Tag Mehrheitsbeschluss

…. die Anbringung des Klimageräts an der Außenfassade des Gebäudes zu gestatten.    

Der Einbau einer Klimaanlage an der Außenfassade stellt eine 

• bauliche Veränderung 

dar, da die Außenfassade 

• zur Verlegung der Leitungen 

durchbohrt werden muss und das Bohren eines Lochs

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…. Unrentabilität oder Überalterung besteht und nicht stattdessen durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Gemeinschaftseigentum aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verboten werden kann. 

Mit Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung

• mit Mehrheitsbeschluss 

ein auf das 

• gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr, 

zwar beschließen können, dies aber jedenfalls dann, wenn dadurch die 

• zweckentsprechende Nutzung von Sondereigentum 

eingeschränkt oder gar ausgeschlossen wird, nur 

• aus zwingenden Gründen und 
• in engen Grenzen 

in Betracht kommt.

Das bedeutet: 
Ist eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausgeschlossen, 

• beispielsweise deshalb nicht, weil schon keine Zerstörung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, d.h. keine Zerstörung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes durch ein 
  • punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion 

und wird durch 

• gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

eine Nutzung des 

• Sondereigentums

zu dem vereinbarten Zweck 

• erheblich beeinträchtigt oder 
• sogar ausgeschlossen

sind Wohnungseigentümer verpflichtet zu veranlassen, dass diese 

• baulichen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

behoben werden und können sich dieser Verpflichtung 

• weder durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot 

entziehen,

• noch durch eine Berufung darauf, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien (Pressemitteilung des BGH). 

Mit Beschluss vom 28.08.2017 – 20 W 18/17 – hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Celle entschieden, dass die Mitgliederversammlung eines eingetragenen Vereins den Vorstand durch Mehrheitsbeschluss nicht zu einem Tun oder Unterlassen bestimmen kann, wenn

• in der Satzung des Vereins die diesbezügliche Entscheidung ausdrücklich dem Vorstand übertragen worden ist und
• eine Satzungsänderung mit dem Ziel der Beschränkung der Befugnisse des Vorstands nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat.

Begründet hat der Senat das damit, dass

• gemäß § 32 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Angelegenheiten des Vereins durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Mitglieder geordnet werden, „soweit sie nicht von dem Vorstand oder einem anderen Vereinsorgan zu besorgen sind“,
• 40 Satz 1 BGB klarstellt, dass § 27 Abs. 1 und § 32 BGB insoweit keine Anwendung finden, als die Satzung ein anderes bestimmt und

eine Zuständigkeit der Mitgliederversammlung somit nur vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Satzung besteht, die

• dadurch Rechte der Mitgliederversammlung einschränken und
• ihr gesetzlich obliegende Aufgaben einem anderen Vereinsorgan zuweisen kann.

Eine Zuständigkeitsregelung durch die Satzung ist auch für die Mitgliederversammlung bindend. Sie kann Angelegenheiten, die nach dem Gesetz oder der Satzung anderen Organen obliegen, nicht beliebig an sich ziehen.

Legt eine Satzung fest,

• dass der Vorstand über bestimmte Belange entscheidet,

obliegt somit die diesbezügliche Entscheidungsbefugnis

• dem Vorstand und
• nicht der Mitgliederversammlung.

Mit Urteil vom 08.02.2017 – 482 C 13922/16 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel mehrheitlich

• die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern auch dann beschließen kann,

wenn einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert haben und diese ausreichend warten.

Dass ein solcher Beschluss, mit dem der Wohnungseigentümerverband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich zieht, in der Regel ermessensfehlerfrei und nicht zu beanstanden ist, hat das AG damit begründet, dass

• die Verpflichtung zur Ausrüstung des Wohnungen mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts betrifft,
• die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit führt und
• mit dem Einbau der Rauchmelder kein Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist (Quelle: Pressemitteilung des AG vom 15.09.2017).

Hinweis:
Bereits mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich

• den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen,
• deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sowie
• den Abschluss eines Wartungsvertrages und die Verteilung der jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten

jedenfalls dann beschließen können,

• wenn das Landesrecht – wie beispielsweise Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) – eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht,
• wobei dies unabhängig davon gilt, ob sich diese öffentlich-rechtliche Pflicht
  • an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband,
  • an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder
  • an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Wie der Senat ausgeführt hat,

• können Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer in Wohnungen angebracht werden, nach § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nicht im Sondereigentum stehen und
• ist der Einbau von Rauchwarnmelder auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist, weil
  • sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden und
  • es die Wohnungseigentümer hinzunehmen haben, dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, wobei ihnen ein hierdurch entstehender Schaden zu ersetzen ist (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Nicht entschieden worden ist vom Senat, ob ein solcher Beschluss auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn

• von einem Wohnungseigentümer in seinen Räumen auf eigene Kosten Rauchwarnmelder bereits selbst angebracht worden sind,
• es sich hierbei um hochwertigen Rauchmelder handelt und
• der Wohnungseigentümer durch den Mehrheitsbeschluss (mit-)verpflichtet wird, den Einbau kostengünstigerer (aber auch minderwertiger) Rauchwarnmelder zu dulden (vgl. hierzu AG Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008 – 18 C 545/08 –, das den Beschluss in einem solchen Fall für anfechtbar erachtet).

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – entschieden, dass Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich

• den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen,
• deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage sowie
• den Abschluss eines Wartungsvertrages und die Verteilung der jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten

jedenfalls dann beschließen können,

• wenn das Landesrecht – wie beispielsweise Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) – eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht,
• wobei dies unabhängig davon gilt, ob sich diese öffentlich-rechtliche Pflicht
  • an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband,
  • an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder
  • an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Hingewiesen hat der Senat auch,

• dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer in Wohnungen angebracht werden, nach § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nicht im Sondereigentum stehen können und
• dass der Einbau von Rauchwarnmelder auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist, weil
  • sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden und
  • der Wohnungseigentümer hinzunehmen hat, dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, wobei ihm ein hierdurch entstehender Schaden zu ersetzen ist (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Sind von einem Wohnungseigentümer in seinen Räumen

• auf eigene Kosten Rauchwarnmelder bereits selbst angebracht worden,

sind die Wohnungseigentümer hierdurch zwar grundsätzlich nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen.

Allerdings kann ein solcher Mehrheitsbeschluss dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 3 WEG entsprechen und somit anfechtbar sein, wenn

• es sich bei den Rauchmeldern, mit denen der Wohnungseigentümer seine Wohnung ausgestattet hat, um hochwertigen Rauchmelder handelt und
• er durch den Mehrheitsbeschluss (mit-)verpflichtet wird, den Einbau kostengünstigerer (aber auch minderwertiger) Rauchwarnmelder zu dulden (Amtsgericht (AG) Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008 – 18 C 545/08 –).