Tag Fenster

…. einer Wohnanlage. 

Die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Karlsruhe hat mit Beschluss vom 04.12.2023 – 11 S 85/21 – in einem Fall, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hausordnung 

• unter dem Punkt (Gegenseitige Rücksichtnahme)

geregelt hatte, dass

• aus den Fenstern der Wohnanlage nichts geworfen, geschüttet oder geschüttelt sowie dort auch keine Wäsche aufgehängt werden darf

und von einem Wohnungseigentümer regelmäßig

Read More

…. dass dies

• nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

• dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse,
• obwohl dies, mangels Übertragung dieser Pflicht in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer, gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –),

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

• und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

• wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

• der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
• des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

• weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

• in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

…. oder sie die Erneuerung von Fenstern in ihren im Sondereigentum stehenden Räumenfür notwendig erachten.

Die Fenster nebst Rahmen eines Gebäudes,

• auch die, die sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,

stehen,

• da sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind,

gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Eine Übertragung solcher zwingend im Gemeinschaftseigentum stehender Teile eines Gebäudes auf das Sondereigentum ist nicht möglich und
• sollte sich dennoch eine solche Übertragungsregelung in einer Teilungserklärung befinden, würde diese schlicht keine Wirkung entfalten.

Dass alle Fenster eines Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, hat zur Folge, dass nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

für

• die Instandhaltung,
• die Instandsetzung sowie
• den Austausch

auch der Fenstern in den Wohnungen der Eigentümer zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und

• die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Allerdings kann hiervon abweichend die Pflicht

• zur Instandsetzung, zur Instandhaltung sowie zur Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen und
• zur Tragung der damit verbundenen Kosten

den jeweiligen Wohnungseigentümern

• in der Teilungserklärung auferlegt sein oder
• durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt werden.

Eine solche abweichende Regelung muss nach ihrem Wortlaut und Sinn klar und eindeutig sein.

• Ergibt die Auslegung von Wortlaut und Sinn der Regelung Zweifel an der Pflichtenübertragung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Kostentragungspflicht.

So bleibt beispielsweise eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft, wenn die Teilungserklärung oder eine von den Eigentümern getroffene Vereinbarung

• die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und
• dabei den Außenanstrich ausnimmt (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –).

Ist

• eine Pflichten- und Kostenübertragung nicht (wirksam) erfolgt und somit

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Fensteraustausch zuständig sowie zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtet, hat,

• wenn die Erneuerungsbedürftigkeit von Fenstern in der Wohnung eines Eigentümers unter den Wohnungseigentümern streitig ist,

der Eigentümer, der die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung für erforderlich erachtet,

• zunächst grundsätzlich nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 11.11.2018 – 29 S 66/18 –).

Übrigens:
Für die Wohnungseingangstüren der Eigentumswohnungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend.

…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
• Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,

• eigenmächtig,
• ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,

die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,

• die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer

• die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
• durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,

diesen verurteilt,

• den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
• der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.

Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,

• anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,

eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und

• zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.

Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

• Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).

Der Träger eines Krankenhauses übernimmt mit der stationären Aufnahme eines Patienten

• nicht nur die Aufgabe der dem medizinischen Standard entsprechenden ärztlichen Behandlung,

sondern auch Obhuts- und Schutzpflichten dergestalt, den Patienten im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren vor Schäden und Gefahren zu schützen,

• wenn sein körperlicher oder geistiger Zustand dies gebietet,
• wobei maßgebend ist, ob im Einzelfall wegen der Verfassung des Patienten aus der Sicht ex ante ernsthaft damit gerechnet werden musste, dass er sich ohne Sicherungsmaßnahmen selbst schädigen könnte.

Darauf hat der 26. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 17.01.2017 – 26 U 30/16 – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem eine, wegen eines Schwächeanfalls, stationär in ein Krankenhaus eingewiesene demente Patientin
• bei dem Versuch aus dem ungesicherten Fenster ihres im Obergeschoss befindlichen Krankenzimmers zu entweichen in die Tiefe gestürzt war,

den Träger des Krankenhauses dazu verurteilt, der Krankenkasse der an den Folgen ihrer Sturzverletzungen schließlich verstorbenen Patientin

• die für deren unfallbedingte Heilbehandlung aufgewandten Kosten zu ersetzen.

Die dem Krankenhausträger anzulastende fahrlässige Pflichtverletzung sah der Senat darin, dass,

• trotz zahlreicher Hinweise auf Aggressivität, völliger Desorientierung, unerwartete Handlungen, sowie unkalkulierbaren Verhalten, insbesondere aber Hin-und Weglauftendenzen der Patientin,

zur Verhinderung einer Flucht

• nur die Zimmertür verstellt,
• aber gegen den (auch) vorhersehbaren Fluchtversuch der Patientin durch das Fenster keinerlei Sicherungsmaßahme getroffen worden war.

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen die Fenster der Eigentumswohnungen nebst den Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum, so dass, sofern in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart ist, für den Austausch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig ist.

Zuständig für die Erneuerung von Fenstern bleibt die Eigentümergemeinschaft auch dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist,

• dass die Eigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind.

Denn behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12070/14 WEG – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem in der Gemeinschaftsordnung bestimmt war,
  • dass die Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind und
  • der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile – insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche – nicht ändern darf,
• ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung, ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die alten Holz-Alu-Fenster, die keinen Mittelsteg hatten und flächenbündig sowie alufarben waren, hatte austauschen lassen gegen weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg sowie ohne rahmen- und flächenbündiger Ausführung,

auf eine entsprechende Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer entschieden,

• dass der Miteigentümer die eingebauten neuen Fenster beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss (Quelle: Pressemitteilung des AG München 49/16 vom 24.06.2016).

Ist für den Austausch von Fenstern in den Eigentumswohnungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, sind Wohnungseigentümer, die vorhandene Fenster ausbauen und neue einbauen lassen wollen, danach gut beraten wenn sie sich vor einer solchen baulichen Veränderung diese von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss genehmigen lassen.