Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeweils aufzustellen,

• gemäß § 28 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der
  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung enthält

• und gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung über die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bereits angefallenen Einnahmen und Ausgaben (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 – dazu, was wo in der Abrechnung anzusetzen ist),

wobei mit Ablauf des Kalenderjahres

• die Pflicht zur Aufstellung des Wirtschaftsplans endet, danach auch eine titulierte Verpflichtung zur Aufstellung des Wirtschaftsplans nicht mehr vollstreckt werden kann und
• die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung entsteht.

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer von dem Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG

• durch Mehrheitsbeschluss
• jederzeit Rechnungslegung über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung verlangen.

Bei der Jahresabrechnung und einer durch Mehrheitsbeschluss verlangten Rechnungslegung hat der Verwalter den Wohnungseigentümern eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen (§ 259 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

• Wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen und die Ausgaben nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verwalter auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er diese nach bestem Wissen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei (vgl. § 259 Abs. 2 BGB).

Sowohl bei der Jahresabrechnung als auch bei der Rechnungslegung handelt es sich um unvertretbare Handlungen nach § 888 Abs. 1 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

Lediglich, wenn es während des Kalenderjahres zu einem Verwalterwechsel kommt, handelt es sich bei der von dem neuen Verwalter in einem solchen Fall zu fertigenden Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr,

• soweit er die Jahresabrechnung für den Zeitraum erstellt, in dem der bisherige Verwalter die Verwaltung geführt hat,
• um eine vertretbare Handlung im Sinne von § 887 ZPO.

Denn die Tätigkeit des neuen Verwalters ist dann insoweit notwendig beschränkt auf

• die Auswertung der Unterlagen des früheren Verwalters und
• die geordnete Darstellung des Ergebnisses dieser Auswertung und
• damit auf eine Tätigkeit, die jeder Fachkundige ausführen kann.

Dagegen kann der neue Verwalter aus eigener Kenntnis keine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der seiner Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen des früheren Verwalters abgeben.

• Die Wohnungseigentümer können allerdings vom früheren Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG die Rechnungslegung bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens und damit eine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der während seiner Verwaltung angefallenen Unterlagen verlangen.

Allein der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, kann und muss den Wohnungseigentümern mit seiner Abrechnung nämlich dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.

Befinden sich die Unterlagen nicht mehr im Besitz des Verwalters, können die Gläubiger dem Verwalter den Besitz der Unterlagen verschaffen.
Sind sie selbst nicht im Besitz dieser Unterlagen, können sie von deren Besitzer die Herausgabe verlangen.
Darüber hinaus kann der ehemalige Verwalter von dem neuen Verwalter die Herausgabe der Unterlagen oder die Einsicht in die Unterlagen beanspruchen.

Darauf hat der I. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 – hingewiesen.

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Eigentümer, der auf dem Balkon seiner Eigentumswohnung durch das Auslegen von Vogelfutter Tauben anlockt, die Hausdach und Balkon durch Taubenkot verschmutzen, verlangen, es zu unterlassen, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus verwilderte Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 23.09.2015 – 485 C 5977/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine soziale Gemeinschaft bilden, innerhalb derer allgemein die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme besteht und dieses Rücksichtnahmegebot des § 14 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verletzt,

• wer durch Maßnahmen, wie das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern und das Aufstellen von Behältern, die sich zum Nisten und Brüten zumindest eignen,Tauben in letztlich nicht kontrollierbarer Zahl anlockt,

weil damit nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung auch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer besteht, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

Ein solcher Unterlassungsanspruch steht der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder beeinträchtigten anderen Eigentümern dann zu, wenn

• in der Hausordnung bestimmt ist, dass das Füttern von Tauben auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus nicht gestattet ist oder
• die Gemeinde, in der sich die Wohnanlage befindet, durch Verordnung ein Taubenfütterungsverbot erlassen hat (zur Berechtigung einer Gemeinde zum Erlass eines Taubenfütterungsverbots vgl. Verwaltungsgericht (VG) Ansbach, Urteil vom 14.07.2011 – AN 5 K –)

Das hat die Pressestelle des AG München vom 16.09.2016 – 72/16 – mitgeteilt.

Will ein Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum ersetzt haben,

• der von einem Dritten, beispielsweise einem Handwerker, bei Ausführung der ihm von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verursacht worden ist,

ist der geschädigte Wohnungseigentümer verpflichtet,

• vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen,
• wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband rechtfertigen.

Das hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 11.05.2016 – 10 S 2/16 – entschieden.

Begründet hat das LG diese Entscheidung damit,

• dass die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft begründet,
• aufgrund derer es einem Wohnungseigentümer verwehrt ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch zu nehmen, wenn für den geltend gemachten Schaden ein Dritter – hier der Handwerker – in Anspruch genommen werden kann.

So,

• wie bei bestehendem Versicherungsschutz durch eine Gebäudeversicherung aufgrund der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten ein geschädigter Miteigentümer verpflichtet ist, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –),

könne ein geschädigter Wohnungseigentümer auch in einem Fall wie dem obigen, aufgrund der bestehenden Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht statt des Handwerkers die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch nehmen.

Gegen den Handwerker steht dem geschädigten Wohnungseigentümer, so das LG weiter, abgesehen von dem deliktischem Anspruch auch ein vertraglicher Schadensersatzanspruch zu, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Handwerker als Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter anzusehen ist und Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.

Wen der Auftrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wurde muss dem geschädigten Wohnungseigentümer bekannt sein, da der Auftragserteilung eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorausgeht.
Soweit ihm Namen und Anschrift des Handwerkers nicht von vornherein bekannt sein sollten, kann er dies durch einfache Nachfrage bei der Hausverwaltung klären.

Wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, im Bereich seiner Gartenterrasse einen Pool anlegen und dazu eine Baugrube ausheben möchte,

• bedarf hierzu der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer,
• wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass das Sondernutzungsrecht ausschließlich an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse besteht.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass nach dem Wortlaut der Teilungserklärung das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse

• die zustimmungsfreie Nutzung nur für die Gartenoberfläche erlaubt und
• nicht für das darunter liegende Erdreich.

Die Teilungserklärung so und nicht anders auszulegen mache auch Sinn, weil sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befinden könnten.

Für eine beabsichtigte Bepflanzung durch den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer folgt nach Auffassung des AG daraus, dass

• eine Bepflanzung, die nicht sehr tief geht und damit nur die Gartenoberfläche berührt, weiter möglich,
• dagegen eine Bepflanzung mit Pflanzen, die sehr tiefe Wurzeln haben, von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer abhängig ist.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 13.05.2016 – 38/16 – mitgeteilt.