Tag Laden

LG Frankfurt entscheidet, dass eine staatlich angeordnete Corona-bedingte Ladenschließung in der Regel keine Minderung der Ladenmiete rechtfertigt

…. und wann, bei einer staatlich angeordneten Corona-bedingten Ladenschließung, eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Ladenmiete 

  • wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage 

in Betracht kommen kann.

Mit Urteil vom 05.10.2020 – 2-15 O 23/20 – hat das Landgericht (LG) Frankfurt am Main in einem Fall, in dem der Inhaber eines Einzelhandelsgeschäfts sein 

  • in angemieteten Geschäftsräumen betriebenes 

Geschäft 

  • im Zuge der Corona-Pandemie aufgrund Anordnung des Landes Hessen vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 

hatte schließen müssen, entschieden, dass eine solche staatlich angeordnete Geschäftsschließung keinen 

  • eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) rechtfertigenden Mietmangel

darstellt 

  • (so auch LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20 –; anderer Ansicht ist das LG München (Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 –), nach dessen Auffassung durch die Corona-bedingte Geschäftsschließung ein eine Mietminderung rechtfertigender Mietmangel i.S.d. § 536 BGB entstanden ist) 

und der Mieter der Geschäftsräume,

  • jedenfalls solange er durch die angeordnete Geschäftsschließung nicht ausnahmsweise in ihrer Existenz bedroht ist, 

von seinem Vermieter auch nicht 

  • wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage 

eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete verlangen kann.

Begründet hat das LG Franfurt das damit, dass öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote bei der Vermietung von Gewerberäumen nur dann, 

  • wenn die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet ist, 

einen Mietmangel darstellen können, dies jedoch bei Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie,

  • die zum Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren erfolgen und 
  • nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache anknüpfen, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie dem Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden,

nicht der Fall sei und bei unvorhersehbaren Ereignissen eine Mietpartei zwar 

  • wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage

grundsätzlich eine Änderung der vereinbarten Mietzahlungen dann einfordern könne, wenn 

  • dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnisses unabweislich erscheint, 

jedoch ein solcher extremer Ausnahmefall nur bei existenziell bedeutsamen Folgen gegeben ist und hierfür Liquiditätsengpässe (insbesondere dann) nicht ausreichen, wenn Mieter 

  • durch eine kurzfristige Gesetzesänderung vor einer Kündigung wegen Corona-bedingter Zahlungsschwierigkeiten geschützt worden sind (vgl. Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB) und
  • durch die Nutzung von Kurzarbeit beträchtliche Einsparungen bei ihren Personalausgaben verbuchen können (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankfurt am Main).

BGH entscheidet wann Wohnungseigentümer dulden müssen, dass von anderen in den Räumlichkeiten einer Teileigentumseinheit,

…. die nach der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ genutzt werden darf,

  • eine Kita oder eine ähnliche Einrichtung (hier ein sog. Eltern-Kind-Zentrum) betrieben wird und
  • wann die Unterlassung einer solchen Nutzung verlangt werden kann.

Mit Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage, in der

  • sowohl eine Wohnnutzung stattfindet
  • als auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, die als Büros und Läden genutzt werden dürfen,

in einer

  • in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichneten

Teileigentumseinheit

  • ein sog. Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden darf

und in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall eine

  • auf Unterlassung der Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum gerichtete

Klage von Wohnungseigentümern,

  • die sich durch die Aktivitäten des Eltern-Kind-Zentrum und den davon ausgehenden Kinderlärm gestört fühlten,

abgewiesen.

Begründet hat der Senat die Klageabweisung damit, dass

  • ein Wohnungseigentümer oder
  • die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie den Anspruch durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen hat,

von dem Wohnungseigentümer oder Mieter einer anderen Einheit gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zwar dann Unterlassung verlangen kann, wenn

diesem Unterlassungsanspruch hier aber,

  • trotz der von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehenden Geräusche,
  • die angesichts der dort für gewöhnlich stattfindenden Aktivitäten typischerweise lauter und störender sind als die eines Ladens mit Lager,

die Wertungen des (auch) auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlenden § 22 Abs. 1a Satz 1 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG),

  • wonach Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen (worunter jedenfalls auch ein Eltern-Kind-Zentrum fällt), wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind,

entgegenstehen, weil – bleiben diese insoweit privilegierten Geräuscheinwirkungen außer Betracht – bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise

  • die mit dem Betrieb eines Eltern-Kind-Zentrums verbundenen Störungen nicht über das hinausgehen,
  • was bei dem Betrieb eines Ladens regelmäßig zu erwarten ist.

Hingewiesen hat der Senat allerdings auch auf Folgendes:

22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG

  • schließt Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen einzelner besonders störender Handlungsweisen nicht aus und

steht einem Anspruch von Wohnungseigentümern auf Unterlassung

  • der Nutzung von Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum

dann nicht entgegen, wenn

  • die Nutzung der Einheiten als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG ausdrücklich

oder

  • konkludent – wie beispielsweise bei einer nach der Teilungserklärung als sog. Ärztehaus konzipierten Anlage – ausgeschlossen ist

oder wenn die Nutzung als Kindertageseinrichtung oder Eltern-Kind-Zentrums – auch unter Berücksichtigung der von § 22 Abs. 1a BImSchG gewährten Privilegierung –

  • mehr stört
  • als die nach der Zweckbestimmung zulässige,
    • was im Hinblick auf den erhöhten Publikumsverkehr, den eine solche Einrichtung mit sich bringt, bei der Nutzung einer Wohneinheit zu diesem Zweck der Fall sein wird,
    • wobei dies wiederum bei einer Tagesmutter anders liegen kann.

Was Autofahrer, denen die Benutzung eines Mobiltelefons während der Fahrt vorgeworfen wird, wissen sollten

Das Amtsgericht (AG) Landstuhl hat mit Urteil vom 06.02.2017 – 2 OWi 4286 Js 12961/16 – entschieden, dass das Aufnehmen eines im Fahrzeug liegenden Mobiltelefons durch den Fahrer während der Fahrt,

  • um es an einem anderen Ort im Fahrzeug
  • in eine Ladeschale zu stecken,

kein tatbestandsmäßiges Verhalten im Sinne des § 23 Abs. 1a Straßenverkehrs-Ordnung (StVO) darstellt und einen Autofahrer

  • der sich unwiderlegbar dahingehend eingelassen hatte,
  • sein in der Frontablage liegendes, mit dem Freisprechsystem verbundenes Handy, ohne eine Funktion des Geräts zu benutzen, lediglich aufgenommen und in Richtung Mittelkonsole bewegt zu haben, um es dort in die Ladeschale zu stecken,

deshalb vom Vorwurf der verbotswidrigen Benutzung eines Mobiltelefons während der Fahrt freigesprochen.

Die im Gegensatz dazu von dem für Bußgeldsachen zuständigen Senat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg mit Beschluss vom 07.12.2015 – 2 Ss (OWi) 290/15 – vertretene andere Auffassung,

  • nämlich, dass der Begriff des Benutzens im Sinne der Vorschrift des § 23 Abs. 1a StVO nicht nur sämtliche Bedienfunktionen, sondern auch Tätigkeiten, die (nur) die Vorbereitung der Nutzung gewährleisten sollen, umfasst,
  • also auch das Halten eines Mobiltelefons, um es mit einem Ladekabel im Fahrzeug zum Laden anzuschließen,

hält das AG Landstuhl für eine unzulässige Erweiterung des Tatbestandes des § 23 Abs. 1a StVO.

Von dem für Bußgeldsachen zuständigen Senat des OLG Oldenburg ist mit dem obigen Beschluss in einem Fall,

  • in dem ein Lkw-Fahrer während der Fahrt ein Handy in der Hand gehalten hatte, um es zum Laden anzuschließen,

entschieden worden,

  • dass der Lkw-Fahrer wegen vorsätzlichen Benutzens eines Mobiltelefons als Führer eines Kraftfahrzeugs eine Geldbuße zahlen muss.

Geschäftsinhaber muss Kundin, die in seinem Geschäft vor der offiziellen Ladenöffnungszeit gestürzt war, Schadensersatz zahlen

Ein Ladeninhaber, der es zulässt, dass Kunden sein Geschäft schon vor der offiziellen Ladenöffnungszeit betreten und in dem Geschäft einkaufen, ist verpflichtet den Boden frei von Stolperfallen zu halten.

Andererseits müssen Kunden, wenn sie vor den angegebenen Öffnungszeiten einen Laden betreten, damit rechnen, dass Waren angeliefert und eingeräumt werden und deshalb besondere Vorsicht walten lassen.

Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg mit Urteil vom 21.12.2016 – 4 U 1265/16 – hingewiesen und in einem Fall, in dem

  • eine Kundin in einer Bäckerei, in der sie schon vor der Ladenöffnungszeit mit Einverständnis des Ladeninhabers einkauft und sich beim Sturz über eine am Boden liegende Palette am Knie verletzt hatte,

entschieden, dass

  • die Kundin gegen den Bäckereiinhaber wegen schuldhafter Verletzung der Verkehrssicherungspflicht Anspruch auf Schadensersatz hat,
  • sie sich allerdings, weil die am Boden liegende Palette gut erkennbar war, einen Mitverschuldensanteil von 40% anrechnen lassen muss (Quelle: Pressemitteilung des OLG Nürnberg vom 10.01.2017 – 1/17 –).

Was, wer an Räumen eines Mehrfamilienhauses das Sondereigentum erwirbt, wissen sollte

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

  • die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

  • durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
  • die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
  • eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).