Tag Mangel

Was Käufer, die wegen eines Mangels der Kaufsache vom Kaufvertrag zurücktreten möchten, wissen müssen

Der Käufer einer Sache, der 

  • nach der Übergabe der Kaufsache 

feststellt, dass diese einen 

  • bei der Übergabe bereits vorhanden gewesenen 

Mangel (§ 434 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist 

und deshalb vom Kaufvertrag 

  • nach § 437 Nr. 2, § 323 Abs. 1, §§ 346 ff. BGB 

zurücktreten will, kann dies nur, wenn

  • das Rücktrittsrecht nicht nach § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, 
  • kein wirksamer Haftungsausschluss nach § 444 BGB wegen des Mangels vereinbart worden sowie 
  • der Mangel nicht als nur unerheblich bzw. geringfügig im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB einzustufen ist

und in der Regel auch erst, wenn dem Verkäufer

  • zur Nacherfüllung (Nachbesserung oder Nachlieferung) nach §§ 437 Nr.1, 439 Abs. 1 BGB

gemäß §§ 323 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB eine angemessene Frist gesetzt worden ist, d.h.,

  • der Mangel gerügt,
  • dem Verkäufer die Kaufsache am Erfüllungsort der Nacherfüllung zur Nacherfüllung zur Verfügung gestellt worden (BGH, Urteile vom 10.03.2010 – VIII ZR 310/08 – und vom 19.12.2012 – VIII ZR 96/12 –),
  • die dem Verkäufer gesetzte Frist so bemessen ist, dass bei ordnungsgemäßem Vorgehen vor Fristablauf voraussichtlich vom Verkäufer nicht nur die Leistungshandlung vorgenommen, sondern auch der Leistungserfolg herbeigeführt werden kann sowie 
  • verlangt worden ist – was der Käufer frei wählen kann, solange der Verkäufer nicht nachweisen kann, dass er die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung nach § 439 Abs. 4 BGB verweigern kann (vgl. hierzu auch § 475 Abs. 4 BGB) – binnen der gesetzten Frist
    • entweder den gerügten Mangel zu beseitigen
    • oder eine mangelfreie Sache zu liefern 

und der Verkäufer dem Verlangten innerhalb der Frist nicht nachgekommen ist, d.h., im Fall einer verlangten Mangelbeseitigung, innerhalb der Frist 

  • den Mangel nicht vollständig beseitigt und 
  • die erfolgte Mängelbeseitigung nicht fachgerecht ausgeführt hat (vgl. BGH, Urteil vom 26.08.2020 – VIII ZR 351/19 – auch dazu, dass ein zweimaliges Fehlschlagen der Nachbesserung nur dann Rücktrittsvoraussetzung ist, wenn das Nachbesserungsverlangen nicht mit einer Fristsetzung verbunden war).

Entbehrlich ist das Setzen einer Frist zur Nacherfüllung dann, wenn – wofür der Käufer darlegungs- und beweisbelastet ist –

  • vom Verkäufer eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert worden ist,
  • eine Nacherfüllung für den Käufer unzumutbar wäre (§ 440 Satz 1 Alt. 3 BGB)

 oder 

  • besondere Umstände unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB). 

Danach ist beispielsweise eine Fristsetzung entbehrlich, wenn der Verkäufer dem Käufer einen 

  • ihm bekannten Mangel 

bei Abschluss des Kaufvertrags 

  • arglistig verschwiegen 

hat, weil hierdurch regelmäßig die 

  • auf Seiten des Käufers zur Nacherfüllung 

erforderliche Vertrauensgrundlage entfällt.

In den Fällen, in denen Käufer ein vom sog. Dieselskandal betroffenes,

  • also aufgrund einer unzulässigen Abschalteinrichtung mangelhaftes 

Neufahrzeug von einem Händler erworben haben,

  • dem dieser Mangel bei Vertragsabschluss selbst nicht bekannt war,  

ist allerdings zu beachten, dass sich dieser das arglistige Handeln des Fahrzeugherstellers 

  • nicht zurechnen 

lassen muss, so dass eine dem Verkäufer vor Ausübung eines mangelbedingten Rücktrittsrechts vom Käufer einzuräumende Frist zur Nacherfüllung nicht allein deshalb entbehrlich ist, weil 

  • das betreffende Fahrzeug vom Hersteller mit einer unzulässigen Abschalteinrichtung in Verkehr gebracht worden ist oder 
  • der (bloße) Verdacht besteht, dass ein zur Mangelbeseitigung angebotenes Software-Update zu anderen Nachteilen am Fahrzeug führen könnte (BGH, Urteil vom 29.09.2021 – VIII ZR 111/20 –).

Gegenüber einem Verkäufer

  • der sich bei Vertragsabschluss ordnungsgemäß verhalten hat und 
  • eine Nachbesserung allein in Form eines von eben diesem Hersteller entwickelten und der zuständigen Behörde freigegebenes Software-Updates anbietet,

werden Käufer deshalb zum sofortigen Rücktritt nur dann berechtigt sein, wenn 

  • sie, beispielsweise durch Sachverständigengutachten beweisen können, dass 

das vom Verkäufer angebotene Software-Update zu Nachteilen bzw. Folgeschäden am Fahrzeug führt.

Übrigens:
Mängelansprüche gegen den Verkäufer beim Kauf einer Sache verjähren, 

gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in zwei Jahren ab Lieferung des Kaufsache.  

Nur wenn der Verkäufer dem Käufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, gilt gemäß §§ 438 Abs. 1 Abs. 3 Satz 1, 195 BGB eine dreijährige Verjährungsfrist.

Sind die Mängelansprüche verjährt, können sie möglicherweise nicht mehr durchgesetzt werden, weil der Verkäufer, 

  • sofern er vor Eintritt der Verjährung nicht hierauf verzichtet hat, 

dann 

  • die Einrede der Verjährung erheben und 
  • die Leistung verweigern kann (§ 214 Abs. 1 BGB). 

Kann bzw. wann kann bei einer coronabedingten Gaststätten- bzw. Geschäftsschließung die Miete bzw. Pacht gemindert oder

…. eine zeitweise Miet- bzw. Pachtzinsminderung vom Vermieter bzw. Verpächter verlangt werden?

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat mit Urteilen vom 17.09.2021 – 2 U 147/20, 2 U 18/21 – darauf hingewiesen, dass eine 

  • wegen der Corona-Pandemie auf Basis des Infektionsschutzgesetzes angeordnete 

zeitweise Schließung von 

  • gemieteten oder 
  • gepachteten

Einzelhandelsgeschäften oder Gaststätten 

  • keinen zur Miet- oder Pachtminderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten begründet,
  • nicht zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung führt und
  • keine außerordentliche Kündigung des Miet- bzw- Pachtvertrages rechtfertigt,

sowie dass, ob Mieter bzw. Pächter 

  • wegen der durch die Folgen der Corona-Pandemie eingetretenen schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage 

eine Anpassung des Vertrages,

  • in Form einer zeitweisen Minderung des Miet- bzw. Pachtzinses,

verlangen können, von den Umständen des Einzelfalles abhängt, insbesondere unter Berücksichtigung 

  • der vertraglichen und/oder gesetzlichen Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter bzw. Pächter trifft und 
  • der wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien, also ob 
    • dem Mieter bzw. Pächter das Festhalten am unveränderten Vertrag bzw. 
    • dem Vermieter oder Verpächter eine Herabsetzung der Miete bzw. Pacht zumutbar oder nicht zumutbar ist.

Dass das Miet- bzw. Pachtobjekt nicht mangelhaft ist, hat das OLG damit begründet, dass

  • Vermieter bzw. Verpächter allein die Möglichkeit schuldet, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können, 
  • nicht dagegen die Überlassung des Betriebs selbst, 
  • das so genannte Verwendungsrisiko vielmehr der Mieter trage 

und dass dem Vermieter bzw. Verpächter die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich geworden ist, damit dass 

Wichtige BGH-Entscheidung, die, sollte sich eine gekaufte Sache nach der Übergabe als mangelhaft erweisen

…. sowohl Käufer als auch Verkäufer kennen sollten.

Mit Urteil vom 26.08.2020 – VIII ZR 351/19 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn ein Käufer, 

  • der nach der Übergabe der Kaufsache feststellt, dass diese einen bei der Übergabe bereits vorhanden gewesenen Mangel (§ 434 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist und weil 
    • dieses Recht nicht nach § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist, 
    • kein wirksamer Haftungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart wurde und 
    • die Gewährleistungsansprüche noch nicht verjährt sind (vgl. § 438 BGB),, 

dem Verkäufer zur Nacherfüllung nach §§ 437 Nr.1, 439 Abs. 1 BGB

  • eine angemessene Frist nach §§ 323 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB

setzt, d.h.,

  • einen Mangel rügt und 
  • binnen einer dafür angemessenen Frist,
    • entweder (was der Käufer frei wählen kann, solange der Verkäufer nicht nachweisen kann, dass er die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung nach § 439 Abs. 4 BGB verweigern kann) die Beseitigung des gerügten Mangels
    • oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangt,

die Nacherfüllungsfrist vom Verkäufer  

  • nicht bereits dann gewahrt ist, wenn dieser innerhalb der Frist die Leistungshandlung erbracht hat,
  • sondern nur, wenn auch der Leistungserfolg eingetreten ist,
    • also bei dem Verlangen einen Mangel zu beseitigen, dieser Mangel innerhalb der Frist auch vollständig beseitigt und die erfolgte Mangelbeseitigung fachgerecht ausgeführt worden ist.  

Ist die Nacherfüllungsfrist so bemessen, dass der Verkäufer 

  • bei ordnungsgemäßem Vorgehen vor Fristablauf voraussichtlich nicht nur die Leistungshandlung vornehmen, 
  • sondern auch den Leistungserfolg herbeiführen kann, 

kann der Käufer 

  • nach erfolglosem Fristablauf 

sekundäre Gewährleistungsrechte (Rücktritt, Minderung, Schadens- oder Aufwendungsersatz) geltend machen, also beispielsweise

  • nach § 437 Nr. 2, § 434 Abs. 1, § 323 Abs. 1, §§ 346 ff. BGB 

vom Kaufvertrag zurücktreten, 

  • sofern der verbliebene Mangel nicht als unerheblich bzw. geringfügig im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB einzustufen ist,

ohne dass er gehalten ist, 

  • zuvor dem Verkäufer eine zweite Gelegenheit zur Nachbesserung einzuräumen.

Allerdings kann ein Käufer, der eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte, dann, wenn er

  • die Frist nach erfolglosem Ablauf verlängert oder
  • sein Einverständnis damit erklärt hat, dass die Mangelbeseitigung erst später vorgenommen wird,

den Rücktritt vom Vertrag nachfolgend nicht mehr darauf stützen, dass der Mangel nicht innerhalb der ursprünglich vorgesehenen Frist beseitigt worden ist.

Fazit:
Ein 

  • zweimaliges

Fehlschlagen der Nachbesserung, 

  • wie es § 440 Satz 2 BGB vorsieht,

ist danach  

  • nur (noch) Rücktrittvoraussetzung, 

wenn der Käufer 

  • sein Nachbesserungsverlangen nicht mit einer Fristsetzung verbunden hatte (beispielsweise weil ihm zunächst allein an einer Nacherfüllung gelegen war) und
  • er sich auch nicht mit Erfolg auf die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung nach §§ 323 Abs. 2, 281 Abs. 2 BGB berufen kann.

Was, wenn Kunden in einem Geschäft eine Körperverletzung erleiden, sie und die Geschäftsbetreiber

…. wissen sollten. 

Kunden, die 

  • behaupten, in einem Geschäft aufgrund eines dort vorhandenen Mangels oder Zustandes eine Verletzung erlitten zu haben und deswegen 

Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld von dem Ladenbetreiber verlangen, müssen im Streitfall zunächst diesen 

  • Mangel bzw. Zustand 

beweisen. 

Gelingt ihnen dieser Beweis, muss der Ladenbetreiber beweisen, dass er die zur Vermeidung solcher Unfälle 

  • erforderlichen Organisations- und Überwachungsmaßnahmen getroffen und 
  • deren Einhaltung auch sorgfältig überwacht 

hat.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Nürnberg mit Urteil vom 27.01.2020 – 240 C 4272/19 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von der Kundin eines Möbelgeschäftes behauptet worden war, 

  • Kopfverletzungen durch ein von der Decke des Geschäfts herabfallendes Kunststoffschild erlitten zu haben, 

sie deswegen von dem Betreiber des Möbelgeschäftes 

  • Schadensersatz sowie die Zahlung von Schmerzensgeld 

gefordert hatte und

  • streitig war, ob das Schild, ohne dass die Kundin, wie von ihr behauptet, es zuvor berührt hatte, einfach heruntergefallen, 
  • es also, was der Geschäftsbetreiber bestritten hatte, nicht ordnungsgemäß angebracht war, 

die Klage der Frau deswegen abgewiesen, weil ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten ergeben hatte, dass 

  • die Verletzung der Kundin zwar von dem Schild stammen, 
  • ein Herunterfallen des Schildes ohne Impuls von außen aber bewegungsmechanisch nahezu ausgeschlossen werden könne 

und damit nach Auffassung des AG von der Kundin der ihr obliegende Beweis 

  • für das Herunterfallen des Schildes ohne Impuls von außen 

nicht erbracht worden war (Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg).

Wichtig zu wissen, wenn Streit zwischen Kaufvertragsparteien darüber besteht, ob ein Sachmangel vom Verkäufer arglistig

…. verschwiegen wurde.

Ein konkreter Mangel ist von einem Verkäufer dann arglistig verschwiegen worden, wenn 

  • er den Mangel 
    • gekannt oder 
    • mindestens für möglich gehalten hat, 
  • er verpflichtet gewesen wäre, den Käufer ungefragt auf den Mangel hinzuweisen, weil 
    • der verschwiegene Mangel für den (Kauf)Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung war und dieser deswegen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte,

der Verkäufer gleichzeitig auch 

  • gewusst oder 
  • damit gerechnet und billigend in Kauf genommen 

hat, dass der Käufer den Mangel 

  • nicht kennt 

und bei Offenbarung bzw. Aufklärung 

  • den Vertrag nicht oder 
  • nicht mit dem vereinbarten Inhalt 

geschlossen hätte.

  • Das gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. 

Aufklären muss ein Verkäufer den Käufer beispielsweise

  • bei einem Kraftfahrverkauf über (nicht nur ganz geringfügige, äußere Lack-) Unfallschäden und deren Umfang 

sowie 

  • bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes über
    • verborgene Mängel oder 
    • Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. 

Keine Offenbarungspflicht besteht dagegen bei den Mängeln, 

  • die einer Besichtigung zugänglich und 
  • damit ohne weiteres erkennbar sind, 

weil 

  • der Käufer diese bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen und 
  • deswegen insoweit eine Aufklärung nicht erwarten kann. 

Beruft sich ein Käufer darauf, 

  • von dem Verkäufer arglistig getäuscht worden zu sein, 

ist er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig für

  • das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, 

also bei einer Täuschung durch Verschweigen auch für 

  • die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände bzw. Mängel. 

Allerdings kommen dem Käufer insoweit, da es sich bei einer behaupteten 

  • unterbliebenen Offenbarung 

um eine negative Tatsache handelt, 

  • Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast 

zugute. 

Danach obliegt es 

  • dem Verkäufer 

nicht nur pauschal, sondern in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegen, dass und wie er seiner Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht nachgekommen ist, während

  • der Käufer

diese vom Verkäufer dargelegte Aufklärung bzw. Offenbarung ausräumen, d.h. widerlegen muss.

  • Gelingt dem Käufer dies, ist der Beweis der negativen Tatsache (dass die Aufklärung bzw. Offenbarung nicht erfolgt ist) erbracht, mit der Folge, dass 
    • es dann wiederum Sache des Verkäufers ist, den Beweis dafür zu erbringen dass das arglistige Verschweigen des Mangels für den Kaufentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen ist.

Übrigens:
Steht ein arglistiges Handeln oder Verschweigen fest, 

  • kann sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und
  • ist der Vertrag anfechtbar nach § 123 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge, dass ein Anspruch des Käufers 
    • auf Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) und 

Wichtig für Wohnungsmieter und -vermieter zu wissen, wenn über die Berechtigung einer Mietminderung wegen

…. vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärms gestritten wird.

Mit Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass 

  • nach Abschluss des Mietvertrags 

eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, 

  • auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen 

  • gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung 

  • grundsätzlich nicht begründen können, wenn 
    • auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss,
  • sondern nur dann, wenn auch 
    • Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.

Das bedeutet:
Möchte ein Mieter

  • wegen von nach Mietbeginn von einem Nachbargrundstück über einen längeren Zeitraum ausgehender erhöhter Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen 

die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB mindern muss er, sofern 

  • weder eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freiheit der Wohnung von solchen Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen ausdrücklich oder konkludent getroffen worden, 
  • noch eine solche dem Mietvertrag zu entnehmen ist,

zunächst 

  • darlegen und
  • im Streitfall auch beweisen,

dass 

  • die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen und 
  • es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist dies vom Mieter durch eine Beschreibung, 

  • aus der sich ergibt, 
    • um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, 
    • zu welchen Tageszeiten, 
    • über welche Zeitdauer sowie 
    • in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten 
  • und die zudem darauf schließen lässt, 
    • dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt,

dargelegt sowie

  • der diesbezügliche Tatsachenvortrag im Bestreitensfall durch den Vermieter vom Mieter auch 

bewiesen worden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter darauf berufen,  

  • wegen des festgestellten Sachverhalts weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher der Immissionen zu haben und deswegen

für die Abwendung der festgestellten Immissionen auch nicht einstehen müsse.

Wendet der Vermieter dies ein, hängt die Frage, 

  • ob ein zur Mietminderung berechtigender Wohnungsmangel vorliegt, 

davon ab, ob der Vermieter die entsprechenden Tatsachen dafür, 

darlegen und im Fall des Bestreitens durch den Mieter auch beweisen kann.

Übrigens:
Dazu, wann

  • bei von einer Baustelle ausgehendem Baulärm 

Nachbarn von der 

  • Immissionsschutzbehörde

die Anordnung geeigneter Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms verlangen können, vergleiche den Blogeintrag