Tag Verschlechterung

Was sowohl Mieter, die die Mietwohnung vertragsgemäß unrenoviert übernommen haben, als auch deren Vermieter, wissen sollten

Mit Urteilen vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in zwei Verfahren, in denen den Mietern jeweils eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen worden, die Übertagung der Schönheitsreparaturen auf sie in den Formularmietverträgen, 

  • mangels Zahlung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs durch den Vermieter, 

unwirksam und somit an die Stelle 

  • der unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln 

die 

  • gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters 

getreten war (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – und vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 –), entschieden, dass die Mieter,

  • wenn (nach längerer Zeit) eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist,

vom Vermieter die Durchführung einer Renovierung bzw. von Schönheitsreparaturen verlangen können, sie sich allerdings dann 

  • an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) beteiligen müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass der Vermieter, 

  • nach der ihn treffenden Erhaltungspflicht,

(erst) bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes (und dann nur) den (vertragsgemäßen) Anfangszustand,

  • also den Zustand der Wohnung 

wiederherstellen muss, 

  • der bei Besichtigung und Anmietung durch den Mieter bestanden hat,

eine solche Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel aber weder praktikabel, noch wirtschaftlich sinnvoll, sondern allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, 

  • durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt,

im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien sowie sach- und interessengerecht erscheint und der Mieter,

  • nachdem hierbei auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden,

nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält,

  • der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) 

es gebietet, die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Damit kann in einem solchen Fall der Vermieter, 

  • wenn der Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt, 

die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden und

der Mieter, 

  • wenn der Vermieter mit der Durchführung der geforderten Renovierung in Verzug geraten ist, 

Zahlung eines Kostenvorschusses nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nur unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostenbeteiligung fordern (Quelle: Pressemitteilung des BGH).    

Mein Rat zur Vermeidung von Problemen:
In solchen Fällen vor einem Renovierungsverlangen miteinander reden und regeln, was gemacht werden soll, wieviel es kostet und wer wieviel davon zahlt. 

Was Vermieter und Mieter wissen sollten, wenn streitig ist, ob Ersatzansprüche des Vermieters wegen

…. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährt sind.

Mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass nach § 548 Abs. 1 Sätze 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren,
  • die Verjährungnach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält

und dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich erfordert,

  • zum einen eine vollständige und unzweideutige Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (wie durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel),
    • weil der Vermieter erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen,
  • sowie zum anderen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters,
    • wozu es nicht genügt, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume zu besichtigen bzw. besichtigen zu lassen.

Die Rechtsfrage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB in den Fällen beginnt, in denen

  • der Mieter dem Vermieter tatsächlich oder wörtlich die vollständige und endgültige Besitzaufgabe und Rückgabe anbietet,
  • dieser die Mietsache jedoch nicht zurücknimmt,

hat der Senat allerdings nicht entschieden.

BGH entscheidet: Verlängerung der in § 548 Abs. 1 BGB geregelten sechsmonatigen Verjährungsfrist in Formularmietverträgen

…. ist unwirksam.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen

  • Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

verjähren nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • in sechs Monaten
  • ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Klauseln in von Vermietern verwendeten Formularverträgen, die

  • eine Verlängerung dieser sechsmonatigen Verjährungsfrist vorsehen oder
  • den Eintritt dieser Verjährung erschweren, beispielsweise dadurch, dass sie
    • für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellen,
    • sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende,

sind,

wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam und

  • zwar auch dann, wenn gleichzeitig ebenfalls die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters nach § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verlängert wird.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • der Mieter nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr hat, somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann und
  • demgegenüber der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt wird, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 08.11.2017 – Nr. 176/2017 –).

Was Verbraucher beim Onlinekauf, wenn sie von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen möchten, wissen sollten

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 12.10.2016 – VIII ZR 55/15 – in einem Fall,

  • in dem ein Verbraucher im Onlinehandel einen Katalysator erworben,
  • diesen in seinen PKW einbaut,
  • anschließend mit dem Fahrzeug eine Probefahrt unternommen,
  • danach seine Erklärung über den Katalysatorkauf fristgerecht widerrufen und
  • den nunmehr deutliche Gebrauchs- und Einbauspuren aufweisenden Katalysator zurück gesandt hatte,

entschieden,

  • dass der Verbraucher verpflichtet ist, dem Verkäufer Wertersatz für die bei der zurückgegebenen Sache eingetretene Verschlechterung zu leisten.

Begründet hat der Senat dies u.a. damit,

  • dass zwar ein Verbraucher bei Fernabsatzgeschäften, weil ihm ansonsten die im stationären Handel gegebenen Prüfungs- und sonstigen Erkenntnismöglichkeiten entgehen würde, die Kaufsache vor Entscheidung über die Ausübung seines Widerrufsrechts nicht nur in Augenschein nehmen, sondern diese darüber hinaus auch einer Prüfung auf ihre Eigenschaften und ihre Funktionsweise unterziehen darf, ohne eine Inanspruchnahme für einen hieraus resultierenden Wertverlust befürchten zu müssen,
  • es jedoch eine ungerechtfertigte Besserstellung des Verbrauchers im Onlinehandel wäre, wenn er eine Ware, die bestimmungsgemäß in einen anderen Gegenstand eingebaut werden soll, einbauen sowie nach dem Einbau ausprobieren und testen dürfte, da einem Käufer im stationären Handel eine derartige – wenn auch nur vorübergehende Ingebrauchnahme der Ware unter keinen Umständen eröffnet ist.

Dem Verbraucher beim Fernabsatz ist danach vor der Ausübung seines Widerrufsrechts kein wertersatzfreier Umgang mit der Kaufsache gestattet,

  • der nicht nur zu Verschlechterung der Ware führt,
  • sondern auch über die Maßnahmen hinausgeht, die zum Ausgleich ihm entgangener Erkenntnismöglichkeiten im stationären Handel erforderlich sind (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 12.10.2016 – Nr. 179/2015 –).

Unterlassene Augeninnendruckmessung kann grober Befunderhebungsfehler sein

Darauf hat der 26. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 10.05.2016 – 26 U 107/15 – hingewiesen und eine Augenärztin zur Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 80.000 Euro verurteilt,

  • weil sie es bei einer an Diabetes mellitus sowie fortschreitender Verschlechterung ihrer Sehleistung leidenden, damals 11 Jahre alten Patientin versäumt hatte, mittels einer Augeninnendruck- und einer Gesichtsfeldmessung der Ursache der nur noch vorhandenen Sehfähigkeit von 60 % weiter nachzugehen und
  • die Patientin in der Folgezeit, nachdem Versuche eines anderen von ihr konsultierten Augenarztes den erhöhten Augendruck medikamentös zu senken erfolglos geblieben waren, notfallmäßig in eine Augenklinik hatte aufgenommen sowie sich, wegen des bei ihr dort diagnostizierten fortgeschrittenen sog. Grünen Star, mehreren Augenoperationen hatte unterziehen müssen, die jedoch eine hochgradige Verschlechterung ihrer Sehfähigkeit auf Werte unterhalb von 30 % nicht mehr verhindern konnten.

Begründet hat der von einem medizinischen Sachverständigen beratene Senat seine Entscheidung damit,

  • dass der Augenärztin, weil sie die angesichts der bei der Patientin vorhandenen Beeinträchtigung der Sehfähigkeit gebotene Augeninnendruck- und Gesichtsfeldmessung unterlassen habe, ein grober Befunderhebungsfehler anzulasten sei und
  • der Patientin demzufolge, soweit es um die Folgen dieses Behandlungsfehlers gehe, eine Beweiserleichterung zugute komme, der Augenärztin demzufolge die bei der Patientin eingetretenen Folgen zuzurechnen seien, da der weitere Verlust der Sehfähigkeit durch eine frühere medikamentöse Behandlung des erhöhten Augeninnendrucks möglicherweise hätte erheblich geringer ausfallen können.

Bei der Bemessung des Schmerzensgeldes ist vom Senat u.a. berücksichtigt worden, dass

  • der Patientin durch die verspätete Behandlung die Möglichkeit genommen worden ist, ein adäquates Leben zu führen,
  • sie beispielsweise bei sportlichen Aktivitäten stark eingeschränkt ist, sie keinen Pkw wird führen können, sie einen Beruf wird ergreifen müssen, der ihrer stark eingeschränkten Sehfähigkeit Rechnung trägt, sie einen für ihre geringe Sehkraft speziell eingerichteten Arbeitsplatz benötigen wird und
  • zudem davon ausgegangen werden muss, dass sie noch zu Lebzeiten erblinden wird.

Die 80.000 Euro sollen dabei, nachdem der Zeitpunkt der vollständigen Erblindung noch nicht sicher bestimmbar ist, nur das Risiko der Erblindung ausgleichen, nicht aber die tatsächliche Erblindung selbst.