Was Eltern wissen müssen, wenn das einem Elternteil gehörende Grundstück auf die gemeinsamen minderjährigen Kinder übertragen werden soll

Mit Beschluss vom 18.04.2024 – V ZB 51/23 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Grundstückseigentümer das 

• Grundstück

seinen mit seiner Ehefrau gemeinsamen beiden 

• minderjährigen

Kindern,

• diese dabei vertreten durch ihn und seine Ehefrau als deren Eltern, 

schenkweise

• zu je hälftigem Miteigentum 

übertragen hatte, entschieden, dass der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem 

• nicht vermieteten oder verpachteten  

Grundstück durch einen Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft 

• i.S.v. § 107 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

ist, deswegen der sich 

• für den Vater und Grundstückseigentümer aus §§ 1629 Abs. 2 Satz 1, 1824 Abs. 2 BGB i.V.m. § 181 BGB (Insichgeschäft) sowie
• für die Mutter und Ehefrau des Grundstückeigentümers aus § 1629 Abs. 2 i.V.m. § 1824 Abs. 1 Nr. 1 BGB 

grundsätzlich ergebende Vertretungsausschluss nicht eingreift und deswegen, wenn ein Elternteil einen Miteigentumsanteil an einem ihm gehörenden

• – weder vermieteten noch verpachteten –

Grundstück auf sein 

• minderjähriges Kind 

übertragen möchte, die 

• gemäß §§ 873, 925 BGB

von den Eltern des Minderjährigen zugleich 

• im eigenen Namen sowie
• als Vertreter für ihr minderjähriges Kind 

zu erklärende Auflassung nicht 

• durch einen Ergänzungspfleger (§ 1809 Abs. 1 BGB) 

genehmigt werden muss.

Der Erwerb

• eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks oder
• eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten oder verpachteten Grundstück 

stellt sich dagegen, weil 

• der Erwerb gemäß § 566 (Mietvertrag), § 581 Abs. 2 (Pachtvertrag) und § 593b BGB (Landpachtvertag) zum Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag bzw. Pachtvertrag auf Vermieter- bzw. Verpächterseite führt und 
• die aus dem Eintritt in ein Miet- oder Pachtverhältnis resultierenden Pflichten ihrem Umfang nach nicht begrenzt sind,

für einen Minderjährigen 

• nicht

als lediglich vorteilhaft dar, so dass es zur 

• Wirksamkeit der Auflassung 

der Genehmigung durch einen 

• Ergänzungspfleger (§ 1809 Abs. 1 BGB)

bedarf und die Auflassung erst mit der Genehmigung durch den Ergänzungspfleger 

• rückwirkend (§ 184 Abs. 1 BGB) 

wirksam wird.

Auch der Genehmigung der Auflassung durch einen 

• Ergänzungspfleger (§ 1809 Abs. 1 BGB)

bedarf es, wenn den minderjährigen Kindern 

• eine Eigentumswohnung 

übertragen werden soll, da mit dem Eigentumserwerb die Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eintritt, was,

• wegen der den Erwerber damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen,

der Annahme eines lediglich rechtlichen Vorteils i.S.v. § 107 BGB entgegensteht.