Tag Wohnungseigentümergemeinschaft

…. in Anspruch genommen werden kann und welchen diesbezüglichen Haftungsrisiken durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden sollte.

Mit Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) darauf hingewiesen, dass der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel,

• also nach ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch,

fällig werdende Sonderumlage haftet,

• auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde,

dass die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage erst fällig werden,

• mit Abruf durch den Verwalter

und dass, wenn die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) sofort fällig werden sollen,

• es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage bedarf (vgl. § 21 Abs. 7 WEG).

Auch für die nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG),

• namentlich die regelmäßig monatlich wiederkehrenden Wohngeldvorschusszahlungen,

haftet, nach der Fälligkeitstheorie, bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan –

• bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und
• ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. Ersteher.

Für Verbindlichkeiten, die

• noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und
• fällig geworden sind (beispielsweise (auch) aufgrund einer entsprechenden Fälligkeitsregelung durch Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG),

haftet der Erwerber hingegen nicht

Übrigens:
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,

• die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
• die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen und

• die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren.

Eine Jahresgesamtabrechnung ist grundsätzlich in der Form einer

• einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung
• allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr

darzustellen.

• Zu erfassen und gegenüberzustellen sind nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben.

In die Gesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen,

• die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat,

da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden kann.

Gegliedert muss die Jahresabrechnung so

• vollständig,
• übersichtlich und
• verständlich

sein,

• dass die Eigentümer in der Lage sind, die Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes/Sachverständigen zu überprüfen, zu verstehen und nachzuvollziehen.

Sollpositionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz.

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss den Wohnungseigentümern es ermöglichen,

• die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und
• auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen,

wozu gehört, dass die Wohnungseigentümer nachvollziehen können,

• was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist,
• insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind und
• ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Ferner hat die Jahresabrechnung neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch

• den Stand und
• die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten

auszuweisen.

Darauf und

• dass ansonsten eine Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und
• ein über eine solche Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung mehrheitlich gefasster Beschluss im Falle seiner Anfechtung für ungültig zu erklären ist,

hat das Landgericht (LG) Düsseldorf mit Urteil vom 21.12.2016 – 25 S 63/16 – hingewiesen.

Verbraucher nach § 13 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist

• jede natürliche Person,

die ein Rechtsgeschäft abschließt zu Zwecken, die überwiegend

• weder ihrer gewerblichen
• noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit

zugerechnet werden können.

Unternehmer nach § 14 BGB (und damit nicht Verbraucher) ist

• eine natürliche Person oder
• juristische Person oder
• eine rechtsfähige Personengesellschaft (d.h. eine Personengesellschaft, die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen),

die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts handelt in Ausübung

• ihrer gewerblichen oder
• selbständigen beruflichen Tätigkeit.

Nicht Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist auch eine als Außengesellschaft rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft),

• deren Gesellschafter sind
  • eine natürliche Person und
  • eine juristische Person

und zwar unabhängig davon, ob sie tätig ist

• lediglich zu privaten Zwecken und nicht gewerblich oder
• selbständig beruflich (so Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 269/15 –).

Die (rechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft (deren Mitglied man kraft Gesetzes wird durch den Erwerb einer Eigentumswohnung) wiederum ist dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr

• wenigstens ein Verbraucher angehört und
• sie ein Rechtsgeschäft abschließt,

zu einem Zweck, der

• weder einer gewerblichen Tätigkeit dient
• noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit,

wobei beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten

• – wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs –

die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel handelt

• zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und
• damit nicht zu gewerblichen Zwecken (so BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13 –).

Nach Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Teilungsvertrag oder Teilungserklärung, gehören

• sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums,
• als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum

zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

• h. zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14 –).

Demzufolge ist beispielsweise die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist.

• Die Kosten für die Erfüllung solcher bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen;
  dies gilt auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen.

Eine davon abweichende Kostenregelung kann zwar gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlossen werden,

• kommt allerdings nur in Betracht unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG,
• also nur dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Dagegen hat etwaige das Sondereigentum betreffende öffentlich-rechtliche Vorgaben,

• wie beispielsweise die Vorgabe nach Art. 46 Abs. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in eine Wohnung, die darüber noch nicht verfügt, eine Toilette und eine Badewanne bzw. Dusche einzubauen,

weil diese einzubauenden Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen,

• der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten zu erfüllen.

Für solche Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16 – hingewiesen.

Ist in einer Teilungserklärung (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) geregelt, dass der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hat, kann,

• wenn das noch nicht geschehen ist,

jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 1 WEG verlangen, dass von der Wohnungseigentümergemeinschaft

• eine Hausordnung aufgestellt wird, in der inhaltlich eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften klar geregelt werden.

Dieser Anspruch kann nicht dadurch erfüllt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hin lediglich beschließt, dass

• „in der Hausordnung steht, dass die gesetzlichen Regelungen gelten“,

da ein solch bloßer Verweis auf gesetzlich bereits geltende Regelungen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Vielmehr muss eine Hausordnung, weil

• darunter im Wesentlichen eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften zu verstehen ist, mit denen
  • der Schutz des Gebäudes,
  • die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und
  • die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen

und

• darin Regelungen
  • über den Gebrauch des Sondereigentums und
  • des Gemeinschaftseigentums getroffen werden können, soweit dies nach § 15 Abs. 2 WEG möglich ist,

sich zumindest bemühen, Regelungen aufzustellen,

• die diesen Zwecken entsprechen und
• auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind.

Nicht verlangen kann ein Wohnungseigentümer allerdings, dass ein von ihm erstellter Entwurf einer Hausordnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss für verbindlich erklärt wird.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg mit Urteil vom 16.09.2016 – 73 C 33/16 – hingewiesen.