Tag Grundstück

Wo, wie oft und wie laut ein Hahn krähen darf und wann die Behörde wegen anhaltender Störung der Nachtruhe eines Nachbarn

…. zum Einschreiten gegen den Halter des Hahns verpflichtet ist, beschäftigt immer wieder die Gerichte.

Beispielsweise hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts (VG) Frankfurt (Oder) 

  • mit Beschluss vom 05.10.2022 – 5 L 270/22 – 

in einem Fall, in dem 

  • es sich nicht um eine landwirtschaftliche Tierhaltung handelte,

ein 

  • in einem innerstädtischen Gebiet der Stadt Müncheberg 

gehaltener Hahn,

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BGH entscheidet, wann Solarmodule, die in eine Freiland-Photovoltaikanlage eingebaut sind, Gegenstand besonderer Rechte

…. sein können, d.h. wann beispielsweise 

  • der Eigentümer einer Freiland-Photovoltaikanlage in der Anlage eingebaute Solarmodule, ohne die Anlage, verkaufen und 
  • vom Käufer Eigentum (ausschließlich) daran erworben werden kann. 

Mit Urteilen vom 22.10.2021 – V ZR 225/19, V ZR 8/20, V ZR 44/20 und V ZR 69/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass eine, auf einem Grundstück zur Stromerzeugung errichtete 

  • Freiland-Photovoltaikanlage,

die aus 

  • einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie 
  • darin eingesetzten Photovoltaikmodulen

besteht,

  • weder ein Gebäude,
  • noch fest mit dem Grund und Boden verbunden,

sie deshalb 

  • nicht nach § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wesentlicher Bestandteil des Grundstücks 

oder jedenfalls, 

  • wenn von dem Grundstückseigentümer einem Dritten das Grundstück zur Nutzung überlassen und 
  • die Photovoltaikanlage aufgrund des Nutzungsvertrages errichtet wurde, der ihren Abbau zum Ende der Vertragslaufzeit vorsieht,

als Scheinbestandteil i.S.v. § 95 BGB anzusehen und eine solche Freiland-Photovoltaikanlage demzufolge eine 

  • bewegliche Sache im Rechtssinne

ist.

Für die in die Photovoltaikanlage eingesetzten Module bedeutet das, dass sie  

  • keine wesentlichen Bestandteile nach § 94 Abs. 2 BGB, sondern nur 

nach § 93 BGB wesentliche Bestandteile der Anlage sein können, was, so der Senat,

  • wenn es darauf ankommt, ob an dem Modul bestehende Rechte Dritter infolge der Einsetzung in die Photovoltaikanlage untergegangen sind, 
    • sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Verbindung bestimmt 

und 

  • wenn zu beurteilen ist, ob Rechte Dritter an einem bereits in die Photovoltaikanlage eingesetzten Modul begründet werden können, 
    • abhängt von den Verhältnissen bei Entstehung des Rechts und 
    • davon, welche Folgen der gedachte Ausbau in diesem Zeitpunkt gehabt hätte. 

In eine Freiland-Photovoltaikanlage eingesetzte 

  • Module

sind danach 

  • nicht nach § 93 BGB wesentlicher Bestandteil der Anlage und 
  • damit sonderrechtsfähig, 

wenn sie 

  • bei einer Übereignung im Falle der Trennung 

noch 

  • durch zumindest vergleichbare, auf dem Markt verfügbare Modelle hätten ersetzt und 
  • ihrerseits in anderen Anlagen verwendet werden können, 

wovon bei einer kurzen Zeitspanne zwischen 

  • der Errichtung der Anlage und 
  • Übereignung der Module an einen Dritten 

ausgegangen werden kann, 

  • sofern der Veräußerer nicht etwas Anderes darlegt und ggf. beweist. 

Übrigens:
§ 95 Abs. 1 BGB ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar, so dass sich bei Modulen, 

  • die nach § 93 BGB als wesentliche Bestandteile der Anlage anzusehen sind, 

die Sonderrechtsfähigkeit nicht aus § 95 Abs. 1 BGB ergeben kann (Quelle: Pressemitteilung des BGH). 

BGH entscheidet: Dass ein Nachlassgegenstand vom Erben (bereits) veräußert worden ist, steht dem Anspruch eines Pflichtteilsberechtigten

…. auf Wertermittlung nicht entgegen. 

Mit Urteil vom 29.09.2021 – IV ZR 328/20 – hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem der Erblasser, 

  • Eigentümer eines Hausgrundstücks 

war, nach seinem Tod der in seinem Testament eingesetzte Erben 

  • das Hausgrundstück veräußert 

und nachfolgend der Pflichtteilsberechtigte des Erblassers von dessen Erben verlangt hatte, 

  • den Wert des Hausgrundstücks durch Vorlage eines Wertgutachtens ermitteln zu lassen, 

entschieden, dass der Umstand, dass 

  • der Nachlassgegenstand vom Erben nach dem Erbfall veräußert wurde,

dem Anspruch eines Pflichtteilsberechtigten 

  • auf Wertermittlung gemäß § 2314 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB zum Zeitpunkt des Erbfalles

grundsätzlich nicht entgegensteht, sondern der Pflichtteilsberechtigte jedenfalls dann ein 

  • schutzwürdiges Interesse 

an einer derartigen Wertermittlung hat, wenn die vom Erben 

  • vorgelegten Unterlagen und Auskünfte 

nicht ausreichen, sich ein Bild über den Wert des Nachlassgegenstandes zu machen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass andernfalls dem Pflichtteilsberechtigten,

  • der wirtschaftlich so zu stellen ist, als sei der Nachlass beim Tod des Erblassers in Geld umgesetzt worden und 
  • dazu abzustellen ist auf den so genannten gemeinen Wert, der dem Verkaufswert im Zeitpunkt des Erbfalles entspricht, 

der Nachweis verwehrt bzw. zumindest erschwert würde, dass der Veräußerungserlös nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht.

Ob ein derartiger nach dem Wortlaut von § 2314 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB einschränkungsloser Wertermittlungsnspruch in Ausnahmefällen 

  • nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB oder 
  • wegen Verstoßes gegen das Schikaneverbot gemäß § 226 BGB 

ausscheidet, wenn bereits beispielsweise im Rahmen einer vorgesehenen Teilungsversteigerung oder der Veräußerung 

  • mehrere Sachverständigengutachten zu dem Wert des Nachlassgegenstandes eingeholt wurden und 
  • zu demselben Ergebnis kamen, 

hat der Senat offengelassen.

Übrigens:
Anspruch auf Wertermittlung durch Vorlage eines Wertgutachtens eines 

  • öffentlich bestellten und vereidigten 

Sachverständigen hat der Pflichtteilsberechtigte nicht, sondern nur, dass die Wertermittlung durch einen 

  • unparteiischen

Sachverständigen erfolgt, unabhängig davon, ob er 

  • öffentlich bestellt und vereidigt ist oder 
  • nicht.

Und wenn das Hausgrundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft stand, an der der 

  • Erblasser mit einem Anteil von 1/2 beteiligt 

war und nur dieser Anteil des Erblassers an der Erbengemeinschaft in den Anlass fällt, kann sich auch der Wertermittlungsanspruch 

  • nur hierauf – also den Wert des Anteils des Erblassers an der im Eigentum der Erbengemeinschaft nach …. stehenden Immobilie – erstrecken und 
  • nicht auf die Ermittlung des Grundstücks als solchem.

Hinweis:
(Weitere) Infos dazu, was (Testaments)Erben und Pflichtteilsberechtigte, die nicht Erben sind, wissen sollten, finden Sie u.a. hier.

Wichtig zu wissen für Wohnungseigentümer, wenn Miteigentumsanteile verbunden sind mit dem Sondereigentum an (Fertig)Garagen

Werden Fertiggaragen nicht nur vorübergehend auf einem Grundstück aufgestellt, geht das 

  • Eigentum daran

mit dem Aufstellen 

  • kraft Gesetzes

auf den Grundstückeigentümer über, weil sich das Eigentum an einem Grundstück nach § 946 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf bewegliche Sachen erstreckt, die mit dem Grundstück 

  • dergestalt verbunden werden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden 

und zu wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gemäß § 94 Abs 1 BGB auch Bauwerke gehören, wie 

  • aus Beton gefertigte Fertiggaragen,

die 

  • ohne Fundament und sonstige Verankerung mit dem Grund und Boden nicht nur vorübergehend aufgestellt und
  • auf dem Grundstück lediglich durch ihr Eigengewicht festgehalten 

werden (so Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 26.05.1981 – 20 U 1/81 – und Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 04.10.1978 – II R 15/77 –). 

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften hat dies zur Folge, dass, wenn Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum 

  • verbunden sind mit dem Sondereigentum an Garagen,

die konstruktiven Teile dieser,

  • auf dem, zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Grundstück stehenden 

Garagen,

  • nämlich deren Wände, Boden und Decke 

nach der Vorschrift des § 5 Abs.2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend 

  • gemeinschaftliches Eigentum 

sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 11.11.1988 – BReg 2 Z 92/88 –).

Dürfen Kranarm oder -ausleger eines auf einem Grundstück aufgestellten Baukrans über den Luftraum des Nachbargrundstücks

…. schwenken bzw. muss der Eigentümer des Nachbargrundstücks dies dulden oder wann kann er Unterlassung verlangen? 

Mit Urteil vom 15.10.2020 – 8 U 5531/20 – hat das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Fall, in dem Eigentümer von Nachbargrundstücken darüber stritten, 

  • ob der Kranarm eines zu Bauzwecken auf dem einen Grundstück aufgestellten Baukrans über den Luftraum des anderen Grundstücks schwenken darf,

entschieden, dass 

  • das (Über)Schwenken eines Baukrans über den Luftraum eines Nachbargrundstücks 

unter das 

  • Hammerschlags- und Leiterrecht gem. Art. 46 b Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BayAGBGB) 

fällt, das vorsieht, dass Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks dulden müssen, 

  • dass das Grundstück von dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks und von diesem beauftragten Personen zwecks Errichtung, Veränderung, Instandhaltung oder Beseitigung einer baulichen Anlage betreten wird, 
  • auf ihrem Grundstück Gerüste und Geräte aufgestellt werden oder auf dieses übergreifen sowie 
  • die zu den Arbeiten erforderlichen Baustoffe über das Grundstück gebracht oder dort niedergelegt werden, wenn und soweit 
    • das Vorhaben anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann, 
    • die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und 
    • das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht,

dass allerdings hierbei,

  • also bei einem „Übergreifen von Geräten“ auf das Nachbargrundstück, das ein Überschwenken eines Baukrans darstellt,

das sich aus Art. 46 b Abs. 3 BayAGBGB ergebende Verfahren einzuhalten ist, nämlich,

  • dass die Absicht, das Recht auszuüben, sowie Art und Dauer der Arbeiten mindestens einen Monat vor deren Beginn dem Eigentümer und Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks von dem die Arbeiten veranlassenden Eigentümer oder Nutzungsberechtigten anzuzeigen sind, wobei, 
    • wenn ein Betroffener, dem Anzeige zu machen ist, unbekannten Aufenthalts oder nicht alsbald erreichbar ist und er auch keinen Vertreter bestellt hat, statt der Anzeige an diesen Betroffenen die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer genügt,

dass eine diesbezügliche vollständige Anzeige gem. Art. 46 b Abs. 3 BayAGBGB Voraussetzung ist für die Ausübung des Rechts, so dass 

  • bei einer nicht erfolgten bzw. unvollständigen Anzeige der Nachbar die Inanspruchnahme seines Grundstücks wegen verbotener Eigenmacht gem. §§ 858, 862 BGB, auch dann, wenn ihn eine entsprechende Duldungspflicht treffen könnte, untersagen kann 

und dass, 

  • sollte auf eine erfolgte Anzeige hin, der Eigentümer des betroffenen Grundstücks sich nicht erklären, dessen Grundstück ohne Weiteres für die Durchführung der Arbeiten betreten und genutzt werden darf,
  • während, wenn der Eigentümer des betroffenen Grundstücks dem Berechtigten das Recht verweigert, 
    • dieser das Recht – außer in dem Fall des Notstands (§ 904 BGB) – nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen darf, 
    • sondern Duldungsklage erheben muss und das Nachbargrundstück erst auf Grund einer gerichtlichen Entscheidung in Anspruch nehmen darf.

Übrigens:
Da gem. Art. 124 Satz 1 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) die landesgesetzlichen Vorschriften, 

  • welche das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch anderen als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwerfen, 

unberührt bleiben und zu diesen landesgesetzlichen Vorschriften nach allgemeiner Meinung auch die 

  • landesrechtlichen Hammerschlags- und Leiterrechte

gehören, können sich die die Arbeiten auf ihrem Grundstück Durchführenden zur Rechtfertigung ihres Tuns nicht auf § 905 S. 2 BGB berufen, wonach 

  • ein Eigentümer Einwirkungen nicht verbieten kann, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.

Warum es für Käufer eines Gebäudegrundstücks wichtig ist, den Verkäufer zu fragen, ob für das Gebäude eine Gebäudeversicherung besteht

Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus, 

  • eine Gebäudeversicherung, 

tritt,

  • wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,

gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser 

  • an Stelle des Verkäufers 

in das Versicherungsverhältnis ein, 

  • d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
  • mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG. 

Aber auch schon vorher, 

  • nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,

genießt der Käufer 

  • aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag

Versicherungsschutz.

Da dem Käufer eines Grundstücks 

  • in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch 

ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag

  • auch ohne ausdrückliche Regelung 

grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).

Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.

Auch ist der Verkäufer 

  • – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
  • sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat – 

nicht gehalten, eine 

  • im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages 

bestehende Gebäudeversicherung 

  • aufrechtzuerhalten oder
  • die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. 
  • im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis

  • – vorbehaltlich anderer Abreden – 

jederzeit beenden, auch wenn er damit 

  • den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert. 

Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

  • keine Gebäudeversicherung besteht oder 
  • eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,

der Verkäufer den Käufer nicht 

  • ungefragt

darüber informieren.

Nur dann, wenn der Verkäufer 

  • vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages 

erklärt, 

  • dass eine Gebäudeversicherung besteht und 
  • das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird, 

trifft ihn in aller Regel 

  • die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
  • deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.

Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,

  • sollte hierzu nichts vereinbart sein, 

den Verkäufer fragen, 

  • ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und 
  • ob diese noch besteht. 

Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, 

  • dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. 

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.