…. den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklervertrages der Makler Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen hat. 

Mit Urteil vom 23.10.2024 – 19 U 134/23 – hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) in einem Fall, in dem ein 

• Hauseigentümer

eine 

• Immobilienmaklerin

mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses

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…. im Unklaren gelassen haben, ihren Anspruch auf den Maklerlohn verwirkt haben können.

Der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm hat in einem Fall (Az.: 18 U 149/19), in dem ein Käufer 

• durch Vermittlung eines Maklers 

ein Mehrfamilienhaus erworben hatte, nachdem von ihm zuvor

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…. wurden und deswegen den Kaufvertrag angefochten haben.

Mit Urteil vom 06.04.2022 – 4 O 208/21 – hat die 4. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthal in einem Fall, in dem von den Käufern eines 

• – ihnen von einer Immobilienmaklerin vermittelten – 

Grundstücks,

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…. Käufer offenbaren?

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…. wieder lösen möchten und auch können.

Mit Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Käufer einer Immobilie, die den notariellen Kaufvertrag

• wegen arglistiger Täuschung 

wirksam angefochten haben, 

• neben der Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie,

auch

• eine, an einen von ihnen beauftragten Makler gezahlte Provision sowie  
• die von ihnen entrichtete Grunderwerbsteuer 

vom Verkäufer ersetzt verlangen können, Zug um Zug gegen Abtretung ihrer gegen 

• den Makler und 
• den Fiskus 

bestehenden Erstattungsansprüche.

Dass in den Fällen, in denen sich ein Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers wieder lösen kann,  

• die von ihm an den von ihm beauftragten Makler gezahlte Provision und 
• die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer 

ersatzfähige Schadensersatzpositionen darstellen, hat der Senat damit begründet, dass 

• nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

der Käufer so zu stellen ist, wie er ohne die Pflichtverletzung des Verkäufers stünde, er daher auch Ersatz 

• seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen 

verlangen kann, wenn er 

• an dem Vertrag nicht festhält, 

und dass diesem Ersatzanspruch nicht entgegensteht, dass der Käufer auch 

• von dem Makler die, nach der wirksamen Kaufvertragsanfechtung ohne Rechtsgrund geleistete Provision nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie
• vom Fiskus nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Aufhebung der Festsetzung der Grunderwerbsteuer, mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs 

verlangen könnte, weil Ersatz- oder Rückforderungsansprüche, 

• die dem von einer Pflichtverletzung Betroffenen infolge der Pflichtverletzung gegenüber Dritten entstehen, 

die Annahme eines Schadens im Verhältnis zu ihm und dem für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht ausschließen, 

• vielmehr es einem Geschädigten in dieser Situation freisteht, wen er in Anspruch nimmt, 

dass allerdings, wenn er den Verkäufer in Anspruch nimmt, dieser 

• in entsprechender Anwendung von § 255 BGB 

nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet ist.

…. der geplante Kaufvertrag nicht wirksam zustande kommt, zurückverlangt werden.

Mit Urteil vom 26.08.2021 – 2 O 292/19 – hat die 2. Kammer des Landgerichts (LG) Köln in einem Fall, in dem der Eigentümer einer Immobilie,

• von dem diese zum Verkauf angeboten worden war, 

sich mit einem Kaufinteressenten geeignet hatte, auf 

• einen Kaufpreis von 1.200.000 € 

sowie 

• die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 €, die laut einer 
  • von dem Kaufinteressenten frei formulierten und beiden Parteien unterzeichneten formlosen „Reservierungsvereinbarung“ zu Gunsten des Verkäufers verfallen sollte, 
  • sollte bis zu einem darin genannten Termin kein Kauf zum vereinbarten Preis von 1.200.000 € zustande kommen,

entschieden, dass, 

• wenn der vorgesehene (notarielle) Kaufvertrag nicht zustande kommt,

die geleistete Reservierungsgebühr 

• aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 S. 2, 2. Fall Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

zurückverlangt werden kann.

Begründet hat die Kammer dies damit, dass eine Reservierungsvereinbarung,

• die wie hier, aufgrund ihrer Höhe einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübt,

um wirksam zu sein,  

• genau wie das Grundstücksgeschäft,

notariell beurkundet werden muss, dass,

• wenn dieser Formmangel nicht durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geheilt wird, 

ein Anspruch auf Rückzahlung 

• wegen Nichteintritt des mit der Reservierungsgebührt verfolgten Zwecks   

besteht und dass ein potentieller Käufer,

• der das Zustandekommen des Kaufvertrages nicht treuwidrig verhindert hat,

sich auf den Formmangel berufen kann (Quelle: Pressemitteilung des LG Köln).

Mit Urteil vom 07.05.2021 – 1 O 40/20 – hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthal darauf hingewiesen, dass Makler, die 

• von einem Grundstückseigentümer mit dem Verkauf einer Immobilie 

beauftragt worden sind, 

• die Pflicht 

haben, ihren Auftraggeber vor möglichen 

• Risiken beim Grundstücksgeschäft 

zu warnen sowie über die 

• Bonität eines möglichen Vertragspartners 

aufzuklären und dass sie,   

• bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit eines Interessenten, 

ihren Auftraggeber sogar von dem Verkauf 

• abraten

müssen.

Demzufolge kann ein mit dem 

• Verkauf einer Immobilie beauftragter 

Makler, der seinen Auftraggeber von einem Verkauf an einen zum Kauf bereiten Interessenten abrät, weil 

• beispielsweise kurz vor dem geplanten Termin beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliegt und 
• er deshalb Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten hat, 

von einem enttäuschten Kaufinteressenten, 

• mit dem es aufgrund dessen nicht zu einem Vertragsschluss kommt und 
• dem dadurch finanzielle Schäden entstanden sind,

grundsätzlich auch nicht mit der Begründung,

• dass der Makler den Vertragsschluss zu Unrecht vereitelt habe,

auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankenthal).

Mit Beschluss vom 14.10.2020 – 11 UF 100/20 – hat das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg darauf hingewiesen, dass, wenn Eltern 

• ihrem Kind und dessen (Ehe)Partner 

eine Immobilie 

• als Renditeobjekt und
• nicht als zu nutzendes Familienheim

schenken, bei einer 

• Trennung und/oder Scheidung der Beschenkten 

keine Rückforderungsansprüche gegen das (ehemalige) Schwiegerkind bestehen.

In einem solchen Fall kommt, 

• anders als bei der schenkungsweisen Übertragung einer Immobilie an das Kind und Schwiegerkind als Familienheim (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.06.2019 – X ZR 107/16 –),

eine Berufung darauf, dass die Geschäftsgrundlage für die Schenkung weggefallen ist, nicht in Betracht, sondern gilt, 

• wie bei allen Schenkungsfällen, 

dass es Rechtsnatur einer Schenkung ist,  

• dass keine Gegenleistung geschuldet ist und 
• dass eine Schenkung grundsätzlich nur bei einer schweren Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker zurückgefordert werden kann (Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg). 

Übrigens:
Schenkungen können auch unter einem Vorbehalt, einer Bedingung oder mit einer Auflage erfolgen.
Wir beraten Sie gerne, wie Sie Ihre Interessen wahren können.

…. wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Mit Beschluss vom 27.07.2020 – II B 39/20 (AdV) – hat der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) in einem Fall, in dem eine Urgroßmutter 

• ihren beiden Urenkeln 

eine Immobilie geschenkt 

• und ihre Tochter (der Großmutter der Urenkel) hieran einen Nießbrauch erhalten 

hatte, entschieden, dass   

• Urenkeln

für eine Schenkung jedenfalls dann lediglich der 

• Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro 

zusteht, wenn 

• Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Begründet hat der Senat dies damit, dass nach § 16 Abs. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) i.V.m. § 15 Abs. 1 ErbStG steuerfrei bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht 

• gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG der Erwerb 
  • der Kinder und Stiefkinder und der Kinder und Stiefkinder verstorbener Kinder in Höhe von 400.000 €, 
• gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG der Erwerb 
  • der Kinder und Stiefkinder der Kinder in Höhe von 200.000 € sowie 
• gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG der Erwerb 
  • der Abkömmlinge der Kinder und Stiefkinder in Höhe von 100.000 €,

dass nach dem Wortlaut dieser Vorschrift und der Systematik des ErbStG der Begriff „Kinder“ in § 16 Abs. 1 ErbStG eindeutig 

• nicht Kindeskinder oder weitere Abkömmlinge meint, 
• sondern Kinder 

und dass dies im Falle des § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG auch für die doppelte Verwendung des Wortes „Kinder“ gilt, so dass 

• jedenfalls dann, wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind

„Kinder der Kinder“ ausschließlich 

• die Enkel sind, 
• nicht die Urenkel.

Erwerben Kinder

• – im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 gemäß § 15 Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) –

eines Erblassers von diesem von Todes wegen gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbstG durch

• Erbfall (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) oder
• Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB)

ein zum Nachlass gehörendes,

• in Deutschland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union gelegenes, mit einem Haus oder einer Wohnung bebautes Grundstück,

ist dieser Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG dann erbschaftssteuerfrei, wenn

• die Wohnfläche des Hauses bzw. der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt,
• der Erblasser das Haus bzw. die Wohnung bis zum Erbfall
  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
  • an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen gehindert war

und

• das Kind des Erblassers das von Todes wegen erworbene Haus bzw. die Wohnung
  • unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – hingewiesen und dazu entschieden, dass ein von dem Kind geerbtes Wohnhaus bzw. eine Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim), wenn

• das Kind die Absicht hat, das Wohnhaus bzw. die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und
• diese Absicht auch tatsächlich umsetzt, was erfordert, dass das Kind
  • in die Wohnung einzieht, sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt und dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat,
  • es sich also nicht nur um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt,

sowie dass dies dann als unverzüglich anzusehen ist, wenn

• innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten nach dem Erbfall

die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses gefasst und tatsächlich umgesetzt worden ist.

Wird die Selbstnutzung des Hauses bzw. der Wohnung

• erst nach Ablauf von sechs Monaten

aufgenommen, muss zur Erlangung der Steuerbefreiung das Kind darlegen und glaubhaft machen können,

• zu welchem Zeitpunkt es sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat,
• aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und
• warum es diese Gründe nicht zu vertreten hat.

…. einer zum gemeinsamen Wohnen vorgesehenen Immobilie schenken möchten bzw. bereits geschenkt haben.

Scheitert die Lebensgemeinschaft nachfolgend können die Eltern von dem ehemaligen Lebensgefährten ihres Kindes,

• da einem Beschenkten, sofern die Schenkung nicht unter einem Vorbehalt oder einer Bedingung oder mit einer Auflage erfolgt, das Geschenkte zur freien Verfügung überlassen wird,
• der Beschenkte somit allenfalls Dank, aber keine Gegenleistung schuldet und
• die Schenker mit einem Scheitern der Beziehung rechnen müssen,

das Geschenkte nicht stets zurückfordern, sondern nur dann, wenn die Geldschenkungen (nachweisbar) in der Erwartung erfolgt sind, dass

• die Beziehung zwischen ihrem Kind und seinem Lebenspartner andauern werde,
• diese Lebensgemeinschaft nicht nur für kurze Zeit fortgesetzt wird

und

• wider Erwarten sich die Partner nach kurzer Zeit, beispielsweise weniger als zwei Jahren nach der Schenkung, trennen.

In einem solchen Fall ist,

• weil sich ihr Kind und dessen Lebenspartner schon weniger als zwei Jahre nach der Schenkung getrennt haben und sich die für die Schenkung konstitutive Annahme damit als unzutreffend erwiesen hat, die Partner würden die Lebensgemeinschaft nicht lediglich für kurze Zeit fortsetzen,

die Geschäftsgrundlage der Schenkung weggefallen und

• kann dem Schenker regelmäßig nicht zugemutet werden, sich an der Zuwendung festhalten lassen zu müssen, und
• ist dem Beschenkten, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, seinerseits zuzumuten, das Geschenk (vollständig) zurückzugeben.

Das hat der für das Schenkungsrecht zuständige X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.06.2019 – X ZR 107/16 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 18.06.2019).

…. ein Bankdarlehen aufnimmt.

Ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder überhöht ist sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen.

Banken, die einen Immobilienkauf finanzieren, sind nämlich weder verpflichtet Darlehensnehmer

• auf einen für sie unwirtschaftlichen Kauf,

noch

• auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis

hinzuweisen und zwar unabhängig davon,

• ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügt.

Eine Aufklärungspflicht

• über eine Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises

unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hat die Bank ausnahmsweise lediglich dann, wenn

• eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
• dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss,

was anzunehmen ist, wenn

• der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie,
• wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.10.2016 – XI ZR 145/14 –).

Offenbaren muss ein Kreditinstitut allerdings nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung, was grundsätzlich

• positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt

erfordert.

• Dazu, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen oder den – exakten oder überschlägigen – Ertragswerts einer Immobilie zu ermitteln, ist die Bank nicht verpflichtet.

Ausnahmsweise der positiven Kenntnis gleich steht

• die bloße Erkennbarkeit einer sittenwidrigen Überteuerung eines Immobilienkaufs

allerdings dann, wenn

• sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste.

Übrigens:
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.
Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet die finanzierende Bank nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2019 – XI ZR 535/17 –).

Mit Beschluss vom 09.01.2019 – VIII ZB 26/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn eine im Miteigentum von Miteigentümern stehende Immobilie,

• beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus,

von den Miteigentümern vermietet wird und nachfolgend einer der Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an den bzw. einen anderen Miteigentümer veräußert,

• § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf einen solchen Eigentumserwerb weder direkte noch analoge Anwendung findet, sondern

auch der frühere Miteigentümer Vermieter bleibt.

In einem solchen Fall

• muss eine Kündigung des Mietverhältnisses somit auch von dem früheren Miteigentümer ausgesprochen werden

und

• kann nicht allein von dem/den jetzigen Eigentümer/n erklärt werden.

…. Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auslösen.

Mit Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18 – hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der

• bewusst unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße macht oder
• ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht sowie seine Ungewissheit darüber nicht offenbart,

sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig macht, wenn

• die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als angegeben und falls

es sich um eine Zirkaangabe des Verkäufers gehandelt hat,

• die Abweichung mehr als 5% beträgt.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• eine solche schuldhafte unzutreffende Größenbeschreibung des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB widerspricht und
• dadurch das Kaufverhalten beeinflusst wird.

Liegt bei einer Zirkaangabe des Verkäufers

• beispielsweise eine tatsächliche Größenabweichung von 12% vor,

weil vom Verkäufer die Größe der zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkaufte Eigentumswohnung

• mit ca. 89 m² angegeben worden,
• diese tatsächlich jedoch nur 78,2 m² groß ist,

würde der Schadensersatzanspruch, den der Käufer geltend machen kann, 17.837 Euro betragen.

Vorzugehen bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist wie folgt:

1. Von der Zirkaangabe 89 m² muss zunächst die noch zulässige Abweichung von 5% abgezogen werden: 89 m² – 5% von 89 m² = 84,55 m²;
2. danach wird die Differenz zwischen den 84,55 m² und der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,2 m², also die Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt = 6,35 m²;
3. sodann werden die 6,35 m² mit dem gezahlten Quadratmeterpreis (= 250.000 Euro dividiert durch 89 m²) multipliziert (Quelle: Pressemitteilung des OLG Stuttgart vom 20.12.2018).

…. gebrauchter beweglicher Gegenstände anfällt, wenn

• diese werthaltig sind, wie das beispielsweise bei einer Einbauküche und/oder Markisen der Fall ist,
• im notariellen Kaufvertrag gesonderte Kaufpreise für die Immobilie sowie die gebrauchten beweglichen Gegenstände ausgewiesen sind und
• keine Anhaltspunkte bestehen, dass der für die gebrauchten beweglichen Gegenstände angesetzte Kaufpreis unrealistisch ist.

Das hat das Finanzgericht (FG) Köln mit Urteil vom 08.11.2017 – 5 K 2938/16 – entschieden.

Danach sind bei der Besteuerung, wenn beispielsweise

• ein Einfamilienhaus für 392.500 Euro erworben und

im notariellem Kaufvertrag vereinbart wird, dass

• von dem Kaufpreis 9.500 Euro auf die mitverkaufte Einbauküche und Markisen entfallen,

die in dem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise

• von 383.000 Euro für die Immobilie und
• von 9.500 Euro für die Einbauküche und Markisen

grundsätzlich solange zugrunde zu legen, solange

• keine Zweifel an der Angemessenheit der Preise bestehen (Quelle: Pressemitteilung des FG Köln vom 20.07.2018).