Tag Gemeinschaftseigentum

…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
• Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,

• eigenmächtig,
• ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,

die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,

• die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer

• die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
• durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,

diesen verurteilt,

• den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
• der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.

Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,

• anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,

eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und

• zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.

Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

• Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).

…. wenn die Wohnanlage mit einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Schwimmbad ausgestattet ist.

Ist in einer Wohnanlage ein Schwimmbad vorhanden, das im Gemeinschaftseigentum steht, haben die Wohnungseigentümer

• nicht nur Anspruch auf die Nutzung des Schwimmbads,
• sondern auch darauf, dass dort auf Kosten der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, die die Nutzung gewährleisten.

Deshalb kann, wenn beispielsweise das Schwimmbad wegen Sanierungsbedürftigkeit nicht mehr von den Wohnungseigentümern benutzbar ist, die Eigentümerversammlung auch durch Mehrheitsbeschluss nicht beschließen, das Schwimmbad aus Kostengründen stillzulegen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 11.01.2017 – 485 C 12234/16 WEG – entschieden.

Denn bei einer Stilllegung anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen

• könne, so das AG, das Schwimmbad nicht mehr zweckbestimmt genutzt werden und
• dadurch würden sämtliche Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Schwimmbades ausgeschlossen, was einem Entzug des Mitgebrauchs gleichkomme.

Darauf, ob eine Mehrheit der Wohnungseigentümer das Schwimmbad für (weiterhin) notwendig erachte, komme es ebenso wenig an, wie auf die Höhe der aufzuwendenden Instandsetzungskosten, weil jeder Käufer einer Wohnung wissen müsse, dass mit dem in der Anlage vorhandenen Schwimmbad erhöhte Kosten verbunden sind und dies beim Kaufentschluss berücksichtigen könne (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 02.06.2017 – 41/17 –).

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen die Fenster der Eigentumswohnungen nebst den Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum, so dass, sofern in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart ist, für den Austausch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig ist.

Zuständig für die Erneuerung von Fenstern bleibt die Eigentümergemeinschaft auch dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist,

• dass die Eigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind.

Denn behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12070/14 WEG – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem in der Gemeinschaftsordnung bestimmt war,
  • dass die Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Außenanstrichs der Außenfenster, der Sache der Eigentümergemeinschaft ist, zur Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster verpflichtet sind und
  • der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile – insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche – nicht ändern darf,
• ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung, ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die alten Holz-Alu-Fenster, die keinen Mittelsteg hatten und flächenbündig sowie alufarben waren, hatte austauschen lassen gegen weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg sowie ohne rahmen- und flächenbündiger Ausführung,

auf eine entsprechende Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer entschieden,

• dass der Miteigentümer die eingebauten neuen Fenster beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss (Quelle: Pressemitteilung des AG München 49/16 vom 24.06.2016).

Ist für den Austausch von Fenstern in den Eigentumswohnungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, sind Wohnungseigentümer, die vorhandene Fenster ausbauen und neue einbauen lassen wollen, danach gut beraten wenn sie sich vor einer solchen baulichen Veränderung diese von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss genehmigen lassen.