Was Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, über ihre Haftung bei einem Sturz ihres Mieters infolge Eisglätte auf dem 

…. gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnungseigentümer, wissen müssen.

Mit Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem eine 

  • Wohnungseigentümergemeinschaft

den 

  • Winterdienst

für die

  • Gehwege auf ihrem Grundstück 

einem 

  • professionellen Hausmeisterdienst 

übertragen hatte, von diesem an einem Morgen im Januar,

  • trotz des im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigtem Glatteis,

der zum Haus führende Weg nicht vom 

  • Eis

befreit worden, deshalb die Mieterin einer der Eigentumswohnungen 

  • beim Verlassen des Hauses 

gestürzt war und sie 

  • wegen der dabei erlittenen Sturzverletzungen, 

ihren Vermieter, 

  • dem Eigentümer der Wohnung, 

auf Zahlung von 

  • Schmerzensgeld

verklagt hat, darauf hingewiesen, dass ein Vermieter, der 

  • zugleich Wohnungseigentümer, aber nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern 

Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, sofern er die 

  • (auch) ihm als mietvertragliche Nebenpflicht obliegende 

Pflicht, 

  • die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen, 

nicht in dem mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrag auf diesem übertragen hat, grundsätzlich

  • aus § 280 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

wegen

  • Verletzung seiner mietvertraglich bestehenden Nebenpflicht 

dem Mieter gegenüber 

  • für Schäden haftet, 

die dieser durch einen Sturz bei Eisglätte 

  • unter Verletzung der Räum- und Streupflicht 

auf einem 

  • Weg

erlitten hat, der sich auf dem 

  • im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden 

Grundstück befindet.

Zwar kann zur Erfüllung der ihm als Vermieter demnach 

  • hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee 

treffenden vertraglichen Nebenpflichten ein Vermieter,

  • der diese Pflichten im Mietvertrag nicht auf dem Mieter übertragen hat, 

eines Dritten, 

  • der den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführt, 

als sog, Erfüllungsgehilfen bedienen, hat dann aber 

  • gemäß § 278 Satz 1 BGB

für 

  • dessen Verschulden 

wie für 

  • eigenes Verschulden 

rechtlich einzustehen.

Fazit:
Die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter 

  • von der Wohnungseigentümergemeinschaft 

auf einen 

  • Dritten

führt somit nicht schon dazu, dass eine Haftung des Wohnungseigentümers, 

  • der seine Wohnung vermietet hat, 

gegenüber seinem Mieter 

  • aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB

nur noch in Betracht kommt, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten 

  • in Bezug auf den ausführenden Dritten 

verletzt worden sind. 

Ein Wohnungseigentümer, 

  • der in dem Mietvertrag mit dem Mieter keine abweichende Vereinbarung getroffen hat,   

bleibt vielmehr 

  • auch dann 

seinem Mieter gegenüber verantwortlich (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

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