Tag Austausch

Was, wenn ein Schließanlagenschlüssel eines Mietshauses verloren gegangen ist, Mieter und Vermieter wissen sollten

Mit Urteil vom 11.09.2020 – 20 C207/19 – hat das Amtsgericht (AG) Bautzen entschieden, dass bei einem 

  • dem Mieter zuzurechnenden Schlüsselverlust 

für die Schließanlage eines Mietshauses der Vermieter die Kosten 

  • für einen tatsächlich vorgenommenen Austausch der kompletten Schlüsselanlage (jedoch nur gegen Vornahme eines Abzugs „Neu für Alt“ wegen der mechanischen Abnutzung der Schließanlagen unterliegen) sowie 
  • für provisorische Sicherungsmaßnahmen  

nur verlangen kann, wenn die konkrete Gefahr 

  • eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte 

nachweislich besteht (so auch Oberlandesgericht (OLG) Dresden, Urteil vom 20.08.2019 – 4 U 665/19 –).

Das bedeutet, kann im Fall 

  • eines dem Mieter zuzurechnenden Schlüsselverlustes für die Schließanlage eines Mietshauses, 

der Vermieter,

  • der wegen des Schlüsselverlustes die Schließanlage hat austauschen lassen, 

 nicht beweisen, dass 

  • er sich aus objektiver Sicht zur Beseitigung einer konkreten Missbrauchsgefahr veranlasst sehen durfte die Schließanlage zu ersetzen 

schuldet der Mieter 

  • nur den Ersatz des einen verloren gegangenen Schlüssels bzw. die Kosten hierfür 

und bleibt der Vermieter auf den 

Unter totalem Kopfhaarverlust leidende gesetzlich krankenversicherte Frauen sollten wissen, dass sie Anspruch auf eine Echthaarperücke

…. haben können.

Mit Urteil vom 18.02.2021 – S 18 KR 304/18 – hat das Sozialgericht (SG) Dresden entschieden, dass eine an 

  • dauerhaftem kompletten Haarverlust am Kopf 

leidende Frau die Versorgung mit einer Echthaarperücke 

  • von der Krankenkasse 

auch dann verlangen kann, wenn 

  • eine Kunsthaarperücke zwar optisch ausreichend wäre, um den Verlust des natürlichen Haupthaares für unbefangene Beobachter zu kaschieren,

sich die Versorgung mit einer Echthaarperücke aber,

  • aufgrund ihrer deutlich längeren Nutzungszeit vor einem wegen Unansehnlichkeit notwendigem Austausch 

langfristig als die kostengünstigste Variante darstellt (Quelle: Pressemitteilung des VG Dresden). 

Wann liegt eine Ansammlung vor, wenn nach einer Corona-Bekämpfungs-Verordnung Ansammlungen

…. bußgeldbewehrt verboten sind?

Mit Urteil vom 08.03.2021 – 3 OWi 6 SsRs 395/20 – hat der 3. Senat für Bußgeldsachen des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz darauf hingewiesen, dass  

  • ein kurzes Zusammentreffen mehrerer Personen zum Austausch von Begrüßungen oder Ähnlichem, 
  • bei dem von vornherein durch die Wahrung eines ausreichenden Sicherheitsabstandes eine Übertragung der Virusinfektion ausgeschlossen ist,

keine bußgeldbewehrte verbotene „Ansammlung“ 

  • im Sinne einer Corona-Bekämpfungs-Verordnung 

darstellt und in einem Fall einen Betroffenen freigesprochen, dem deswegen ein 

  • Verstoß gegen das in einer Corona-Bekämpfungs-Verordnung angeordnete Ansammlungsverbot 

vorgeworfen worden war, weil er,  

  • als er in Begleitung eines Freundes einen Geldautomaten aufgesucht hatte und 
  • zufällig auf einen Bekannten getroffen war, der seinerseits in Begleitung eines Freundes unterwegs war, 

mit seinem Begleiter und dem anderen Personenpaar, 

  • bei Einhaltung eines Abstandes von 1,5 bis 2 Meter, 

ungefähr ein bis zwei Minuten im Halbkreis 

  • zusammen gestanden war und 
  • sich, um einem dieser Bekannten wegen des Todes der Großmutter zu kondolieren, unterhalten hatte. 

Dass in einem solchen Fall 

  • keine verbotene „Ansammlung“ 

vorliegt, hat der Bußgeldsenat damit begründet, dass, wenn eine Corona-Bekämpfungs-Verordnung 

  • „Ansammlungen“ verbietet und 
  • bei einem Verstoß dagegen ein Bußgeld vorsieht, 

der Begriff der „Ansammlung“ 

  • zur Vermeidung eines unverhältnismäßigen Eingriffs in das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit (Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz)

einer einschränkenden verfassungskonformen Auslegung bedarf, die das öffentliche Interesse daran, 

  • eine weitere Ausbreitung des Infektionsgeschehens zu verhindern, 

in einen angemessenen und vernünftigen Bezug zu den Bedürfnissen und unantastbaren Rechten der Bürger setzt und hiervon ausgehend, 

  • damit nicht die rein zufällige gleichzeitige Anwesenheit mehrerer Personen, wie sie beispielsweise beim Einkaufen des täglichen Lebensbedarfs oder bei einem Spaziergang entstehen kann, zur Ordnungswidrigkeit wird, 

maßgebend für die Beurteilung, ob eine „Ansammlung“ vorliegt, zum einen ist, 

  • ob dem Zusammentreffen die Absicht zugrunde liegt, sich für einen längeren als nur flüchtigen Moment gemeinsam an einem bestimmten Ort aufzuhalten

sowie zum anderen, 

  • ob bei dem Zusammentreffen der durch die Verordnung vorgegebene Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen den Personen eingehalten wird (Quelle: Pressemitteilung des OLG Koblenz). 

Wichtig zu wissen für Mieter und Vermieter, wenn einem Mieter ein Wohnungsschlüssel abhanden kommt, der

…. zu der Schließanlage des Mietshauses gehört. 

Ist einem Wohnungsmieter ein Wohnungsschlüssel abhanden gekommen, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber – grundsätzlich – zum Schadensersatz 

  • gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

verpflichtet, da er seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat.

  • Das Verschulden des Mieters an dem Verlust des Schlüssels wird dabei vermutet, sofern der Mieter diese gesetzliche Vermutung nicht zu widerlegen vermag. 

Dies bedeutet allerdings (noch) nicht, dass, 

  • wenn der abhanden gekommene Wohnungsschlüssel zu einer Schließanlage gehört hat, 

der Mieter dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage erstatten muss.

Vielmehr muss der Vermieter 

  • darlegen und 
  • im Streitfall auch beweisen, 

dass und in welchem Umfang ihm durch den Schlüsselverlust ein ersatzfähiger Vermögensschaden entstanden ist.

Dieser erstattungsfähige Vermögensschaden des Vermieters kann zumindest darin bestehen, dass der Vermieter das Wohnungsschloss

  • bei einer erweiterbaren Schließanlage 
    • durch ein anderes (neues) zur Schließanlage passendes Schloss 

oder 

  • bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage (die diese Möglichkeit nicht bietet) 
    • durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder, 
    • mit der Folge, dass der entsprechende Mieter dann unterschiedliche Schlüssel für Haus- und Wohnungstür hat,

austauschen lässt. 

Zur Erstattung der (weitaus höheren) Kosten 

  • für einen vom Vermieter tatsächlich vorgenommenen Austausch der gesamten Schließanlage  

ist der Mieter nur dann verpflichtet, falls der Vermieter,

  • wofür er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig ist,

sich aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen 

  • zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr durch Unbefugte 

veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen,

  • wofür ein rein abstraktes Gefährdungspotential nicht ausreicht.

Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage kann im Übrigen die Haftung des Mieters beschränkt sein.

  • Wurde der Mieter vom Vermieter nämlich nicht darüber informiert, dass die Schließanlage nicht erweiterbar ist, muss er in einem Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst tragen (so Landgericht (LG) München I, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19 –).

Was Wohnungseigentümer, die den Bodenbelag in ihrer Wohnung austauschen wollen (z.B. Fliesen statt Teppichboden) wissen und

…. ggf. beachten sollten.

Mit Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 173/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer 

  • den Teppichboden in seiner Wohnung durch Fliesen hatte ersetzten lassen, ohne dabei in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen zu haben und 
  • nach diesem Austausch des Bodenbelags 

es zu Lärmbelästigungen durch Trittschall in der darunter liegenden Wohnung gekommen war, entschieden, dass der Eigentümer dieser Wohnung,

  • sofern der Trittschallpegel die dafür maßgeblichen Grenzwerte der DIN 4109 überschreitet,

von dem anderen Wohnungseigentümer verlangen kann, durch 

  • geeignete – diesem überlassene – Maßnahmen,

dafür Sorge zu tragen, dass 

  • die schall-schutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 eingehalten werden

und dass dies auch dann gilt, wenn 

  • die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft sein und 
  • ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entsprochen sollte.

Danach kann von dem Störer,

  • solange dieser mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz nach der DIN 4109 einhalten kann,
    • wie etwa die Verlegung eines Teppichbodens oder 
    • die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen,

gemäß § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG,

  • wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, 

Daraus, dass, wie der Senat ausgeführt hat, der Schallschutz in erster Linie zwar durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden müsse, 

  • insbesondere durch die Art und den Aufbau der Geschossdecke und des Estrichs,

folge nur,

  • dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und 
  • jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf 

und ändere nichts daran, dass Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten sind, 

  • insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

OLG Düsseldorf entscheidet: Kfz-Werkstatt kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn sie ihre Kunden nicht auf

…. weiteren Reparaturbedarf hinweist.

Mit Urteil vom 17.10.2019 – I-21 U 43/18 – hat der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf in einem Fall, in dem eine Werkstatt

  • im Rahmen der Reparatur des SUVs eines Kunden

umfangreiche Arbeiten an dem Fahrzeugmotor durchgeführt,

  • dabei u.a. alle hydraulischen Ventilspielausgleichselemente und einen Kettenspanner erneuert,

aber den Zustand der

  • zu diesem Zeitpunkt bereits stark gelängten und austauschbedürftigen

Steuerketten nicht untersucht und deswegen der Motor

  • nach einigen hundert Kilometern

einen Totalschaden erlitten hatte, entschieden, dass,

  • weil es unterlassen worden war,
    • den Zustand der Steuerketten zu überprüfen und
    • dem Kunden einen Austausch zu empfehlen,

der Kunde von dem Betreiber bzw. Inhaber der Werkstatt,

  • wegen Verletzung der Prüfpflicht und unterlassener Aufklärung über den weiteren Reparaturbedarf bei seinem SUV,

ersetzt verlangen kann,

  • die entstandenen Kosten
    • für den Erwerb und Einbau eines Austauschmotors, abzüglich der Kosten, die ohnehin durch den Austausch der Steuerketten entstanden wären und
    • für das zur Aufklärung privat eingeholte Sachverständigengutachten

sowie

  • den Nutzungsausfall.

Danach muss eine Werkstatt auch auf Unzulänglichkeiten an den Teilen des Fahrzeugs achten,

  • mit denen sie sich im Zuge der durchgeführten Reparatur befasst und
  • deren Mängel danach nicht mehr ohne weiteres entdeckt und behoben werden können (Quelle: Pressemitteilung des OLG Düsseldorf).

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen, wenn Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern in ihrer Wohnung anstehen

…. oder sie die Erneuerung von Fenstern in ihren im Sondereigentum stehenden Räumenfür notwendig erachten.

Die Fenster nebst Rahmen eines Gebäudes,

  • auch die, die sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,

stehen,

  • da sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind,

gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum.

  • Eine Übertragung solcher zwingend im Gemeinschaftseigentum stehender Teile eines Gebäudes auf das Sondereigentum ist nicht möglich und
  • sollte sich dennoch eine solche Übertragungsregelung in einer Teilungserklärung befinden, würde diese schlicht keine Wirkung entfalten.

Dass alle Fenster eines Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, hat zur Folge, dass nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung

  • die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

für

  • die Instandhaltung,
  • die Instandsetzung sowie
  • den Austausch

auch der Fenstern in den Wohnungen der Eigentümer zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und

  • die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Allerdings kann hiervon abweichend die Pflicht

  • zur Instandsetzung, zur Instandhaltung sowie zur Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen und
  • zur Tragung der damit verbundenen Kosten

den jeweiligen Wohnungseigentümern

  • in der Teilungserklärung auferlegt sein oder
  • durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt werden.

Eine solche abweichende Regelung muss nach ihrem Wortlaut und Sinn klar und eindeutig sein.

  • Ergibt die Auslegung von Wortlaut und Sinn der Regelung Zweifel an der Pflichtenübertragung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Kostentragungspflicht.

So bleibt beispielsweise eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft, wenn die Teilungserklärung oder eine von den Eigentümern getroffene Vereinbarung

Ist

  • eine Pflichten- und Kostenübertragung nicht (wirksam) erfolgt und somit

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Fensteraustausch zuständig sowie zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtet, hat,

  • wenn die Erneuerungsbedürftigkeit von Fenstern in der Wohnung eines Eigentümers unter den Wohnungseigentümern streitig ist,

der Eigentümer, der die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung für erforderlich erachtet,

Übrigens:
Für die Wohnungseingangstüren der Eigentumswohnungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend.

Wohnungseigentümer sollten wissen, dass es sich bei den Fenstern in ihrer Wohnung um Gemeinschaftseigentum handelt

…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.

  • Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
  • Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,

  • eigenmächtig,
  • ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,

die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,

  • die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer

  • die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
  • durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,

diesen verurteilt,

  • den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
  • der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.

Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,

  • anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,

eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und

  • zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.

Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

  • Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).

Was Wohnungseigentümer, die neue Wohnungsfenster einbauen lassen wollen, wissen sollten

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen die Fenster der Eigentumswohnungen nebst den Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum, so dass, sofern in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart ist, für den Austausch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig ist.

Zuständig für die Erneuerung von Fenstern bleibt die Eigentümergemeinschaft auch dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist,

  • dass die Eigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind.

Denn behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12070/14 WEG – hingewiesen und in einem Fall,

  • in dem in der Gemeinschaftsordnung bestimmt war,
    • dass die Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind und
    • der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile – insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche – nicht ändern darf,
  • ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung, ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die alten Holz-Alu-Fenster, die keinen Mittelsteg hatten und flächenbündig sowie alufarben waren, hatte austauschen lassen gegen weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg sowie ohne rahmen- und flächenbündiger Ausführung,

auf eine entsprechende Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer entschieden,

Ist für den Austausch von Fenstern in den Eigentumswohnungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, sind Wohnungseigentümer, die vorhandene Fenster ausbauen und neue einbauen lassen wollen, danach gut beraten wenn sie sich vor einer solchen baulichen Veränderung diese von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss genehmigen lassen.