Wer eine Immobilie zu erwerben beabsichtigt, sollte beachten, dass vor der Beurkundung des Kaufvertrags

…. eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht und dass Vermögensdispositionen von Kaufinteressenten in Erwartung eines Kaufabschlusses auf eigenes Risiko erfolgen.

Kaufinteressenten, die den Immobilienerwerb durch einen Bankkredit finanzieren müssen, sollten deshalb,

  • auch wenn sie eine Zusage des (potentiellen) Verkäufers oder einen schriftlichen Kaufvertragsentwurf haben,

zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehens- bzw. Finanzierungsvertrag

  • erst im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages oder
  • von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat nämlich mit Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17 – darauf hingewiesen, dass ein (potentieller) Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich

  • weder wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen haftet,
    • wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen,
  • noch schadensersatzpflichtig ist,
    • wenn er in einem solchen Fall zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Danach kann ein (potentieller) Verkäufer einer Immobilie,

  • der zur Veräußerung der Immobilie zu einem bestimmten,
  • dem Kaufinteressenten mitgeteilten Preis (tatsächlich) bereit ist,

bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages (vgl. § 311b Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)),

  • seine Verkaufsabsicht wieder aufgeben oder modifizieren,
  • also auch den Kaufpreis noch erhöhen

und ist dann

  • lediglich verpflichtet dies dem potentiellen Vertragspartner umgehend mitzuteilen.

Den Kaufinteressenten darauf hinweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken oder den Kaufpreis zu erhöhen, muss der Verkaufswillige nicht.

  • Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren.

Für Kaufinteressenten einer Immobilie bedeutet die Entscheidung:
Wollen sie,

  • wenn sich der (potentielle) Verkäufer an einer Beurkundung des Kaufvertrags zu den ursprünglich mitgeteilten Konditionen mitzuwirken,

Ansprüche gegen den (potentiellen) Verkäufer geltend machen,

  • beispielsweise auf Erstattung der Kosten, die ihnen entstanden sind, weil
    • sie im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen haben und
    • diesen rückabwickeln mussten,

müssen sie beweisen können, dass der (potentielle) Verkäufer

  • ihnen eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zu dem ursprünglich genannten Konditionen wahrheitswidrig vorgespiegelt hat,
  • also also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen gar bereit gewesen ist

oder

  • von seiner ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt ist, ohne dies – rechtzeitig – zu offenbaren.