Tag Kaufvertrag

Wichtig zu wissen für Käufer einer Immobilie, die sich vom Kaufvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers

…. wieder lösen möchten und auch können.

Mit Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Käufer einer Immobilie, die den notariellen Kaufvertrag

  • wegen arglistiger Täuschung 

wirksam angefochten haben, 

  • neben der Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie,

auch

  • eine, an einen von ihnen beauftragten Makler gezahlte Provision sowie  
  • die von ihnen entrichtete Grunderwerbsteuer 

vom Verkäufer ersetzt verlangen können, Zug um Zug gegen Abtretung ihrer gegen 

  • den Makler und 
  • den Fiskus 

bestehenden Erstattungsansprüche.

Dass in den Fällen, in denen sich ein Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers wieder lösen kann,  

  • die von ihm an den von ihm beauftragten Makler gezahlte Provision und 
  • die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer 

ersatzfähige Schadensersatzpositionen darstellen, hat der Senat damit begründet, dass 

  • nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

der Käufer so zu stellen ist, wie er ohne die Pflichtverletzung des Verkäufers stünde, er daher auch Ersatz 

  • seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen 

verlangen kann, wenn er 

  • an dem Vertrag nicht festhält, 

und dass diesem Ersatzanspruch nicht entgegensteht, dass der Käufer auch 

  • von dem Makler die, nach der wirksamen Kaufvertragsanfechtung ohne Rechtsgrund geleistete Provision nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie
  • vom Fiskus nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Aufhebung der Festsetzung der Grunderwerbsteuer, mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs 

verlangen könnte, weil Ersatz- oder Rückforderungsansprüche, 

  • die dem von einer Pflichtverletzung Betroffenen infolge der Pflichtverletzung gegenüber Dritten entstehen, 

die Annahme eines Schadens im Verhältnis zu ihm und dem für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht ausschließen, 

  • vielmehr es einem Geschädigten in dieser Situation freisteht, wen er in Anspruch nimmt, 

dass allerdings, wenn er den Verkäufer in Anspruch nimmt, dieser 

  • in entsprechender Anwendung von § 255 BGB 

nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Was Käufer, die wegen eines Mangels der Kaufsache vom Kaufvertrag zurücktreten möchten, wissen müssen

Der Käufer einer Sache, der 

  • nach der Übergabe der Kaufsache 

feststellt, dass diese einen 

  • bei der Übergabe bereits vorhanden gewesenen 

Mangel (§ 434 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist 

und deshalb vom Kaufvertrag 

  • nach § 437 Nr. 2, § 323 Abs. 1, §§ 346 ff. BGB 

zurücktreten will, kann dies nur, wenn

  • das Rücktrittsrecht nicht nach § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, 
  • kein wirksamer Haftungsausschluss nach § 444 BGB wegen des Mangels vereinbart worden sowie 
  • der Mangel nicht als nur unerheblich bzw. geringfügig im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB einzustufen ist

und in der Regel auch erst, wenn dem Verkäufer

  • zur Nacherfüllung (Nachbesserung oder Nachlieferung) nach §§ 437 Nr.1, 439 Abs. 1 BGB

gemäß §§ 323 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB eine angemessene Frist gesetzt worden ist, d.h.,

  • der Mangel gerügt,
  • dem Verkäufer die Kaufsache am Erfüllungsort der Nacherfüllung zur Nacherfüllung zur Verfügung gestellt worden (BGH, Urteile vom 10.03.2010 – VIII ZR 310/08 – und vom 19.12.2012 – VIII ZR 96/12 –),
  • die dem Verkäufer gesetzte Frist so bemessen ist, dass bei ordnungsgemäßem Vorgehen vor Fristablauf voraussichtlich vom Verkäufer nicht nur die Leistungshandlung vorgenommen, sondern auch der Leistungserfolg herbeigeführt werden kann sowie 
  • verlangt worden ist – was der Käufer frei wählen kann, solange der Verkäufer nicht nachweisen kann, dass er die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung nach § 439 Abs. 4 BGB verweigern kann (vgl. hierzu auch § 475 Abs. 4 BGB) – binnen der gesetzten Frist
    • entweder den gerügten Mangel zu beseitigen
    • oder eine mangelfreie Sache zu liefern 

und der Verkäufer dem Verlangten innerhalb der Frist nicht nachgekommen ist, d.h., im Fall einer verlangten Mangelbeseitigung, innerhalb der Frist 

  • den Mangel nicht vollständig beseitigt und 
  • die erfolgte Mängelbeseitigung nicht fachgerecht ausgeführt hat (vgl. BGH, Urteil vom 26.08.2020 – VIII ZR 351/19 – auch dazu, dass ein zweimaliges Fehlschlagen der Nachbesserung nur dann Rücktrittsvoraussetzung ist, wenn das Nachbesserungsverlangen nicht mit einer Fristsetzung verbunden war).

Entbehrlich ist das Setzen einer Frist zur Nacherfüllung dann, wenn – wofür der Käufer darlegungs- und beweisbelastet ist –

  • vom Verkäufer eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert worden ist,
  • eine Nacherfüllung für den Käufer unzumutbar wäre (§ 440 Satz 1 Alt. 3 BGB)

 oder 

  • besondere Umstände unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB). 

Danach ist beispielsweise eine Fristsetzung entbehrlich, wenn der Verkäufer dem Käufer einen 

  • ihm bekannten Mangel 

bei Abschluss des Kaufvertrags 

  • arglistig verschwiegen 

hat, weil hierdurch regelmäßig die 

  • auf Seiten des Käufers zur Nacherfüllung 

erforderliche Vertrauensgrundlage entfällt.

In den Fällen, in denen Käufer ein vom sog. Dieselskandal betroffenes,

  • also aufgrund einer unzulässigen Abschalteinrichtung mangelhaftes 

Neufahrzeug von einem Händler erworben haben,

  • dem dieser Mangel bei Vertragsabschluss selbst nicht bekannt war,  

ist allerdings zu beachten, dass sich dieser das arglistige Handeln des Fahrzeugherstellers 

  • nicht zurechnen 

lassen muss, so dass eine dem Verkäufer vor Ausübung eines mangelbedingten Rücktrittsrechts vom Käufer einzuräumende Frist zur Nacherfüllung nicht allein deshalb entbehrlich ist, weil 

  • das betreffende Fahrzeug vom Hersteller mit einer unzulässigen Abschalteinrichtung in Verkehr gebracht worden ist oder 
  • der (bloße) Verdacht besteht, dass ein zur Mangelbeseitigung angebotenes Software-Update zu anderen Nachteilen am Fahrzeug führen könnte (BGH, Urteil vom 29.09.2021 – VIII ZR 111/20 –).

Gegenüber einem Verkäufer

  • der sich bei Vertragsabschluss ordnungsgemäß verhalten hat und 
  • eine Nachbesserung allein in Form eines von eben diesem Hersteller entwickelten und der zuständigen Behörde freigegebenes Software-Updates anbietet,

werden Käufer deshalb zum sofortigen Rücktritt nur dann berechtigt sein, wenn 

  • sie, beispielsweise durch Sachverständigengutachten beweisen können, dass 

das vom Verkäufer angebotene Software-Update zu Nachteilen bzw. Folgeschäden am Fahrzeug führt.

Übrigens:
Mängelansprüche gegen den Verkäufer beim Kauf einer Sache verjähren, 

gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in zwei Jahren ab Lieferung des Kaufsache.  

Nur wenn der Verkäufer dem Käufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, gilt gemäß §§ 438 Abs. 1 Abs. 3 Satz 1, 195 BGB eine dreijährige Verjährungsfrist.

Sind die Mängelansprüche verjährt, können sie möglicherweise nicht mehr durchgesetzt werden, weil der Verkäufer, 

  • sofern er vor Eintritt der Verjährung nicht hierauf verzichtet hat, 

dann 

  • die Einrede der Verjährung erheben und 
  • die Leistung verweigern kann (§ 214 Abs. 1 BGB). 

BGH entscheidet: Bei Vertrag über die Lieferung und Montage eines Kurventreppenlifts ist Widerrufsrecht nicht nach

…. § 312g Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgeschlossen.

Mit Urteil vom 20.10.2021 – I ZR 96/20 – hat der 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn Verbraucher 

  • außerhalb von Geschäftsräumen 

einen Vertrag über die 

  • Lieferung und 
  • Montage

eines Kurventreppenlifts mit Schienen,

  • die individuell an die in ihrem Treppenhaus zu befahrenden Kurven angepasst werden müssen,

abschließen, das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB nicht 

  • gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB 

ausgeschlossen ist und die Verbraucher 

  • nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB 

über ihr bestehendes vierzehntägiges Widerrufsrecht zu informieren sind.

Der Senat hat dies damit begründet, dass der Begriff „Verträge zur Lieferung von Waren“ in § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB dahingehend auszulegen ist, dass dazu 

  • Kaufverträge (§ 433 BGB) und 
  • Werklieferungsverträge (§ 650 BGB), 

aber im Regelfall nicht  

  • Werkverträge (§ 631 BGB) 

zählen, es für die Abgrenzung von 

  • Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und 
  • Werkverträgen andererseits 

darauf ankommt, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der 

  • Schwerpunkt

liegt und der Schwerpunkt bei einem Vertrag über die Lieferung und Montage eines Kurventreppenlifts

  • nicht auf der mit dem Warenumsatz verbundenen Übertragung von Eigentum und Besitz am zu liefernden Treppenlift, 
  • sondern auf der Herstellung eines funktionstauglichen Werks, das zu einem wesentlichen Teil in der Anfertigung einer passenden Laufschiene sowie ihrer Einpassung in das Treppenhaus des Kunden besteht,

und damit auf der Werkleistung liegt (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Käufer eines PKWs sollten wissen, dass, wenn es der Verkäufer unterlässt auf die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs

…. hinzuweisen, dies allein noch nicht als arglistige Täuschung angesehen werden kann.

Mit Urteil vom 26.01.2021 – 8 U 85/17 – hat der 8. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken in einem Fall, in dem ein Käufer, der von einem privaten Verkäufer, 

  • unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel, 

einen gebrauchten Porsche Cabriolet, (Erstzulassung 1999) erworben und weil sich kurze Zeit später herausgestellt hatte,  

  • dass es sich bei dem Porsche um ein Reimportfahrzeug handelte, 

den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung

  • mit der Begründung, dass das Fahrzeug aufgrund seiner Reimporteigenschaft weniger wert sei,

angefochten und die 

  • Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs 

verlangt hatte, entschieden, dass ein 

  • fehlender Hinweis auf die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs 

noch nicht als 

  • arglistige Täuschung des Käufers 

anzusehen ist, sondern eine Vertragsanfechtung 

  • wegen arglistiger Täuschung 

nur dann in Betracht kommen kann, wenn vom Verkäufer, 

  • obwohl der Käufer ausdrücklich danach gefragt bzw. sich danach erkundigt hat, 

die Reimporteigenschaft des Fahrzeugs nicht offengelegt worden ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass man aufgrund des geänderten Marktverhaltens beim Autokauf,

  • insbesondere wenn es sich um ältere Gebrauchtwagen handelt,

nicht mehr generell davon ausgehen könne, dass sich die 

  • Reimporteigenschaft eines Fahrzeuges 

stets mindernd auf den Verkehrswert des Fahrzeugs auswirkt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Zweibrücken).

Fazit:
Käufer, die wissen wollen, ob es sich bei dem Auto, das sie erwerben wollen, um einen Reimport handelt, sollten den Verkäufer ausdrücklich danach fragen.

V. Zivilsenat des BGH entscheidet: Im Kaufrecht können weiterhin als Schadensersatz fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangt werden

Mit Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19 – hat der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Käufer eine Eigentumswohnung 

  • unter Ausschluss der Sachmängelhaftung 

erworben, 

  • es im Kaufvertrag geheißen 

hatte, dass 

  • dem Verkäufer bekannt ist, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab und 
  • sich der Verkäufer, sollte es erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben, 

nach Übergabe der Wohnung 

  • Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer aufgetreten, 
  • zur Beseitigung der Verkäufer vom Käufer erfolglos unter Fristsetzung aufgefordert und
  • der Käufer von den Wohnungseigentümern durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden ermächtigt worden war, 
    • als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, 

entschieden, dass der Käufer

  • im Rahmen des kleinen Schadensersatzes 

von dem Verkäufer gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

  • Ersatz der voraussichtlich erforderlichen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten 

verlangen kann, 

  • wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. 

Das bedeutet, im Kaufrecht kann ein Käufer 

  • der die mangelhafte Kaufsache behalten will, 

ggf. im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder 

  • Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes

oder

  • Ersatz der voraussichtlich erforderlichen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten (ohne Umsatzsteuer) verlangen (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Hinweis:
Wie im 

  • Werkvertragsrecht

ein Besteller, 

  • der nach der Abnahme am Bauwerk Mängel festgestellt hat und 
  • das (mangelhafte) Werk behalten will, 

den ersatzfähigen Schaden bemessen kann und ggf. muss, 

  • falls er den Mangel nicht beseitigen lässt,
  • falls er den Mangel beseitigen lassen will und
  • wenn er den Mangel hat beseitigen lassen,

vgl. die 

Bei Oldtimern hat eine historische Originallackierung in Sonderanfertigung erheblich wertsteigernde Wirkung und

…. kann das Nicht(mehr)vorhandensein einen Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen.

Mit Urteil vom 07.01.2021 – 36 O 95/19 – hat das Landgericht (LG) Köln entschieden, dass bei einem Oldtimer eine 

  • historische Originallackierung in Sonderanfertigung, 

erheblich wertsteigernde Wirkung hat und der Käufer eines Oldtimers zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist, wenn 

  • der Oldtimer eine solche Originallackierung aufweisen soll, 
  • diese aber tatsächlich fehlt. 

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem ein Käufer zum Preis von 119.500 Euro einen 

  • Pkw Porsche 911 T Coupé, Baujahr 1973 

erworben hatte, dessen Besonderheit darin bestand, 

  • dass er im Zeitpunkt seiner ersten Auslieferung mit einer von der Herstellerin Porsche aufgebrachten individuell bestellten Sonderfarbe („paint to sample“) in tief dunkel braun versehen war,

der Käufer davon ausgehen konnte, dass das Fahrzeug 

  • sich noch in diesem Zustand befindet,

es aber, wie sich herausstellte, 

  • 1982, nach Abtragung der Originallackierung, in einem dem Porsche-Originallack „Mocha Brown“ ähnlichen Farbton vollständig neu lackiert worden war, 

hat das LG entschieden, dass der Käufer vom Verkäufer 

  • die Rückabwicklung des Kaufvertrages 

verlangen kann, 

Wichtig zu wissen, wenn die gekaufte, aber noch im Bau befindliche Eigentumswohnung erst verspätet fertiggestellt wird

Wird von einem Unternehmer eine Eigentumswohnung in einer 

  • noch im Bau befindlichen 

Bauanlage gekauft und ist im notariellen Kaufvertrag eine Frist, 

  • bis zu der das Objekt hergestellt werden soll,

festgehalten,

  • ohne nähere Konkretisierung was unter „hergestellt“ zu verstehen ist,

bedarf es ggf. der Vertragsauslegung, ob bis zum Ablauf der Frist 

  • das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein muss oder
  • es ausreicht, dass der Käufer in die Wohnung einziehen kann.

Ergibt die Auslegung, dass es 

  • bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankommt und 
  • nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts,

muss die Wohnung dazu 

  • mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und 
  • mit Ausnahme der Außenanlagen 

fertiggestellt sein. 

  • Denn die Vereinbarung einer Frist hat insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen kann.

Ist in einem solchen Fall die gekaufte Wohnung zu dem verabredeten Termin nicht in diesem Sinne bezugsfertig, kann der Käufer Schadensersatz verlangen

  • für die Zeit zwischen dem vertraglich vereinbarten Einzugstermin und der Bezugsfertigkeit der Wohnung, 
    • zum Beispiel Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung sowie Fahrtkosten,

nicht aber dafür, 

  • dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen sind (z.B. Außenanlagen).

Wegen 

  • evtl. Mängel und 
  • noch zu erbringender Restarbeiten 

können Käufer aber einen gewissen 

  • Teil des Kaufpreises 

bis zur vollständigen Fertigstellung des Gesamtobjekts zurückbehalten (so laut Pressemitteilung das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg mit Urteil vom 21.07.2020 – 13 U 28/20 –).