Tag Mehrheit

…. baulichen Veränderungen beschlossen werden können und welche wann einem Wohnungseigentümer sogar gestattet werden müssen. 

Das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat in den §§ 20 und 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein neues System der 

• Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (baulichen Veränderungen) 

geschaffen.

Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die

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…. zur Wahl stehen.

Nach §§ 26 Abs. 1 Satz 1, 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit, wobei bei der Bestimmung der Mehrheit

• allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen,
• also Enthaltungen nicht mitzuzählen sind.

Ob die danach erforderliche Mehrheit erreicht worden ist, muss in einem ordnungsgemäßen Verfahren ermittelt werden, dessen Festlegung, sofern

• durch die Gemeinschaftsordnung oder
• durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer

keine Festlegung erfolgt ist, dem Versammlungsleiter obliegt, der dann nach pflichtgemäßem Ermessen

• den Abstimmungsmodus,
  • insbesondere die Reihenfolge der Abstimmungsfragen,

festlegen und innerhalb dieses Ermessens auch darüber bestimmen kann,

• welches Wahlverfahren durchgeführt werden soll,

wenn es mehrere Bewerber um ein Amt gibt.

• In Betracht kommt insoweit etwa, dass jeder Wohnungseigentümer bei einer nacheinander erfolgenden Abstimmung
  • über die einzelnen Bewerber insgesamt nur eine Ja-Stimme vergeben kann.
• Möglich ist allerdings auch, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Stimmrecht
  • in jedem Wahlgang unabhängig von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten Gebrauch machen können.

Abgestimmt werden muss, wenn mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl stehen, über jeden Kandidaten, außer,

• die Wohnungseigentümer konnten – laut dem vom Versammlungsleiter bestimmten Wahlverfahren – nur eine Ja-Stimme abgeben

und

• ein Bewerber erreichte die absolute Mehrheit.

Von diesem einen Fall abgesehen, muss ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abgestimmt werden und darf die Wahl vorher nicht abgebrochen werden.

• Ansonsten ist die Wahl ungültig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 – hingewiesen.

…. die auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlen und diesen verändern.

Jeder Wohnungseigentümer darf zwar mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, muss aber dabei das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen (§ 13 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)).

Diese Einschränkung wird vor allem durch § 14 Nr. 1 WEG in der Weise konkretisiert,

• dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen darf,
• dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Ein solcher nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch dann vor, wenn

• eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und
• sich dadurch der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert,

was durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festzustellen ist, bei dem in wertender Betrachtung

• der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme
• dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

Dabei ist bei der Feststellung des Gesamteindrucks des Gebäudes

• vor der zu beurteilenden baulichen Maßnahme

auch zu berücksichtigen,

• ob bis dahin bauliche Veränderungen an dem Gebäude vorgenommen wurden, durch die der optische Gesamteindruck schon vorher verändert worden ist und zwar unabhängig davon, ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder auf Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgehen sowie
• die Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes, die nicht Folge der von dem Sondereigentümer veranlassten baulichen Maßnahme sind.

Die sich bei dem Vorher-Nachher-Vergleich ergebenden Veränderungen ergeben einen Nachteil, den ein Wohnungseigentümer nach Maßgabe von § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmen hat, nur, wenn sie

• erheblich

sind.

Bei der dazu anzustellenden wertenden Betrachtung ist festzustellen,

• welche Bedeutung das veränderte, hinzugefügte oder entfernte Bauteil für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes hat,
• ob durch die bauliche Maßnahme Elemente verändert werden, die diesen Eindruck prägen,
• ob sich das Bauteil trotz der Veränderungen in Gestalt, Form und Farbgebung in das Gesamtbild einfügt und
• im Fall einer Sanierung auch,
  • welche konstruktiv-gestalterischen Möglichkeiten bei der gebotenen Erneuerung überhaupt bestehen sowie
  • ob sich ersetzungsbedürftige betagte Bauteile mit vertretbarem Aufwand überhaupt originalgetreu ersetzen lassen.

Ergibt die gebotene wertende Betrachtung, dass mit der baulichen Maßnahme eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes einhergeht, folgt daraus nicht ohne weiteres, dass diese der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Denn auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum,

• die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen,

sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden.

• Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Die jeweils erforderliche Mehrheit kann der Sondereigentümer durch Befassung der Wohnungseigentümerversammlung erlangen.
Führt er diese Zustimmung oder Genehmigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit herbei, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die durch die Maßnahme bewirkten erheblichen Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes ebenso hinnehmen wie bei einer entsprechenden Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 – hingewiesen.

Die Ermittlung der Zahl der zu einem Beschlussantrag von den Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen

• Ja- und Nein- Stimmen sowie
• der Stimmenthaltungen

ist Aufgabe des Leiters der Eigentümerversammlung.

Sie ist Grundlage der ihm ebenfalls – nach Prüfung der Gültigkeit der Stimmen – obliegenden Feststellung des Abstimmungsergebnisses, das wiederum nach rechtlicher Beurteilung durch den Versammlungsleiter zur Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses führt.

Fehlt es an Regeln zur Ermittlung des tatsächlichen Ergebnisses der Abstimmung,

• wie sie sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Eigentümerbeschluss (der auch noch durch einen Geschäftsordnungsbeschluss in der betreffenden Eigentümerversammlung ergehen kann) ergeben können,

kann sich der Versammlungsleiter hierbei

• der Subtraktionsmethode bedienen und

bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen

• die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage werten.

Bei größeren Eigentümerversammlungen,

• zumal wenn in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG eine Stimmkraft nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart ist (Wert- oder Anteilsstimmrecht),

sind mit diesem Verfahren deutliche Erleichterungen bei der Stimmauszählung verbunden.

• Voraussetzung dafür, dass eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen als Votum für die dritte Abstimmungsfrage verstanden werden kann, ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war.
• Durch Subtraktion kann mithin die Zahl der Stimmen für die dritte Abstimmungsfrage nur dann zweifelsfrei aus der Zahl der Stimmen für die beiden ersten Abstimmungsfragen errechnet werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.

Dabei sind insbesondere bei knappen Mehrheitsverhältnissen genaue Feststellungen zu den anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümern erforderlich, was im Protokoll durch Dokumentierung auch von Veränderungen in der Anwesenheit, die Darstellung von Zeitangaben und die Abfolge der Behandlung der Tagesordnungspunkte geschehen kann.

• Sind im Einzelfall die notwendigen organisatorischen Maßnahmen zur exakten Feststellung der Gesamtanzahl der Stimmen nicht sichergestellt, so sollte dies für den Versammlungsleiter, zu dessen Aufgaben die korrekte Feststellung des Mehrheitswillens zählt, Anlass sein, von der Subtraktionsmethode Abstand zu nehmen.

Läßt sich die Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer nämlich nicht mehr aufklären und verbleiben dadurch Zweifel an den Mehrheitsverhältnissen, so ist im Falle einer Beschlussanfechtung davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter die Zahl der Ja-Stimmen zu Unrecht festgestellt hat.

Übrigens:

• Über die Reihenfolge der Fragen, mit der ein Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt wird entscheidet der Versammlungsleiter.
• Da, wer sich der Stimme enthält, weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum abgeben will, sind Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG nicht mitzuzählen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) mit Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02 – hingewiesen.