Wichtig zu wissen, wenn ein Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, die Verkaufsabsicht später aufgegeben wird und nach 

Wichtig zu wissen, wenn ein Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, die Verkaufsabsicht später aufgegeben wird und nach 

…. den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklervertrages der Makler Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen hat. 

Mit Urteil vom 23.10.2024 – 19 U 134/23 – hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) in einem Fall, in dem ein 

  • Hauseigentümer

eine 

  • Immobilienmaklerin

mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses

  • zum Angebotspreis von 695.000 € 

beauftragt hatte, nach den 

  • AGB des Maklervertrags 

bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum 

  • Aufwendungsersatz

verpflichtet war, zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen u.a. 

  • anteilige Bürokosten 

zählen sollten und dem Hauseigentümer,

  • als er nach vier Monaten mitteilte, das Haus doch nicht kurzfristig verkaufen zu wollen, 

von der Immobilienmaklerin 11.454,51 € in Rechnung gestellt worden waren, wovon entfielen 

  • 282,51 € auf „Fremdkosten laut Aufstellung“ und 
  • der übrige Betrag auf Arbeitsstunden, 

entschieden, dass die Klausel in dem Maklervertrag zum Aufwendungsersatz, 

  • wegen der Erstreckung auch auf Gemeinkosten (hier: anteilige Bürokosten),

den Vertragspartner unangemessen benachteiligt, daher 

  • gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

insgesamt unwirksam ist und somit der Maklerin 

  • kein

Anspruch auf Aufwendungsersatz zusteht. 

Das OLG begründete die Entscheidung damit, dass es dem Leitbild des Maklervertrages, bei dem die 

  • Provision vom Erfolg der Tätigkeit 

abhängig ist, widerspricht und den Vertragspartner 

  • unangemessen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB,

benachteiligt, wenn in den AGB des Maklervertrages der Maklerkunde, 

  • bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht, 

nicht nur ausschließlich 

  • zur Erstattung der konkret mit seinem Auftrag entstandenen Kosten 

verpflichtet wird, sondern der Aufwendungsersatzanspruch darüber hinausgeht und, wie hier, 

  • u.a. auch anteilige Bürokosten, also laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind, 

umfasst und dies dann zur 

  • Gesamtunwirksamkeit

der Vereinbarung über den 

  • Aufwendungsersatz

führt, weil es einem Makler andernfalls möglich wäre, 

  • risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, 

in der Hoffnung, 

  • dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet.

Fazit:
Ein Makler kann danach, wenn ein Kunde, 

  • wegen Aufgabe seiner Verkaufsabsicht, 

den Maklervertrag kündigt, grundsätzlich nur Ersatz der 

  • konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags 

entstandenen Kosten verlangen und 

  • verliert den Anspruch auf Aufwendungsersatz ganz, 

wenn sich der Aufwendungsersatz 

  • nach den AGB-Regelungen des Maklervertrages 

auch auf die Zahlung von 

  • Gemeinkosten (hier: anteilige Bürokosten) 

erstrecken soll (Quelle: Pressemitteilung des OLG Frankfurt am Main).

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