Tag Auftraggeber

Mit Urteil vom 07.05.2021 – 1 O 40/20 – hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthal darauf hingewiesen, dass Makler, die 

• von einem Grundstückseigentümer mit dem Verkauf einer Immobilie 

beauftragt worden sind, 

• die Pflicht 

haben, ihren Auftraggeber vor möglichen 

• Risiken beim Grundstücksgeschäft 

zu warnen sowie über die 

• Bonität eines möglichen Vertragspartners 

aufzuklären und dass sie,   

• bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit eines Interessenten, 

ihren Auftraggeber sogar von dem Verkauf 

• abraten

müssen.

Demzufolge kann ein mit dem 

• Verkauf einer Immobilie beauftragter 

Makler, der seinen Auftraggeber von einem Verkauf an einen zum Kauf bereiten Interessenten abrät, weil 

• beispielsweise kurz vor dem geplanten Termin beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliegt und 
• er deshalb Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten hat, 

von einem enttäuschten Kaufinteressenten, 

• mit dem es aufgrund dessen nicht zu einem Vertragsschluss kommt und 
• dem dadurch finanzielle Schäden entstanden sind,

grundsätzlich auch nicht mit der Begründung,

• dass der Makler den Vertragsschluss zu Unrecht vereitelt habe,

auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankenthal).

…. deswegen vom Bauunternehmer (vorübergehend) nicht (weiter)gearbeitet werden kann und der Bauunternehmer den Vertrag

• nicht gemäß § 643 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kündigt,
• sondern nach Beendigung des Annahmeverzugs (weiter) ausführt.

Ist bei der Herstellung eines Werkes (beispielweise bei der Errichtung eines Bauvorhabens) eine Handlung des Auftraggebers erforderlich

• – beispielsweise die Erstellung von Plänen, die Beschaffung von Genehmigungen, die Zurverfügungstellung eines baureifen Grundstücks –

so steht, wenn der Auftraggeber durch das Unterlassen einer solchen

• – ihm obliegenden und zur Herstellung des Werkes erforderlichen Mitwirkungs- –

Handlung in Verzug der (Leistungs)Annahme kommt,

• – was kein Verschulden des Auftraggebers voraussetzt –

dem Unternehmer, der

• zur Leistung bereit und imstande ist (§ 297 BGB),
• seine Leistung wie geschuldet dem Besteller angeboten (§§ 294 – 296 BGB) und,
• sofern die Parteien die Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vereinbart haben, ordnungsgemäß die Behinderung, wenn diese nicht offenkundig ist, nach § 6 Abs. 1 VOB/B angezeigt hat,

neben der Vergütung für die erbrachte Leistung,

• also neben seinem vollen Vergütungsanspruch, den er durch Ausführung der Werkleistung nach Beendigung des Annahmeverzugs verdient,

dafür, dass er

• – während der Dauer des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens der diesem obliegenden Mitwirkungshandlung –

Personal, Geräte und Kapital,

• also die Produktionsmittel zur Herstellung der Werkleistung,

bereitgehalten hat, nach § 642 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein

• verschuldensunabhängiger

Anspruch auf eine angemessene Entschädigung zu, dessen Höhe sich bestimmt,

• einerseits nach
  • der Dauer des Verzugs und
  • der Höhe der vereinbarten Vergütung,
• andererseits nach demjenigen, was der Unternehmer
  • infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder
  • durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwerben kann.

Da diese Entschädigung der Unternehmer,

• der seine Produktionsmittel während des Annahmeverzugs weder anderweitig – produktiv – eingesetzt hat, noch einsetzen konnte,

erhalten soll für den Zeitraum, in dem nicht geleistet werden konnte,

• ohne dass ihm damit jegliche Nachteile ausgeglichen werden, die ihm dadurch entstanden sind, dass er seine Leistung während des Annahmeverzugs nicht gewinnbringend ausführen konnte,

muss er zur Berechnung dieser Entschädigung

• darlegen und ggf. beweisen

welche Anteile

• der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Wagnis, Gewinn und allgemeinen Geschäftskosten

auf die von ihm während des Annahmeverzugs des Auftraggebers

• unproduktiv bereitgehaltenen Produktionsmittel

entfallen.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 30.01.2020 – VII ZR 33/19 – hingewiesen.

Übrigens:
Mehrkosten, die dadurch anfallen, dass sich die Ausführung der Leistung des Unternehmers – etwa aufgrund von Lohn- oder Materialkostensteigerungen – verteuert, weil sie wegen des Annahmeverzugs des Auftraggebers infolge Unterlassens einer ihm obliegenden Mitwirkungshandlung zu einem späteren Zeitraum ausgeführt wird, sind nicht Gegenstand der nach § 642 BGB vom Unternehmer zu beanspruchenden Entschädigung (BGH, Urteil vom 26.10.2017 – VII ZR 16/17 –).

• Jedoch kann der Unternehmer, wenn die Mitwirkungsverpflichtung des Auftraggebers als selbständige Nebenpflicht auszulegen ist, derartige ihm entstehenden Mehrkosten nach §§ 280, 286 BGB ersetzt verlangen.
• Liegen die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch nicht vor, kann der Unternehmer, wenn ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, verlangen, dass die Vergütung nach § 313 BGB angepasst wird.
• Darüber hinaus steht es den Vertragsparteien grundsätzlich frei, eine Lohn- und Stoffpreisgleitklausel in den Vertrag aufzunehmen, um das Risiko von Lohn- und Materialkostensteigerungen auf den Besteller zu verlagern.
• Im Übrigen kann der Unternehmer den Vertrag, falls der Besteller die ihm obliegende Mitwirkungshandlung binnen einer ihm gesetzten Frist nicht nachholt, gemäß § 643 BGB wegen des Annahmeverzugs kündigen, und damit die sich aus einer erwarteten Lohn- oder Materialpreissteigerung ergebenden Nachteile vermeiden.

Mit Urteil vom 14.11.2017 – VII ZR 65/14 – hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer bei Vertragsschluss über eine auszuführende Bauleistung die Geltung der Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen Teil B (VOB/B) vereinbart worden ist,

• der Auftragnehmer nach § 13 Abs. 1 VOB/B zum Zeitpunkt der Abnahme eine Leistung schuldet, die frei von Sachmängeln ist und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht,
• das im Regelfall auch bei einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme gilt,
• im Fall einer Änderung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme, der Auftragnehmer den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung informieren muss,
  • es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen und

• in einem solchen Fall der Auftraggeber im Regelfall
  • entweder die Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik verlangen kann, mit der Folge,
    • dass ein aufwändigeres Verfahren zur Herstellung erforderlich werden kann, als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien vorgesehen, oder
    • dass ein bereits erstelltes Bauwerk für die Abnahme noch ertüchtigt werden muss und
    • der Auftragnehmer, soweit hierfür nicht von der Vergütungsvereinbarung erfasste Leistungen erforderlich werden, im Regelfall eine Vergütungsanpassung nach § 1 Abs. 3 oder 4, § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B verlangen
  • oder von einer Einhaltung der neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit von einer etwaigen Verteuerung des Bauvorhabens absehen kann.

Bei oder nach Vertragsschluss kann von den Parteien aber auch, worauf der Senat ebenfalls hingewiesen hat, eine Vereinbarung getroffen werden, nach der die Bauausführung hinter den aktuellen oder den künftigen allgemein anerkannten Regeln der Technik,

• soweit deren Einführung bereits absehbar ist,

zurückbleibt.
Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber

• auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und
• die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken

hingewiesen hat,

• außer, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen.

Ohne eine entsprechende Kenntnis kommt eine rechtsgeschäftliche Zustimmung des Auftraggebers zu einer hinter den allgemein anerkannten Regeln der Technik zurückbleibenden Ausführung regelmäßig nicht in Betracht.

Mit Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16 – hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass die von einem Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellten (also nicht im Einzelnen ausgehandelten) Formularklauseln

• „….. Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausführungsbürgschaft – den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadensersatz und die Erstattung von Überzahlungen…….
• …. Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen; frühestens jedoch nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen ….“

bei der gebotenen Gesamtbeurteilung

• des Sicherheitseinbehalts und der untrennbar damit verknüpften Ablösungsmöglichkeit,

wegen unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam sind.

Eine vom Auftraggeber in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrags gestellte Klausel,

• wonach ein Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Bausumme für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist durch eine selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft abgelöst werden kann,

ist danach zwar

• unter Berücksichtigung der Höhe und Dauer des Einbehalts sowie der Art, wie der Einbehalt abgelöst werden kann,

zulässig und wirksam.

Unwirksam ist eine solche Klausel aber nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dann, wenn die Ablösung des Sicherheitseinbehalts

• zusätzlich davon abhängig gemacht wird,
• dass wesentliche Mängel nicht (mehr) vorhanden sind.

Denn, so der Senat, die Einschränkung,

• dass eine Ablösungsmöglichkeit bezüglich des Sicherheitseinbehalts frühestens nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlenden Leistungen besteht,

ist so weitreichend,

• dass ein angemessener Ausgleich zu den mit dem Sicherheitseinbehalt für den Auftragnehmer verbundenen Nachteilen (den Werklohn nicht sofort ausgezahlt zu bekommen, das Bonitätsrisiko für die Dauer der Gewährleistungsfrist tragen zu müssen sowie der Vorenthaltung der Liquidität und der Verzinsung des Werklohns) nicht mehr zugestanden wird.

Die Frage, ob im Abnahmeprotokoll festgestellte Mängel vollständig beseitigt sind, kann nämlich Gegenstand langwieriger Kontroversen sein, die sich über die Dauer der Verjährungsfrist für die Mängelansprüche hinziehen können.
Jeder diesbezügliche Streit kann zur Blockade der Ablösungsmöglichkeit führen, so dass es dann bei dem Sicherheitseinbehalt und den mit diesem für den Auftragnehmer verbundenen Nachteilen bleibt.
Entsprechendes gilt bezüglich etwaiger im Abnahmeprotokoll als fehlend festgestellter Leistungen.

Ist in einem Bauvertrag die Geltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) vereinbart,

• haftet der Auftragnehmer grundsätzlich auch dann für einen Mangel (vgl. § 13 Abs. 1 VOB/B) der von ihm hergestellten Leistung,
• wenn die Ursache hierfür im Verantwortungsbereich
  • des Auftraggebers oder
  • eines Vorunternehmers liegt.

Ist der Mangel zurückzuführen

• auf die Leistungsbeschreibung oder
• auf Anordnungen des Auftraggebers,
• auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder
• die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers,

haftet der Auftragnehmer nach § 13 Abs. 3 VOB/B allerdings dann nicht, wenn er die ihm nach § 4 Abs. 3 VOB/B obliegende Mitteilung gemacht hat, d.h.,

• dem Auftraggeber Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer
• unverzüglich (möglichst schon vor Beginn der Arbeiten) schriftlich mitgeteilt hat.

Diese Haftungsbefreiung des Unternehmers tritt nicht nur dann ein,

• wenn er ordnungsgemäß auf seine Bedenken hingewiesen hat und der Auftraggeber untätig bleibt bzw. darauf nicht reagiert,
• sondern auch, wenn der Auftragnehmer bei gebotener Prüfung die Fehlerhaftigkeit der Vorleistung nicht erkennen konnte.

Die Grenzen der Prüfungs- und Hinweispflicht für den Auftragnehmer ergeben sich aus dem Grundsatz der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den Umständen des Einzelfalles darstellt.
Maßgeblich sind in erster Linie

• das vom Unternehmer zu erwartende Fachwissen sowie
• alle Umstände, die für den Unternehmer bei hinreichend sorgfältiger Prüfung als bedeutsam erkennbar sind (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.11.2007 – VII ZR 183/05 –; Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart vom 31.03.2015 – 10 U 93/14 –).

Übrigens:

• Die Verletzung der Prüfungs- und Hinweispflicht durch den Unternehmer ist kein Tatbestand, der eine Mängelhaftung begründen könnte (vgl. nur BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 210/13 –).
• Vielmehr ist die Erfüllung der Prüfungs- und Hinweispflicht ein Tatbestand, der den Unternehmer von der Sach- oder Rechtsmängelhaftung befreit.

Darauf hat das OLG Stuttgart mit Beschluss vom 21.11.2016 – 10 U 71/16 – hingewiesen.

Verstoßen Auftraggeber und Auftragnehmer gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz – SchwarzArbG), weil sie Schwarzarbeit leisten bzw. ausführen lassen, ist ein zwischen ihnen geschlossener Vertrag gemäß § 134 BGB nichtig, so dass in einem solchen Fall

• weder der Auftragnehmer einen vertraglichen Anspruch auf Vergütung der von ihm ausgeführten Arbeiten hat,
• noch der Auftraggeber bei mangelhafter Ausführung der Arbeiten Gewährleistungsansprüche gegen den Auftragnehmer geltend machen kann.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 21.10.2016 – 474 C 19302/15 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 18.11.2016 – 90/16 –).

Hat der Auftraggeber eines Bauvorhabens hinsichtlich der Baukosten mit dem Architekten eine Baukostenobergrenze vereinbart,

• ist der Architekt verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Baukosten des Bauwerks zu beachten und
• eine vereinbarte Baukostenobergrenze einzuhalten (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 24.04.2014 – VII ZR 164/13 –; vom 21.03.2013 – VII ZR 230/11 –; vom 13.02.2003 – VII ZR 395/01 – und vom 23.01.2003 – VII ZR 362/01 –).

Da eine Planungsleistung,

• die ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Baukosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrags vereinbart sind,

nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, kann dem Auftraggeber im Falle der Nichteinhaltung einer vereinbarten Baukostenobergrenze somit ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Weise zustehen,

• dass der Honorarberechnung des Architekten Baukosten maximal in Höhe der zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Kostenobergrenze als anrechenbare Kosten zugrunde gelegt werden.

Denn der Architekt verhielte sich treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn er einen Honoraranspruch durchsetzen wollte, obwohl er verpflichtet wäre, das Erlangte sofort wieder herauszugeben (vgl. zum dolo-agit-Einwand BGH, Urteile vom 09.02.2012 – VII ZR 31/11 – und vom 14.01.2010 – VII ZR 108/08 –).

Ist streitig, ob überhaupt eine Baukostenobergrenze vereinbart war, d.h.,

• behauptet der Auftraggeber eine Baukostenobergrenzevereinbarung und
• bestreitet der Architekt die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze,

muss der Auftraggeber, der verlangt, so gestellt zu werden, als wäre die von ihm behauptete Vereinbarung eingehalten worden, die behauptete Vereinbarung beweisen.

• Der Auftraggeber, der sich im Streitfall auf eine Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze beruft, trägt mithin die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung.

Dies entspricht der Grundregel der Beweislastverteilung, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, die Voraussetzungen des ihr günstigen Rechtssatzes zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2014 – VII ZR 289/12 –).

Ist dagegen unstreitig oder bewiesen, dass ursprünglich eine bestimmte Baukostenobergrenze vereinbart war und behauptet eine der Vertragsparteien deren spätere Abänderung,

• trägt diejenige Partei hierfür die Beweislast, für die sich die Abänderung günstig erweisen würde.
• Beruft sich also beispielsweise der Architekt auf eine nachträgliche Verständigung über eine Erhöhung der Baukostenobergrenze, hat er die von ihm behauptete Abänderung darzulegen und zu beweisen (BGH, Urteil vom 13.02.2003 – VII ZR 395/01 –).

Darauf hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 06.10.2016 – VII ZR 185/13 – hingewiesen.