Tag Reduzierung

…. sind, vom Vermieter verlangen, die vereinbarte Miete zu reduzieren?

Die Frage, was Voraussetzung ist für die Geltendmachung eines solchen Mietreduzierungsanspruchs, wird, nachdem hierüber die Oberlandesgerichte (OLG) 

• Dresden und 
• Karlsruhe

unterschiedlicher Ansicht sind, endgültig erst vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden werden.

Nach dem Urteil des 5. Zivilsenats des OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 – können Mieter, wenn sie ihre gemieteten Geschäftsräume 

• Corona bedingt aufgrund einer staatlichen Allgemeinverfügung 

schließen müssen und deshalb für ihren Betrieb, 

• etwa dem Verkauf, 

nicht mehr oder nur (noch) mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind, vom Vermieter,

• wegen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB,

verlangen, dass 

• für die Dauer der angeordneten Schließung

der Mietzins angepasst, 

• d.h. reduziert 

wird (Quelle: Pressemitteilung des OLG Dresden).

Dagegen soll nach dem Urteil des 7. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 – ein gewerblicher Mieter bei einer 

• Corona bedingten staatlichen Geschäftsschließungsanordnung,

unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage, eine Vertragsanpassung 

• in Form einer Reduzierung des zu zahlenden Mietzinses 

nur dann verlangen können, wenn,

• unter Berücksichtigung des Umsatzrückgangs sowie 
• möglicher Kompensationen, beispielsweise durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen und ersparte Aufwendungen, etwa durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware,  

eine Inanspruchnahme des Mieters auf Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses 

• zur Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde 

und 

• auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Karlsruhe).   

…. sein Einzelhandelsgeschäft vorläufig ohne Rücksicht auf die Größe der Verkaufsfläche,

• unter Beachtung der normierten technischen und organisatorischen Vorkehrungen zur Reduzierung des Infektionsrisikos,

zu betreiben.

Mit Beschluss vom 21.04.2020 – 3 E 1675/20 – hat die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts (VG) Hamburg durch einstweilige Anordnung entschieden, dass die Hamburgische SARS-CoV-2-Eindämmungsverordnung,

• soweit diese den Betrieb von Verkaufsstellen des Einzelhandels, deren Verkaufsfläche nicht auf 800 m² begrenzt ist, für den Publikumsverkehr untersagt,

nicht nur

• die Berufsausübungsfreiheit nach Art. 12 Grundgesetz (GG) unverhältnismäßig beschränkt,

sondern,

• mangels eines geeigneten Differenzierungsgrundes zwischen Verkaufsflächen von bis zu 800 m² und über 800 m²

auch

• gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verstößt.

Dass die Freie und Hansestadt Hamburg das ihr zustehende Verordnungsermessen mit Blick auf die von ihr getroffene Differenzierung zwischen

• Verkaufsstellen des Einzelhandels mit einer Verkaufsfläche bis 800 m², die öffnen dürfen, und
• größeren Verkaufsstellen, die lediglich bis zu dieser Größe öffnen dürfen,

überschritten hat, hat die Kammer damit begründet, dass diese Differenzierung, nachdem

• die für alle für den Publikumsverkehr geöffneten Verkaufsstellen geltenden spezifischen Vorgaben – nämlich die Möglichkeiten einer physischen Distanzierung – in großflächigen Einzelhandelsgeschäften zumindest ebenso gut umsetzbar sind, wie in kleineren Einrichtungen,
• auch für die Annahme, dass von großflächigen Einzelhandelsgeschäften eine hohe Anziehungskraft für potentielle Kunden mit der Folge ausgeht, dass allein deshalb zahlreiche Menschen die Straßen der Innenstadt und die Verkehrsmittel des öffentlichen Personennahverkehrs benutzen werden, keine gesicherte Tatsachenbasis vorliegt, vielmehr diese Anziehungskraft bereits durch die Ermöglichung des Betriebs aller Einzelhandelsgeschäfte bis 800 m² besteht und
• die befürchtete Infektionsgefahr, die von Menschen ausgeht, die sich im öffentlichen Raum bewegen und dort aufhalten, im gleichen Maß besteht, wenn die Anziehungskraft von attraktiven und nah beieinanderliegenden kleinen Verkaufsstellen des Einzelhandels ausgeht,

nicht geeignet ist, den mit ihr verfolgten Zweck,

• die Infektionsgefahren zu reduzieren,

umzusetzen.

Wer einen Lastkraftwagen mit einer zulässigen Gesamtmasse über 3,5 t oder einen Kraftomnibus führt, muss nach § 4 Abs. 3 Straßenverkehrs-Ordnung (StVO)

• auf Autobahnen zu vorausfahrenden Fahrzeugen einen Mindestabstand von 50 m einhalten,
• wenn die Geschwindigkeit mehr als 50 km/h beträgt.

Für einen fahrlässigen Verstoß gegen diese Vorschrift über den Abstand sieht die Bußgeldkatalogverordnung bei gewöhnlichen Tatumständen eine Regelgeldbuße von 80 Euro vor.

Diese in der Bußgeldkatalogverordnung für einen fahrlässigen Verstoß gegen § 4 Abs. 3 StVO vorgesehene Regelgeldbuße kann nach Auffassung des Amtsgerichts (AG) Lüdinghausen (vgl. Urteil vom 04.02.2013 – 19 OWi 239/12, 19 OWi – 89 Js 1877/12 – 239/12 – sowie Beschluss vom 20.06.2016 – 19 OWi 87/16, 19 OWi – 89 Js 891/16 – 87/16 –)

• dann auf 35 Euro und damit auf eine Geldbuße unterhalb der Eintragungsgrenze für das Fahreignungsregister (FAER) reduziert werden,

wenn ein Grenzfall des Verstoßes gegen § 4 Abs. 3 StVO vorliegt,

• h., ein LKW-Fahrer den Abstand bei einer Geschwindigkeit von knapp über 50 km/h unterschritten hat und
• gleichzeitig der für PKW laut BKatV maßgebliche „Halbe-Tacho-Abstand“ eingehalten worden ist,
  • also wenn beispielsweise bei einer Geschwindigkeit von 59 km/h der Abstand zum Vordermann 32 m betragen hat.

Das AG Lüdinghausen sieht, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, darin besondere Umstände, die eine Herabsetzung der Regelgeldbuße ermöglichen.