Tag Pächter

Corona-Pandemie: Kündigungsschutz für Mieter sowie Pächter und Zahlungsaufschübe für Verbraucher sowie Kleinstgewerbetreibende

…. sind in Kraft getreten.

Am 01.04.2020 sind

  • die zivilrechtlichen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht sowie
  • zum Zahlungsaufschub bei Verbraucherdarlehensverträgen und existenzsichernden Verträgen wie z. B. über Telefon, Strom und Gas

in Kraft getreten, die u.a. folgende,

  • vorerst bis 30.06.2020 geltende,

Regelungen vorsehen:

Kündigungsschutz von Mietern und Pächtern

  • Mietern und Pächtern kann für den Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt werden.
  • Die Miete und Pacht bleiben für diesen Zeitraum weiterhin fällig;
    • es können auch Verzugszinsen entstehen.
  • Miet- und Pachtschulden aus dem Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 müssen bis zum 30.06.2022 beglichen werden,
    • sonst kann den Mietern wieder gekündigt werden.
  • Im Streitfall müssen Mieter und Pächter glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete bzw. Pacht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Zahlungsaufschub für Verbraucher sowie Kleinstgewerbetreibende

  • Für vor dem 08.03.2020 geschlossene, existenzsichernde Verträge der Grundversorgung erhalten Verbraucher ein zeitlich befristetes Leistungsverweigerungsrecht,
    • faktisch also einen Zahlungsaufschub,
    • mit der Rechtsfolge, dass sie trotz Nichtzahlung nicht in Verzug kommen.
  • Für Kleinstgewerbetreibende gilt entsprechendes in Bezug auf andauernde Vertragsverhältnisse,
    • die zur Eindeckung mit Leistungen dienen,
    • die für die wirtschaftlichen Grundlagen des Erwerbsbetriebs wesentlich sind.
  • Das Leistungsverweigerungsrecht ist zunächst bis zum 30.06.2020 befristet.
  • Für vor dem 15.03.2020 geschlossene Verbraucherdarlehensverträge werden die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werdenden Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlungs-, Zins- oder Tilgungsleistungen gestundet, wenn der Verbraucher

Wichtig zu wissen für Mieter, Pächter, Verbraucher und Kleinstunternehmer, die von der Corona-Krise in ihrer wirtschaftlichen Existenz

…. betroffen sind sowie für Unternehmen, Genossenschaften, Vereine und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Das Bundeskabinett hat am 23.03.2020 einen Gesetzentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht als Formulierungshilfe für die Koalitionsfraktionen beschlossen.
Der von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lambrecht vorgelegte Entwurf sieht zur Sicherung der wirtschaftlichen Existenz

  • von Mieterinnen und Mietern von Wohn- und Gewerbeimmobilien, von Pächterinnen und Pächtern sowie
  • von Verbraucherinnen und Verbrauchern sowie Kleinstunternehmen

u.a. insbesondere folgende Erleichterungen vor:

Kündigungsschutz von Mieterinnen und Mietern sowie von Pächterinnen und Pächtern

  • Für Miet- sowie Pachtverhältnisse soll das Recht der Vermieter und Verpächter zur Kündigung von Wohn-, Gewerberaummiet- und Pachtverträgen dahingehend eingeschränkt werden, dass
    • wegen Miet- sowie Pachtschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 Vermieter und Pächter das Miet- sowie Pachtverhältnis nicht kündigen dürfen,
    • sofern die Miet- bzw. Pachtschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.
  • Die Verpflichtung der Mieter und Pächter zur fristgerechten Zahlung der Miete bzw. Pacht bleibt hier jedoch bestehen.
  • Die Regelungen gelten zunächst bis zum 30.06.2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.

Zahlungsaufschub für Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Kleinstunternehmen

  • Zahlungspflichten aus Verbraucherdarlehensverträgen, die bis zum 30.06.2020 fällig werden, sollen gesetzlich um drei Monate gestundet werden, wenn
    • der Schuldner infolge der Pandemie nicht zahlen kann.
  • Soweit für die Zeit nach dem 30.06.2020 keine einvernehmliche Lösung zwischen Darlehensgeber und Verbraucher gefunden werden kann, sind die Zahlungen wiederaufzunehmen.
  • Damit aber in einer Übergangszeit die laufenden und die gestundeten Raten nicht doppelt bezahlt werden müssen, wird der Vertrag insgesamt um drei Monate verlängert,
    • so dass der Darlehensnehmer also auch nach Ablauf der Stundung monatlich nur eine reguläre Rate weiterabzahlen müssen soll.
  • Eine Kündigung des Darlehens wird insoweit ausgeschlossen.
  • Auch diese Regelungen gelten zunächst bis zum 30.06.2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.

Maßnahmen im Insolvenzrecht

  • Es soll eine Aussetzung der Insolvenzantragspflicht für Betriebe geschaffen werden, die wirtschaftliche Schäden durch den massiven Anstieg der Infektionen mit dem neuartigen SARS-CoV-2-Virus erleiden.
  • Anknüpfend an die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht, soll es Haftungserleichterungen für Geschäftsleiter für Zahlungen nach Eintritt der Insolvenzreife geben.
  • Zudem sollen Anreize geschaffen werden, den betroffenen Unternehmen neue Liquidität zuzuführen und die Geschäftsbeziehungen zu diesen aufrecht zu erhalten.
  • Für einen dreimonatigen Übergangszeitraum soll auch das Recht der Gläubiger, die Eröffnung von Insolvenzverfahren zu beantragen, eingeschränkt werden.
  • Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht soll bis zum 30.09.2020 befristet gelten und kann im Verordnungswege bis zum 31.03.2021 verlängert werden.

Handlungsfähigkeit von Genossenschaften, Vereinen und Wohnungseigentümergemeinschaften

  • Für Genossenschaften, Vereine, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften sollen Regelungen getroffen werden,
    • für den vorübergehenden Fortbestand bestimmter Organbestellungen,
    • sollten diese Ablaufen, ohne dass neue Organmitglieder bestellt werden können.
  • Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wird angeordnet, dass
    • der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.
  • Die Regelungen sollen zunächst für das Jahr 2020 gelten und können durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) im Wege der Verordnung auf das Jahr 2021 verlängert werden (Quelle: Pressemitteilung des BMJV)

Was, wer Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet oder pachtet, wissen sollte

Ein Pächter,

  • der an ihn als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland nutzt,

kann verpflichtet sein, dem Verpächter den Schaden zu ersetzen,

  • der durch die (aufgrund der ununterbrochenen Nutzung als Grünland) europarechtlich vorgegebene Einordnung der gepachteten Flächen als Dauergrünland entsteht

und zwar auch dann, wenn

  • die Flächen vom Verpächter bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet, d.h. zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt wurden und
  • der Pächter diese Nutzung fortgesetzt, also keine Nutzungsänderung vorgenommen hat.

Darauf hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 28.04.2017 – LwZR 4/16 – hingewiesen.

Ein Pächter ist nämlich, so der Senat,

  • nicht nur nach § 586 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet,
  • sondern hat sie gemäß § 596 Abs. 1 BGB auch in einem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht

und

  • bei einer Nutzung von als Ackerland verpachteten Flächen als Grünland

entspricht es,

  • vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen,

ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, dafür Sorge zu tragen, dass

  • die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben,
    • die Ackerlandeigenschaft also erhalten bleibt und
    • die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abgewendet wird.

Kommt ein Pächter der Pflicht zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs schuldhaft nicht nach, ist er dem Verpächter dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet.

Bei der Bemessung des Schadens kann allerdings, worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat, ein Mitverschulden des Verpächters zu berücksichtigen sein und in Betracht kommen, wenn

  • der Verpächter aktiver Landwirt ist,
  • ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und
  • er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten,
  • obwohl er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 28.04.2017 – Nr. 60/2017 –).

Was Pächter eines in einer Kleingartenanlage gelegenen Kleingartens wissen sollten

Wird ein von einem Kleingartenverein gepachteter, in einer Kleingartenanlage gelegener Kleingarten,

  • trotz erfolgter Abmahnung, vom Pächter weiter nicht kleingärtnerisch genutzt,
  • h. wird entgegen der Verpflichtung aus dem Pachtvertrag weiter nicht auf mindestens 1/3 der Parzelle Obst und Gemüse angebaut,

kann der Kleingartenverein den Kleingartenpachtvertrag kündigen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.04.2016 – 432 C 2769/16 – entschieden.

Danach

  • verletzt der Pächter eines Kleingartens, der lediglich weniger als 1/3 der Parzellenfläche mit Gartenerzeugnissen für den Eigenbedarf (Obst und Gemüse) bepflanzt, seine vertragliche Verpflichtung zur kleingärtnerischen Nutzung i.S.v. § 1 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) erheblich und
  • ist ein solcher erheblicher Verstoß gegen eine der wesentlichen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag ein ausreichender Kündigungsgrund.

Warum ein Pächter zur kleingärtnerischen Nutzung nicht in der Lage ist, ist, so das AG, unerheblich, weil, wenn der Pächter die entsprechende Bewirtschaftung nicht selbst durchführen kann, es ihm zuzumuten ist, gegebenenfalls gegen Zahlung eines Entgelts, dazu die Hilfe Dritter in Anspruch zu nehmen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 27.01.2017 – 08/17 –).