…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.
Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.
- Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
- Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.
Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,
- eigenmächtig,
- ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,
die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,
- die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.
Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer
- die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
- durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,
diesen verurteilt,
- den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
- der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.
Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.
Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,
- anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,
eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und
- zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.
Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.
- Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.
Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).
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