Tag Rauchmelder

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

• durch den Vermieter
• nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

• als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

• nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
• sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

• durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
• unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
• Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

• weder die Beauftragung eines Fachbetriebes notwendig ist,
• noch Mieter einen Anspruch darauf haben, dass der Einbau durch einen Fachbetrieb auf Kosten des Vermieters erfolgt (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 03.05.2019).

Mit Urteil vom 08.02.2017 – 482 C 13922/16 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel mehrheitlich

• die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern auch dann beschließen kann,

wenn einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert haben und diese ausreichend warten.

Dass ein solcher Beschluss, mit dem der Wohnungseigentümerverband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich zieht, in der Regel ermessensfehlerfrei und nicht zu beanstanden ist, hat das AG damit begründet, dass

• die Verpflichtung zur Ausrüstung des Wohnungen mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts betrifft,
• die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit führt und
• mit dem Einbau der Rauchmelder kein Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist (Quelle: Pressemitteilung des AG vom 15.09.2017).

Hinweis:
Bereits mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich

• den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen,
• deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sowie
• den Abschluss eines Wartungsvertrages und die Verteilung der jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten

jedenfalls dann beschließen können,

• wenn das Landesrecht – wie beispielsweise Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) – eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht,
• wobei dies unabhängig davon gilt, ob sich diese öffentlich-rechtliche Pflicht
  • an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband,
  • an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder
  • an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Wie der Senat ausgeführt hat,

• können Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer in Wohnungen angebracht werden, nach § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nicht im Sondereigentum stehen und
• ist der Einbau von Rauchwarnmelder auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist, weil
  • sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden und
  • es die Wohnungseigentümer hinzunehmen haben, dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, wobei ihnen ein hierdurch entstehender Schaden zu ersetzen ist (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Nicht entschieden worden ist vom Senat, ob ein solcher Beschluss auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn

• von einem Wohnungseigentümer in seinen Räumen auf eigene Kosten Rauchwarnmelder bereits selbst angebracht worden sind,
• es sich hierbei um hochwertigen Rauchmelder handelt und
• der Wohnungseigentümer durch den Mehrheitsbeschluss (mit-)verpflichtet wird, den Einbau kostengünstigerer (aber auch minderwertiger) Rauchwarnmelder zu dulden (vgl. hierzu AG Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008 – 18 C 545/08 –, das den Beschluss in einem solchen Fall für anfechtbar erachtet).

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – entschieden, dass Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich

• den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen,
• deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sowie
• den Abschluss eines Wartungsvertrages und die Verteilung der jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten

jedenfalls dann beschließen können,

• wenn das Landesrecht – wie beispielsweise Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) – eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht,
• wobei dies unabhängig davon gilt, ob sich diese öffentlich-rechtliche Pflicht
  • an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband,
  • an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder
  • an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Hingewiesen hat der Senat auch,

• dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer in Wohnungen angebracht werden, nach § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nicht im Sondereigentum stehen können und
• dass der Einbau von Rauchwarnmelder auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist, weil
  • sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden und
  • der Wohnungseigentümer hinzunehmen hat, dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, wobei ihm ein hierdurch entstehender Schaden zu ersetzen ist (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Sind von einem Wohnungseigentümer in seinen Räumen

• auf eigene Kosten Rauchwarnmelder bereits selbst angebracht worden,

sind die Wohnungseigentümer hierdurch zwar grundsätzlich nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.

Allerdings kann ein solcher Mehrheitsbeschluss dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 3 WEG entsprechen und somit anfechtbar sein, wenn

• es sich bei den Rauchmeldern, mit denen der Wohnungseigentümer seine Wohnung ausgestattet hat, um hochwertigen Rauchmelder handelt und
• er durch den Mehrheitsbeschluss (mit-)verpflichtet wird, den Einbau kostengünstigerer (aber auch minderwertiger) Rauchwarnmelder zu dulden (Amtsgericht (AG) Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008 – 18 C 545/08 –).