BGH entscheidet, dass Wohnungsvermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters regelmäßig auch mit 

…. bereits verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnen dürfen. 

Mit Urteil vom 10.05.2024 – VIII ZR 184/23 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem 

  • nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 08.11.2019 

der ehemalige Mieter die

  • Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 € begehrt, 

sein ehemaliger Vermieter mit Schreiben vom 20.05.2020 

  • über die Kaution abgerechnet sowie 
  • die Aufrechnung mit – streitigen – Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe erklärt 

und der ehemalige Mieter sich insoweit auf 

  • Verjährung nach § 548 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

berufen hatte, entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters 

  • mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache 

gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters 

  • im Rahmen der Kautionsabrechnung 

regelmäßig gemäß § 215 BGB 

  • auch dann 

möglich ist, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis 

  • nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) 

nicht 

  • in unverjährter Zeit 

ausgeübt hat.

Danach ist eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene 

  • Barkautionsabrede

typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses 

  • im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache 

durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis 

  • in unverjährter Zeit 

scheitern soll.

Begründet hat der Senat dies damit, dass eine vom Mieter gestellte Barkaution gerade der 

  • Sicherung der Ansprüche des Vermieters

dient und sich dieser 

  • nach Beendigung des Mietverhältnisses 

auf einfache Weise 

  • durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch 

befriedigen können soll.

Soweit die Aufrechnung gemäß § 387 BGB

  • im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen 

vorsieht, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche 

  • wegen Beschädigung der Mietsache 

zustehende Ersetzungsbefugnis 

  • nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB

ausgeübt hat, um Schadensersatz 

  • in Form eines Geldbetrags 

verlangen zu können, hat der Mieter nach Auffassung des Senats regelmäßig kein Interesse daran, dass dies 

  • noch in unverjährter Zeit 

erfolgt. 

Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB

  • innerhalb der Verjährungsfrist 

wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters 

  • über die Barkaution, 

die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist 

  • des § 548 Abs. 1 BGB

zu erfolgen hat (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

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