Tag Immobilien

…. einer Reservierungsgebühr verpflichtet, ist unwirksam. 

Mit Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22 – hat der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein am Kauf 

• eines von einer Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus 

Interessierter mit der Immobilienmaklerin einen 

• Maklervertrag

sowie im Nachgang dazu einen

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Mit Urteil vom 04.06.2020 hat die Sechste Kammer des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) in der Rechtssache C-301/18 

• – betreffend die Auslegung von Art. 7 Abs. 4 der Richtlinie 2002/65/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23.09.2002 über den Fernabsatz von Finanzdienstleistungen an Verbraucher und zur Änderung der Richtlinie 90/619/EWG des Rates und der Richtlinien 97/7/EG und 98/27/EG –

entschieden, dass, wenn Verbraucher einen im Fernabsatz (i.S.v. § 312b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) mit einer Bank oder Sparkasse geschlossenen (Immobilien)Darlehensvertrag später wirksam widerrufen, 

• beispielsweise wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung,

sie  

• vorbehaltlich der Beträge, die sie selbst unter den in Art. 7 Abs. 1 und 3 der Richtlinie genannten Bedingungen an die darlehensgebende Bank bzw. Sparkasse zahlen müssen,

von der Bank bzw. Sparkasse nach Art. 7 Abs. 4 der Richtlinie

• die Erstattung der zur Erfüllung des Vertrags gezahlten Tilgungs- und Zinsbeträge verlangen können, 
• nicht aber Nutzungsersatz auf diese Beträge.

Das bedeutet, Banken und Sparkassen müssen in diesen Fällen kein Entgelt dafür leisten, dass sie mit den, 

• von dem Verbraucher bis zu seinem Widerruf zur Vertragserfüllung gezahlten,

Geldbeträgen wirtschaften konnten, sie also somit auch dann,

• wenn ein Verbraucher in Erfüllung des Darlehensvertrags das Darlehenskapital zuzüglich Zinsen vollständig gezahlt hat, 

im Fall eines nachfolgenden Widerrufs durch den Verbraucher, diesem lediglich 

• die Tilgungsbeträge und 
• die Darlehenszinsen 

erstatten müssen.

…. weil entsprechende AGB-Klausel, die dies vorsieht, gegenüber Verbrauchern unwirksam ist.

Mit Urteil vom 10.09.2019 – XI ZR 7/19 – hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einer Sparkasse enthaltene – als Preisnebenabrede einzuordnende – Klausel, die ein Bearbeitungsentgelt vorsieht für Fälle,

• dass Kunden der Sparkasse ein bestehendes Verbraucherdarlehen von Fremdinstituten ablösen lassen und gestellte Sicherheiten unter Erteilung von Treuhandauflagen auf das Fremdinstitut übertragen lassen möchten oder
• dass die Sparkasse als neue Darlehensgeberin im Rahmen der Ablösung eines bei einem anderen Kreditinstitut bestehenden Darlehensvertrags tätig wird,

bei Bankgeschäften mit Verbrauchern,

• wegen unangemessener Benachteiligung der Verbraucher,

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam ist.

Begründet hat der Senat dies damit,

• dass der Darlehensgeber mit der Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten eigene Vermögensinteressen wahrnimmt, weshalb sein hiermit verbundener Aufwand regelmäßig mit dem gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB zu zahlenden Zins abzugelten ist und
• dies auch in Bezug auf den mit der Freigabe der Sicherheit gilt und damit für den bei der vertragsgemäßen Abwicklung des Darlehensvertrags verbundenen Aufwand, der bei dem Darlehensgeber bei der Erfüllung einer bestehenden eigenen Rechtspflicht anfällt.

Was übrigens zu wissen für Darlehensnehmer (auch) wichtig ist:
Hat ein Darlehensnehmer dem Darlehensgeber zur Sicherung seiner Ansprüche

• eine Grundschuld

bestellt, so steht dem Darlehensnehmer als Sicherungsgeber aus der Sicherungsabrede ein Anspruch auf Rückgewähr des Sicherungsmittels zu,

• wenn der Darlehensgeber die Sicherheiten nicht mehr benötigt,
• also wenn beispielsweise von dem Darlehensnehmer der geschuldete Zins und das Darlehen zurückgezahlt ist.

Der Darlehensnehmer kann dann frei wählen, ob er (vergütungsfrei)

• eine Löschungsbewilligung,
• eine löschungsfähige Quittung oder
• die Abtretung der Grundschuld an sich oder einen Dritten

wünscht (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Mit Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass (nachträgliche) Änderungen eines Grundstückskaufvertrags,

• beispielsweise die Vereinbarung einer Ermäßigung des Kaufpreises,

nach der Auflassung (§ 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) formlos möglich sind,

• also nicht gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden müssen,

wenn die Auflassung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass,

• weil gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf,

dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB alle Vereinbarungen unterliegen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören,

• so dass § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich auf Vereinbarungen Anwendung findet, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird und
• diese nur dann formfrei sind, wenn sie lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern,

dass allerdings dann, wenn von den Parteien unwiderruflich die Auflassung erklärt worden ist,

• die zur Eigentumsübertragung geschuldete Leistungshandlung von ihnen erbracht ist und

Änderungsvereinbarungen nach diesem Zeitpunkt

• somit auch in den Fällen formfrei sind,
• in denen die Kaufvertragsparteien den Notar angewiesen haben, den Eintragungsantrag erst zu stellen, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen oder bestätigt ist.