Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte wissen, ab wann er für welche Verbindlichkeiten von der Wohnungseigentümergemeinschaft

…. in Anspruch genommen werden kann und welchen diesbezüglichen Haftungsrisiken durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden sollte.

Mit Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) darauf hingewiesen, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel,

• also nach ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch,

fällig werdende Sonderumlage haftet,

• auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde,

dass die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage erst fällig werden,

• mit Abruf durch den Verwalter

und dass, wenn die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) sofort fällig werden sollen,

• es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage bedarf (vgl. § 21 Abs. 7 WEG).

Auch für die nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG),

• namentlich die regelmäßig monatlich wiederkehrenden Wohngeldvorschusszahlungen,

haftet, nach der Fälligkeitstheorie, bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan –

• bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und
• ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. Ersteher.

Für Verbindlichkeiten, die

• noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und
• fällig geworden sind (beispielsweise (auch) aufgrund einer entsprechenden Fälligkeitsregelung durch Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG),

haftet der Erwerber hingegen nicht

Übrigens:
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,

• die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
• die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen und

• die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren.