Tag Ersetzungsklage

…. Beschlussersetzungsklage erheben wollen. 

Klagen von Wohnungseigentümern, mit denen sie einen in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss 

• für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder 
• die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses feststellen (Nichtigkeitsklage) 

oder, weil eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist, 

• diesen Beschluss durch das Gericht fassen (Beschlussersetzungsklage) 

lassen wollen, sind nach § 44 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu richten gegen die

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…. des gemeinschaftlichen Eigentums

• die anderen Wohnungseigentümer und/oder
• die Wohnungseigentümergemeinschaft

unternehmen können.

Da die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber

• der sich aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück ergebenden Rechte sowie
• der Ansprüche, die sich aus Störungen des Miteigentums ergeben,

sind, können sie solche Ansprüche, insbesondere also auch Ansprüche auf

• Beseitigung von rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und
• Wiederherstellung des vorherigen Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

selbst, ggf. auch klageweise, geltend machen, solange

• die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen,
  • d.h. durch einen solchen Beschluss ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung begründet hat und
  • der Beschluss weder nichtig, noch rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (dazu wann ein solcher Beschluss nichtig sein kann vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 –).

Ist der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB verjährt,

• können die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz beschließen,

eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

• auf Kosten aller Wohnungseigentümer

zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen.

• Befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG bzw. § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG analog bei Sondernutzungsflächen, verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung

• der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer

nicht beschließt, bleibt einem Wohnungseigentümer,

• der den ihm zustehenden Beseitigungsanspruch der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB, wegen eingetretener Verjährung, nicht (mehr) erfolgversprechend durchsetzen kann,
• aber erreichen will, dass die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) beseitigt wird,

nur die Möglichkeit Beschlussersetzungsklage zu erheben.

Erfolg hat eine solche Beschlussersetzungsklage allerdings nur dann, wenn

• allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
• hierauf gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht,

wovon nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann, weil

• es je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von der Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 –).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt

• auch in einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft sowie
• bei einer von einem Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Inanspruchnahme (Gebrauch) des gemeinschaftlichen Eigentums.

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.