Tag Sondernutzungsrecht

…. und beachten sollten.

Mit Urteil vom 28.09.2019 – 18 C 207/18 – hat das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung,

• nachdem von ihm die Fläche der seiner Wohnung vorgelagerten Terrasse eigenmächtig vergrößert worden war,

beantragt hatte,

• die von ihm vorgenommene Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen und
• eine Mehrheit auch dafür gestimmt hatte,

aber ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, diesen Beschluss angefochten hatte, entschieden,

• dass der nachträglich gefasste Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der schon vorgenommenen Erweiterung der Terrasse nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht

und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Begründet hat das LG dies damit, dass

• es sich bei der Erweiterung der Terrasse um eine bauliche Veränderung gehandelt habe,

durch die die übrigen Eigentümer

• zum einen bereits durch die optische Veränderung,
• zum anderen aber auch durch die intensivere Nutzung

beeinträchtigt werden, da

• eine vergrößerte Terrassenfläche gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential biete,
  • zum Beispiel durch die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen.

Abgesehen davon dürfte die Vergrößerung einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer auch deswegen unzulässig sein

• und für die Einräumung eines solchen (erweiterten) Sondernutzungsrechtes keine Beschlusskompetenz bestehen,
• mit der Folge, dass solcher Mehrheitsbeschluss nichtig wäre,

nachdem an einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrasse ein alleiniges Nutzungsrecht des Eigentümers der Erdgeschosswohnung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer besteht und zwar,

• je nachdem wie dies in der Teilungserklärung bestimmt ist,

weil

• entweder die Terrasse Bestandteil des Sondereigentums an der Erdgeschosswohnung ist
• oder an der Terrasse für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht besteht

und durch eine Terrassenvergrößerung,

• da es sich bei der Gartenfläche, auf die sich die Terrassenvergrößerung dann erstreckt, um ein, allen Eigentümern gehörendes und zur gleichen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum handelt,

dieser Teil des allen Eigentümern gehörenden und zur gleichen Nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums

• abgeschnitten und
• dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugewiesen wird.

Auch deswegen müsste also eine ohne die erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommene Terrassenvergrößerung auf entsprechende Aufforderung hin

• wieder entfernt und
• die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückgebaut werden (Quelle: juris Das Rechtsportal).

Mit Urteil vom 29.08.2018 – 485 C 5290/18 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Wohnungseigentümer eine

• ohne die erforderliche Zustimmung aller Miteigentümer

vergrößerte Terrassenpflasterung auf entsprechende Aufforderung hin wieder entfernen und

• die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückbauen müssen.

Dass für die Zulässigkeit einer solchen baulichen Veränderung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, hat das AG damit begründet,

• dass die Vergrößerung einer Terrasse eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums ermögliche und zu Lärmemissionen führen könne,
• dass insoweit bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem einem Wohnungseigentümer hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zustehe, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung darstelle,
  • ohne dass es darauf ankomme, ob eine solche Nutzung derzeit stattfinde oder beabsichtigt sei

und

• dass ferner ein nicht hinzunehmender optischer Nachteil vorliegt, wenn die Veränderung – wie in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall –
  • jedenfalls von darüber liegenden Balkonen ohne weiteres einsehbar ist und
  • sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise deswegen beeinträchtigt fühlen kann, weil die Veränderung sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirkt.

Übrigens:
Eigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer eine bauliche Veränderung vorgenommen haben,

• können sich nicht darauf berufen können,

dass solche bauliche Veränderungen auch von anderen Eigentümern vorgenommen worden sind.
Denn, so das AG, auch im Wohnungseigentumsrecht gelte der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ und beeinträchtigte Wohnungseigentümer seien nicht verpflichtet, gegen alle Störer gleichmäßig vorzugehen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 22.03.2019).

Mit (noch nicht rechtskräftigem) Urteil vom 08.11.2017 – 485 C 12677/17 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass, wenn laut Teilungserklärung

• die den einzelnen Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Nutzung zugewiesenen Gartenanteile
• ausschließlich als „Ziergarten“ gestattet ist,

dies die Aufstellung eines Trampolins nicht verbietet bzw. hindert, sofern das Trampolin

• weder mit dem Boden fest verbunden
• noch überdimensioniert ist.

Nach Auffassung des AG soll der Begriff des „Ziergartens“ nämlich nicht einschränkend dahingehend auszulegen sein, dass damit eine Beschränkung lediglich auf das Anpflanzen „optisch erbaulicher“ und „schmückender“ Pflanzen verbunden ist.
Vielmehr sollen dort auch Kinder spielen und

• nachdem hierzu das Aufstellen eines Spielgeräts gehört,

von den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern größere Spielgeräte zum Spielen für ihre Kinder oder die Kinder ihrer Mieter aufgestellt werden dürfen, was,

• da dies zu einem geordneten Zusammenleben gehört,

von den anderen Miteigentümern hingenommen werden müsse (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 29.12.2017).

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.

Wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, im Bereich seiner Gartenterrasse einen Pool anlegen und dazu eine Baugrube ausheben möchte,

• bedarf hierzu der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer,
• wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass das Sondernutzungsrecht ausschließlich an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse besteht.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass nach dem Wortlaut der Teilungserklärung das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse

• die zustimmungsfreie Nutzung nur für die Gartenoberfläche erlaubt und
• nicht für das darunter liegende Erdreich.

Die Teilungserklärung so und nicht anders auszulegen mache auch Sinn, weil sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befinden könnten.

Für eine beabsichtigte Bepflanzung durch den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer folgt nach Auffassung des AG daraus, dass

• eine Bepflanzung, die nicht sehr tief geht und damit nur die Gartenoberfläche berührt, weiter möglich,
• dagegen eine Bepflanzung mit Pflanzen, die sehr tiefe Wurzeln haben, von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer abhängig ist.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 13.05.2016 – 38/16 – mitgeteilt.