BGH entscheidet: Täuscht ein Verkäufer arglistig, schließt die Unerheblichkeit der Pflichtverletzung weder einen

…. Rücktritt vom Kaufvertrag aus, noch die Geltendmachung von Schadensersatz statt der ganzen Leistung.

Mit Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) in einem Fall, in dem ein Käufer mit notariellem Vertrag,

• unter Ausschluss der „Gewährleistung“ für Sachmängel, 

für 84.363,16 € eine Eigentumswohnung erworben, nach der Übergabe der Wohnung u.a. einen Feuchtigkeitsschaden, 

• dessen Beseitigung rund 2.500 € kosten sollte, 

festgestellt und nach

• ernsthafter und endgültiger 

vom Verkäufer verweigerter Nachbesserung (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) den 

• Rücktritt

vom Kaufvertrag erklärt sowie behauptet hatte, dass dem Verkäufer 

• der Schaden schon vor Vertragsschluss 

bekannt gewesen sei, darauf hingewiesen, dass eine 

• den Rücktritt und 
• die Geltendmachung von Schadensersatz statt der ganzen Leistung 

ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung 

• im Sinne des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB 

beim Kaufvertrag in der Regel zu verneinen ist, wenn 

• der Verkäufer das Vorhandensein eines Mangels arglistig verschwiegen hat und
• er sich nach § 444 BGB auf den vereinbarten Haftungsausschluss insoweit nicht berufen kann. 

Begründet hat der Senat dies u.a. damit, dass, nachdem 

• das Interesse des Gläubigers an einer Rückabwicklung bei nur geringfügigen Vertragsstörungen in der Regel gering ist, 
• wohingegen der Schuldner oft erheblich belastet wird, 

die Vorschrift des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB,

• wonach bei nicht vertragsgemäßer Bewirkung der Leistung durch den Schuldner, der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten kann, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist,

eine Ausnahme von der allgemeinen Regelung des § 323 Abs. 1 BGB enthält, 

• die dem Gläubiger bei einer Pflichtverletzung des Schuldners generell ein Rücktrittsrecht einräumt, 

das Interesse eines Schuldners, 

• der arglistig gehandelt hat, 

an den Bestand des Rechtsgeschäfts jedoch keinen Schutz verdient und dass hinsichtlich der Befugnis eines Käufers, 

• Schadensersatz statt der ganzen Leistung 

zu verlangen, 

• in Bezug auf § 281 Abs. 1 Satz 3 BGB, 

die gleichen Maßstäbe wie bei § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB gelten müssen, weil nur so der vom Gesetzgeber gewollte 

• Gleichlauf von beiden auf die Liquidation des Vertrags gerichteten Rechtsbehelfen 

erreicht werden kann.

Hinweis:
Offen gelassen hat der Senat, ob dies auch dann gilt, wenn die Pflichtverletzung des Verkäufers trotz Vorliegens einer arglistigen Täuschung 

• derart unbedeutend 

ist, dass eine verständige Vertragspartei ohne weiteres am Vertrag festhalten würde, 

• was bei Mängeln mit Bagatellcharakter in Betracht zu ziehen ist.