Tag Eigentumswohnung

Mit Beschluss vom 31.10.2023 – 6 U 210/22 – hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main die Klage eines 

• Käufers einer Wohnung

abgewiesen, der laut notariellem Kaufvertrag 

• unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung

für 330.000,00 € u.a. das

Read More

Wird von einem Unternehmer eine Eigentumswohnung in einer 

• noch im Bau befindlichen 

Bauanlage gekauft und ist im notariellen Kaufvertrag eine Frist, 

• bis zu der das Objekt hergestellt werden soll,

festgehalten,

• ohne nähere Konkretisierung was unter „hergestellt“ zu verstehen ist,

bedarf es ggf. der Vertragsauslegung, ob bis zum Ablauf der Frist 

• das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein muss oder
• es ausreicht, dass der Käufer in die Wohnung einziehen kann.

Ergibt die Auslegung, dass es 

• bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankommt und 
• nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts,

muss die Wohnung dazu 

• mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und 
• mit Ausnahme der Außenanlagen 

fertiggestellt sein. 

• Denn die Vereinbarung einer Frist hat insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen kann.

Ist in einem solchen Fall die gekaufte Wohnung zu dem verabredeten Termin nicht in diesem Sinne bezugsfertig, kann der Käufer Schadensersatz verlangen

• für die Zeit zwischen dem vertraglich vereinbarten Einzugstermin und der Bezugsfertigkeit der Wohnung, 
  • zum Beispiel Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung sowie Fahrtkosten,

nicht aber dafür, 

• dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen sind (z.B. Außenanlagen).

Wegen 

• evtl. Mängel und 
• noch zu erbringender Restarbeiten 

können Käufer aber einen gewissen 

• Teil des Kaufpreises 

bis zur vollständigen Fertigstellung des Gesamtobjekts zurückbehalten (so laut Pressemitteilung das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg mit Urteil vom 21.07.2020 – 13 U 28/20 –).

…. keinen Sachmangel der Eigentumswohnung begründet und in einem solchen Fall,

• sofern im notariellen Kaufvertrag keine negative Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Wertstoffsammelanlage getroffen wurde,

der Verkäufer nicht wegen Abwertung der Wohnung,

• infolge der von der Wertstoffsammelanlage ausgehenden Beeinträchtigungen,

auf Schadensersatz in Anspruch genommen kann.

Mit Urteil vom 21.01.2020 – I-21 U 46/19 – hat der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf die Klage von Käufern einer,

• in einem größeren, noch nicht fertiggestellten Neubaugebiet gelegenen,

Eigentumswohnung abgewiesen, die,

• weil auf der anderen Straßenseite gegenüber ihrer von einem Bauträger für rund 550.000 Euro erworbenen Wohnung von der Stadt eine Containeranlage für Altglas und Altpapier errichtet wurde,

von dem Bauträger mit der Begründung,

• dass die erworbene Wohnung wegen der von der Containeranlage ausgehenden optischen Beeinträchtigungen und Lärm- und Geruchsbelästigungen, 30.000 Euro weniger wert sei,

Schadensersatz verlangt hatten.

Begründet hat der Senat die Klageabweisung u.a. damit, dass die Sicherstellung einer ökologisch sinnvollen Abfallentsorgung zum urbanen Leben,

• auch in Wohnvierteln mit gehobenen Quadratmeterpreisen,

gehört und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen unvermeidbar und als sozialadäquat hinzunehmen seien (Quelle: Pressemitteilung des OLG Düsseldorf).

Fazit:
Vor dem Kauf bei der Stadt erkundigen, wo die Errichtung von Wertstoffsammelstellen geplant sind.

…. untersagt werden.

Mit Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem

• die Teilungserklärung eine Regelung enthielt, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet war,
• eine sog. Öffnungsklausel vorsah, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden kann und
• die Wohnungseigentümer mit einer solchen Mehrheit eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend beschlossen hatten, dass
  • die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist,

festgestellt, dass der Beschluss,

• mangels Zustimmung aller Wohnungseigentümer

rechtswidrig ist und

• der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers, der dem Beschluss nicht zugestimmt hatte, stattgegeben.

Eingriffe in eine, die zulässige Nutzung des als Sondereigentums vorgebende Zweckbestimmung,

• die bei Wohnzwecken, auch eine Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasst,

können danach,

• nicht auf der Grundlage einer in der Teilungserklärung vorgesehenen sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss erfolgen,

sondern bedürfen der Zustimmung

• nicht nur der aktuell vermietenden, sondern

aller Wohnungseigentümer.

Dadurch sind, worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat, die übrigen Eigentümer aber nicht schutzlos.
Denn mit einer Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen, wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 12.04.2019).

…. Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auslösen.

Mit Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18 – hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der

• bewusst unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße macht oder
• ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht sowie seine Ungewissheit darüber nicht offenbart,

sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig macht, wenn

• die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als angegeben und falls

es sich um eine Zirkaangabe des Verkäufers gehandelt hat,

• die Abweichung mehr als 5% beträgt.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• eine solche schuldhafte unzutreffende Größenbeschreibung des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB widerspricht und
• dadurch das Kaufverhalten beeinflusst wird.

Liegt bei einer Zirkaangabe des Verkäufers

• beispielsweise eine tatsächliche Größenabweichung von 12% vor,

weil vom Verkäufer die Größe der zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkaufte Eigentumswohnung

• mit ca. 89 m² angegeben worden,
• diese tatsächlich jedoch nur 78,2 m² groß ist,

würde der Schadensersatzanspruch, den der Käufer geltend machen kann, 17.837 Euro betragen.

Vorzugehen bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist wie folgt:

1. Von der Zirkaangabe 89 m² muss zunächst die noch zulässige Abweichung von 5% abgezogen werden: 89 m² – 5% von 89 m² = 84,55 m²;
2. danach wird die Differenz zwischen den 84,55 m² und der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,2 m², also die Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt = 6,35 m²;
3. sodann werden die 6,35 m² mit dem gezahlten Quadratmeterpreis (= 250.000 Euro dividiert durch 89 m²) multipliziert (Quelle: Pressemitteilung des OLG Stuttgart vom 20.12.2018).

…. hinsichtlich des im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährenden Schallschutzes beachten müssen, um zu verhindern,

• dass anderen Wohnungseigentümern ein von diesen nicht hinnehmbarer, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (vgl. § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)).

Ersetzen Wohnungseigentümer lediglich den in ihrer Eigentumswohnung vorhandenen, in ihrem Sondereigentum stehenden (Ober)Bodenbelag durch einen anderen,

• ohne dabei in den unter dem (Ober)Bodenbelag befindlichen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich bzw. die Geschossdecke einzugreifen,
  • wenn also nur das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird,

richtet sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich

• nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109,

sofern

• weder in der Gemeinschaftsordnung eine über diesen Mindeststandart hinausgehende Regelungen enthalten ist,
• noch die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.

Wird bei der Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums dagegen

• auch eingegriffen in das gemeinschaftliche Eigentum und
• handelt es sich bei der Baumaßnahme um grundlegende Um- oder Ausbauten,
  • wie etwa einen Dachgeschossausbau,

sind maßgeblich

• die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz,

während,

• wenn es sich um (bloße) Sanierungsmaßnahmen handelt, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen,
  • wie beispielsweise wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird,

das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile

• bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip lediglich erhalten bleiben muss,
  • d.h., jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 –, vom 16.03.2018 – V ZR 276/16 – und vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 –).

…. in Anspruch genommen werden kann und welchen diesbezüglichen Haftungsrisiken durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden sollte.

Mit Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) darauf hingewiesen, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel,

• also nach ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch,

fällig werdende Sonderumlage haftet,

• auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde,

dass die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage erst fällig werden,

• mit Abruf durch den Verwalter

und dass, wenn die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) sofort fällig werden sollen,

• es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage bedarf (vgl. § 21 Abs. 7 WEG).

Auch für die nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG),

• namentlich die regelmäßig monatlich wiederkehrenden Wohngeldvorschusszahlungen,

haftet, nach der Fälligkeitstheorie, bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan –

• bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und
• ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. Ersteher.

Für Verbindlichkeiten, die

• noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und
• fällig geworden sind (beispielsweise (auch) aufgrund einer entsprechenden Fälligkeitsregelung durch Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG),

haftet der Erwerber hingegen nicht

Übrigens:
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,

• die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
• die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen und

• die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren.

…. ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

Mit Urteil vom 09.11.2016 – 481 C 26682/15 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München darauf hingewiesen, dass

• die Errichtung eines von außen deutlich sichtbaren sogenannten Anlehngewächshauses,
• bestehend aus Aluminiumprofilen sowie seitlichen Glaselementen und einem Kunststoffdach,

auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung

• in der Regel auch dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt,
• die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf,

wenn

• es nicht mit der Fassade verbunden und
• auch keine andere Befestigung vorhanden ist.

Denn, so das AG,

• durch ein von außen deutlich sichtbares Anlehngewächshaus werde das optische Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums deutlich verändert und

bauliche Veränderung sei jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums,

• die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und
• über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.08.2017 – 61/17 –).

…. und wann (noch) nicht.

Mit Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16 – hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm entschieden, dass, wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft und nach der Übergabe feststellt,

• dass die Wohnung nicht (völlig) frei von Silberfischchen ist und
• auch bei der Übergabe nicht war,

deswegen nicht vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen nicht unüblich sei,
• ein Käufer deshalb eine völlige Freiheit von Silberfischchen nicht als übliche Beschaffenheit erwarten könne und
• von Silberfischchen auch grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgehe, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lassen.

Ein Mangel liegt bei Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung nach der Entscheidung des Senats erst dann vor, wenn

• sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eignet oder
• eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweist, mit der ein Käufer nicht rechnen muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.07.2017).

…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
• Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,

• eigenmächtig,
• ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,

die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,

• die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer

• die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
• durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,

diesen verurteilt,

• den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
• der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.

Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,

• anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,

eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und

• zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.

Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

• Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).