Was Kaufvertragsparteien, wenn sie im notariellen Vertrag über den Verkauf bzw. Erwerb eines Grundstücks einen niedrigeren Kaufpreis als 

…. tatsächlich vereinbart beurkunden lassen, wissen sollten.

Wird ein Grundstück mit notariellem Vertrag verkauft, in dem Vertrag von den Kaufvertragsparteien zugleich die 

• Auflassung

erklärt, der Kaufpreis 

• niedriger beurkundet als tatsächlich vereinbart, 

der

• nicht mitbeurkundete Differenzbetrag 

dem Verkäufer vom Käufer 

• gezahlt

und der Käufer 

• nach Zahlung des restlichen beurkundeten Kaufpreises 

als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, gilt Folgendes:

Der beurkundete Kaufvertrag mit dem 

• niedrigeren Kaufpreis als tatsächlich vereinbart, 

war nicht gewollt und ist 

• als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

nichtig, während der gewollte, lediglich mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis 

• gemäß § 117 Abs. 2, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB 

zunächst 

• formnichtig

ist und dieser Formmangel durch 

• die in dem notariellen Vertrag erklärte Auflassung und
• die Eintragung des Käufers in das Grundbuch 

gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB 

• geheilt

wird.

Ist die von den Kaufvertragsparteien getroffene 

• Schwarzgeldabrede

in der Absicht erfolgt 

• Steuern zu hinterziehen, 

führt dies,

• wie der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 115/22 – entschieden hat,

in der Regel nicht dazu, dass der Vertrag deswegen, 

• aufgrund Verstoßes gegen § 370 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung (AO), 

gemäß § 134 BGB nichtig ist. 

Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht 

• alleiniger oder 
• hauptsächlicher

Zweck des Rechtsgeschäfts war, was jedoch regelmäßig dann nicht der Fall ist, wenn der Leistungsaustausch, d.h. 

• die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und 
• die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, 

ernstlich gewollt ist bzw. war.

Übrigens:
Ob es Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Kaufvertrags hat, wenn unter Verstoß gegen das

• Barzahlungsverbot des § 16a Abs. 1 Satz 1 Geldwäschegesetz (GwG) 

der nicht beurkundete Kaufpreisanteil nach dem 01.04. 2023 (§ 59 Abs. 11 GwG) dem Verkäufer   

• in bar 

gezahlt wird, hat der BGH offen gelassen. 

Hinweis:
Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen 

• § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung (SchwarzArbG) 

zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen 

• (vgl. dazu BGH, Urteile vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13 – und vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16 –) 

sind somit auf 

• Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen 

nicht übertragbar.