Tag Aufrechnung

Was Eigentümer eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks wissen sollten

Eigentümereines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks

  • schulden das Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich,

sondern sind nur verpflichtet,

  • wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden.

Denn einem Grundschuldgläubiger steht gegen den Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.

Allerdings räumt § 1142 BGB, der gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld entsprechend anwendbar ist, dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit ein, die Grundschuld

  • durch Zahlung (Absatz 1) oder
  • durch Aufrechnung mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht (Absatz 2)

abzulösen,

  • mithin sein (sonstiges) Vermögen zur Ablösung des Zwangsvollstreckungsduldungsanspruchs einzusetzen.

Wenn es um die Möglichkeit des Ablösens der Grundschuld durch Aufrechnung nach § 1142 Abs. 2 BGB geht und

  • die Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger an einen Dritten abgetreten worden ist,

muss jedoch beachtet werden, dass,

  • auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist,

der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht (mehr) aufrechnen kann, weil,

  • wie sich aus der auf die Grundschuld entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 1156 Satz 1 BGB ergibt,
  • 406 BGB keine Anwendung findet.

Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so

  • erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und

kann er in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung der Grundschuld verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 302/16 –).

BGH erklärt Bankenklausel, die die Aufrechnungsmöglichkeit von Kunden einschränkt, bei Bankgeschäften mit einem Verbraucher für unwirksam

Mit Urteil vom 20.03.2018 – XI ZR 309/16 – hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Sparkasse enthaltene Klausel,

  • nach der „ein Kunde Forderungen gegen die Sparkasse nur insoweit aufrechnen darf, als seine Forderungen unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind“,

bei Bankgeschäften mit Verbrauchern unwirksam ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass eine solche Klausel auch solche Forderungen erfasst,

  • die dem Verbraucher im Rahmen des Rückabwicklungsverhältnisses nach Ausübung eines ihm zustehenden Widerrufsrechts erwachsen und
  • die er den Ansprüchen der Bank aus diesem Verhältnis entgegensetzen kann

und dass,

  • durch die darin liegende Erschwerung ihres Widerrufsrechts,

Kunden unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt werden (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 20.03.2018).

Gehört eine Darlehensrückzahlungsforderung gegen einen Pflichtteilsberechtigten zum Nachlass kann der Erbe

…. diese Rückzahlungsforderung gegen die Pflichtteilsforderung aufrechnen, mit der Folge, dass

  • der Pflichtteilsanspruch in Höhe der bestehenden Aufrechnungsforderung erlischt und
  • insoweit kein Anspruch des Pflichtteilsberechtigten mehr besteht.

Darauf hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 14.03.2017 – 10 U 62/16 – hingewiesen.

Das bedeutet, hat ein Erblasser zu seinem Lebzeiten einem gemäß § 2303 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Pflichtteilsberechtigten

  • ein Darlehen gewährt,
  • den Darlehensgeldbetrag zur Verfügung gestellt und
  • waren zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers von dem Darlehen 48.000 Euro noch nicht zurückgezahlt,

kann der von dem Erblasser in seinem Testament eingesetzte Erbe,

  • wenn der Pflichtteilsberechtigte seinen für den Zeitpunkt des Erbfalls errechneten Pflichtteilsanspruch, beispielsweise in Höhe von 44.000 Euro, geltend macht und
  • die Darlehensrückzahlungsforderung nach § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB fällig ist,

dem Pflichtteilsberechtigten gegenüber erklären, dass er die Darlehensrückzahlungsforderung gegen die Pflichtteilsforderung aufrechne (§§ 387, 388 BGB).

Bei Zugrundelegung der obigen Beispielsbeträge würde die Aufrechnungserklärung bewirken, dass

  • der Pflichtteilsanspruch in Höhe von 44.000 Euro erloschen ist und
  • dem Erben gegen den Pflichteilsberechtigten noch ein Darlehensrückzahlungsanspruch in Höhe von 4.000 Euro (48.000 Euro – 44.000 Euro) zusteht (§ 389 BGB).

Übrigens:
Erben, die mit einem zum Nachlass gehörenden Darlehensrückzahlungsanspruch gegenüber einem bestehenden Pflichtteilsanspruch eines Pflichtteilsberechtigten aufrechnen möchten, müssen im Streitfall beweisen können, dass

AG München entscheidet: Wohnraummieter darf gestellte Kaution nicht abwohnen

Ein Wohnungsmieter, der eine Kaution gestellt hat, darf, wenn das Mietverhältnis gekündigt worden ist,

  • die letzten Mietzahlungen nicht mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen,
  • also die Mietzinszahlung nicht vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 05.04.2016 – 432 C 1707/16 – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

  • die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags endet und
  • weil dadurch zu Lasten des Vermieters der Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung ausgehebelt würde,

der Mieter nicht berechtigt ist, eigenmächtig die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt „abzuwohnen“ (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 14.10.2016 – 80/16 –).

Was Vermieter und Mieter über die Kündigungsmöglichkeiten wegen Mietrückstands wissen sollten

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a bzw. Nr. 3 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • außerordentlich fristlos kündigen,

wenn der Mieter

  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (vgl. hierzu § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ausgeschlossen nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB wird dieses durch den Auflauf eines Rückstands in dieser Höhe entstandene Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nur durch

  • eine vollständige Zahlung des Rückstandes
  • vor Zugang der Kündigung.

Unwirksam wird eine erfolgte fristlose Kündigung des Vermieters nur,

  • entweder nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, wenn durch
    • unverzügliche Aufrechnungserklärung nach der Kündigung
    • die gesamten Rückstände getilgt werden

oder

  • nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wenn
    • spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs
    • die fällige Miete und die fällige Entschädigung nach § 546a vollständig getilgt sind oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat (sogenannte Schonfristzahlung).

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15 – hingewiesen.

Unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nach § 573 Abs. 3 Nr. 1 BGB eine

  • ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

möglich, sofern

  • der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und
  • die Verzugsdauer nicht weniger als einen Monat beträgt.

In einem solchen Fall besteht für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB), weil der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag dann schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und

Kann ein Wohnungseigentümer gegen Hausgeldforderung aufrechnen?

Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer

  • grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen,
  • die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.

Das ergibt sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung.
Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen nämlich zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 – hingewiesen.
Nicht entschieden hat der Senat, ob von der Aufrechnungsverbot Hauptforderungen auszunehmen sind,

  • die auf einer Notgeschäftsführung beruhen (so etwa Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 09.06.2004 – 2 Z BR 32/04 –) oder
  • auf der Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers durch einen Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beruhen (so das Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 29.05.2002 – 24 W 185/01 –).