in Rechnung gestellten Kosten angemessen oder überhöht sind,

das Risiko verbleibt, einen Sachverständigen beauftragt zu haben, der sich im Prozess als zu teuer erweist (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 50/15 –), empfiehlt es sich für Geschädigte daher,

• sich vor der Beauftragung eines Sachverständigen über die Kosten zu informieren, die dieser verlangt sowie
• insbesondere die Nebenkosten (für Fahrten, Fotos, Kopien usw.) die der Sachverständige in Rechnung zu stellen beabsichtigt, einer Plausibilitätskontrolle dahingehend zu unterziehen, ob diese nicht den tatsächlich erforderlichen Aufwand deutlich überschreiten (wobei hierfür als Orientierungshilfe das Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (JVEG) herangezogen werden kann, so BGH, Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 50/15 –) und
• gegebenenfalls einen Sachverständigen zu wählen, der auch Gerichtsgutachten erstellt oder einer großen Sachverständigenorganisation (z.B. DEKRA, TÜV) angehört.

Ist in einem Mietvertrag für die Nebenkosten eine Pauschale vereinbart, kann der Vermieter grundsätzlich keine gesonderte Forderung geltend machen, wenn der Kaltwasserverbrauch des Mieters

• in einem Jahr deutlich höher ist als in den anderen Jahren oder
• deutlich höher ist als bei den übrigen Mietern.

Nur dann, wenn ein Mieter

• auf Kosten des Vermieters und nicht mehr gerechtfertigt durch eine übliche Nutzung das Kaltwasser über die Maßen in Anspruch nimmt und
• er hierbei schuldhaft gehandelt – beispielsweise den Vermieter über einen erkannten Defekt nicht unverzüglich informiert – hat,

steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Das hat das Amtsgerichts (AG) München mit Urteil vom 27.02.2015 – 411 C 17290/14 – in einem Fall entschieden, in dem der überhöhte Kaltwasserverbrauch eines Mieters auf einen defekten Spülkasten in der Toilette der Mietwohnung zurückzuführen war (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 27.05.2016 – 41/16 –).