Tag Betriebskosten

BGH entscheidet: Wohnungsmieter haben Recht auf Einsicht auch in die einer Betriebskostenabrechnung

…. zugrundeliegenden Zahlungsbelege und bis dahin ein Leistungsverweigerungsrecht.

Mit Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Wohnungsvermieter von seinem Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung begehrt und diesem auf sein Verlangen hin zwar Einsicht 

  • in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege gewährt, 

aber die darüber hinaus verlangte Einsichtnahme 

  • in die entsprechenden Zahlungsbelege abgelehnt 

hatte, entschieden, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung sich 

  • neben den Rechnungen
  • auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege 

über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten erstreckt und einem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein 

  • aus § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht 

zusteht, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstreckt, 

  • ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits auch so (vollständig) bezahlt hat, 

weil, wenn

  • das nicht der Fall ist bzw.
  • der Vermieter keine Zahlungsbelege vorlegen kann, 

dies für den Mieter zumindest Anlass sein kann, 

  • für Nachfragen oder 
  • zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen. 

BGH entscheidet, wer was darlegen und beweisen muss, wenn von Wohnungsmietern die Heizkostenabrechnung bestritten wird und

…. wann bei von Wohnungsvermietern verweigerter Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung Mieter eine geforderte Nachzahlung vorläufig verweigern dürfen.

Mit Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn in einem Wohnraummietvertrag

  • gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen sowie
  • hierauf bestimmte monatliche Vorauszahlung zu leisten hat und

der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung eine Nachzahlung fordert, der Vermieter

  • die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung,
  • also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (in einem Mehrfamilienhaus)

trägt.

Danach sind Mieter, die beispielsweise bestreiten, dass die in einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten nicht

  • richtig erfasst und/oder
  • verteilt worden sind,

nicht verpflichtet Anhaltspunkte vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt.

Vielmehr muss im Streitfall

  • der Vermieter die von ihm vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darlegen und
  • unter Beweis stellen,

so dass das Gericht

  • die Zuverlässigkeit und Korrektheit beurteilen und
  • die dazu vom Vermieter angebotenen Beweise erheben kann.

Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten in einem gemeinsam versorgten Mietobjekt können, so der Senat, Mieter

  • auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten verlangen, um sich Klarheit zu verschaffen,
    • ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,
    • ob deren Werte plausibel sind oder
    • ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen

und besteht für Mieter

  • solange keine Verpflichtung zur Leistung der geforderten Nachzahlung,
  • solange Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigern (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.02.2018).

Können Wohnungsvermieter die Kosten einer Dachbegrünung auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag vorsieht, dass

…. die Betriebskosten gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) vom Mieter zu tragen sind?

Mit Urteil vom 01.03.2016 – 206 C 232/15 – hat das Amtsgericht (AG) Köln darauf hingewiesen, dass Dachbegrünungskosten

  • dann nicht unter die in § 2 Nr. 10 BetrKV genannte Position „Kosten der Gartenpflege“ fallen und
  • demzufolge auch keine umlagefähigen Betriebskosten sind,

wenn nicht von einer Verschönerung des Wohnanwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden kann.

Ausschlaggebend dafür, ob Dachbegrünungskosten umlagefähige „Kosten der Gartenpflege“ im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist danach,

  • ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und
  • deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern,

was bei einer Dachbegrünung nicht im Grundsatz angenommen werden kann, sondern abhängt von

  • der Begrünung und
  • der Einsichtbarkeit des Daches.

Darauf, ob die Mieter die Gartenfläche selbst nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, kommt es, so das AG, nicht an (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 –).

Wohnungsvermieter müssen Nebenkostenabrechnungen so gestalten, dass ihre Mieter alle auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallende Kosten

…. beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend machen können.

Mit Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 – hat die 18. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin entschieden, dass Wohnungsmieter,

  • die verpflichtet sind auf die von ihnen zu tragenden und periodisch abzurechnen Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten,

Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung haben,

  • die es ihnen ermöglicht, die durch § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

Dazu muss, so die Kammer, der Vermieter allerdings weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen, noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen.

Vielmehr reicht es aus, wenn der Anteil des Mieters an den vom Vermieter für haushaltsnahe Dienstleistungen unbar gezahlten Aufwendungen aus der Jahresabrechnung hervorgeht,

  • also die Nebenkostenabrechnung entsprechend gestaltet ist und
  • die Kostenpositionen, die nicht ohnehin erkennbar in vollem Umfang als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sind und gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können, wie „Hausreinigung“, „Gartenpflege”, “Hauswart”, „Aufzugwartung“, „Straßenreinigung“ usw., so aufgeschlüsselt sind,

dass der Mieter diejenigen, ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechneten Kosten abgrenzen und beziffern kann (Quelle: Pressemitteilung des Kammergerichts vom 18.10.2017).

Was Vermieter einer Eigentumswohnung und deren Mieter wissen sollten

Der Vermieter einer Eigentumswohnung

  • hat dem Mieter gegenüber die Vorauszahlungen für Betriebskosten grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abzurechnen,
  • wenn der Beschluss nach § 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird, von den Wohnungseigentümern noch nicht gefasst wurde.

Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat,

  • wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist,

kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung gegen den Mieter geltend machen.

  • Eine hiervon abweichende Vereinbarung (im Mietvertrag) ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Das hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – entschieden.

Will der Vermieter einer Eigentumswohnung, der nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachforderung gegen den Mieter geltend macht,

  • sich erfolgreich darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe,
  • genügt es danach nicht, vorzutragen, dass die WEG-Abrechnung von der Hausverwaltung verspätet erstellt worden ist.

Vielmehr muss der Wohnungseigentümer konkret darlegen, was er selbst veranlasst hat, nachdem für ihn erkennbar wurde,

  • dass die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, nicht rechtzeitig vorliegen würde oder
  • die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 25.01.2017 – Nr. 11/17 –).

Wann sind Betriebskosten wirksam auf den Wohnungsmieter umgelegt?

Für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum die Vereinbarung,

  • dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung ist damit

Eine andere Beurteilung kommt allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 07.06.2016 – VIII ZR 274/15 – hingewiesen.

Was Wohnungsmieter und Vermieter wissen sollten, wenn es nach Mietende um der Rückgabe der Mietsicherheit geht

Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens)

  • nach Beendigung des Mietverhältnisses und
  • Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97 – sowie vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 –)

ein Anspruch auf Rückgabe bzw. Freigabe der Sicherheit zu.

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Freigabe bzw. Rückgabe der Mietsicherheit allerdings erst dann, wenn

  • auch das Sicherungsbedürfnis entfallen ist,

mithin zu dem Zeitpunkt,

  • in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97 –).

Das bedeutet, stehen einem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise noch berechtigte Betriebskostennachforderungen, die wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind, aus Abrechnungen für vergangene Jahre als unverjährte Forderungen zu,

  • ist der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Kaution nicht fällig,
  • solange sich der Vermieter wegen dieser Forderungen (ihren Bestand vorausgesetzt) noch aus der Sicherheit befriedigen kann.

Sind die Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen allerdings bereits verjährt, ist also die dreijährige (regelmäßige) Verjährungsfrist dieser Ansprüche bereits abgelaufen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), ist es, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt, dem Vermieter verwehrt sich wegen dieser bereits verjährten Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 – hingewiesen.