Tag Wohngeld

…. in Anspruch genommen werden kann und welchen diesbezüglichen Haftungsrisiken durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden sollte.

Mit Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) darauf hingewiesen, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel,

• also nach ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch,

fällig werdende Sonderumlage haftet,

• auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde,

dass die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage erst fällig werden,

• mit Abruf durch den Verwalter

und dass, wenn die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) sofort fällig werden sollen,

• es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage bedarf (vgl. § 21 Abs. 7 WEG).

Auch für die nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG),

• namentlich die regelmäßig monatlich wiederkehrenden Wohngeldvorschusszahlungen,

haftet, nach der Fälligkeitstheorie, bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan –

• bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und
• ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. Ersteher.

Für Verbindlichkeiten, die

• noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und
• fällig geworden sind (beispielsweise (auch) aufgrund einer entsprechenden Fälligkeitsregelung durch Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG),

haftet der Erwerber hingegen nicht

Übrigens:
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,

• die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
• die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen und

• die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren.

Haben Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

• Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer.
• Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

• Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft;
  der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3).
• Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
• Nur gegenüber dem Verband besteht eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
• Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen nicht befugt.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein

• nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre (beispielsweise von Strom oder Wasser wegen Hausgeldzahlungsrückstände anderer Wohnungseigentümer) einen Schaden und beruht dies auf der

• schuldhaft unterbliebenen oder
• verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche,

kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe BGH, Beschluss vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen.

Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter nämlich dafür sorgen, dass

• eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und
• auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird,

um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage).

• Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 – hingewiesen.