Tag Miteigentümer

…. das ausschlaggebende Entscheidungskriterium das Tierwohl ist.

Hunde sind zwar keine 

• Sachen,

jedoch sind auf sie, 

• soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, 

die für Sachen geltenden Vorschriften

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…. einem der dortigen Kfz-Stellplätze in der Regel der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf.

Mit Urteil vom 17.09.2018 – 132 C 9764/17 – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Fall,

• in dem ein Grundstück mit drei nebeneinander liegenden Kfz-Stellplätzen sich im gemeinsamen Eigentum von drei Miteigentümern befand,
• die eingetragene Grunddienstbarkeit das Recht enthielt, die Stellplätze zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu benutzen, nicht aber das Recht, sie mit einem Carport zu bebauen

und

• zwei der Miteigentümer über ihre beiden Stellplätze, ohne Zustimmung des dritten Miteigentümers, einen Carport errichtet hatten,

entschieden, dass

• der Carport auf Verlangen des nicht zustimmenden Miteigentümers wieder beseitigt werden muss.

Danach stellt die Errichtung eines Carports auf einem im Miteigentum stehenden Stellplatzgrundstück,

• eine wesentliche Veränderung des Gemeinschaftsgrundstücks und somit

eine allseits zustimmungspflichtige Maßnahme dar, die zu dulden keiner der Miteigentümer verpflichtet ist, so dass,

• auch wenn die Mehrheit der Miteigentümer der Carporterrichtung zugestimmt haben,

ein mit der Maßnahme nicht einverstandener Miteigentümer Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen kann (Quelle: Pressemitteilung des AG München).

Mit Urteil vom 29.08.2018 – 485 C 5290/18 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Wohnungseigentümer eine

• ohne die erforderliche Zustimmung aller Miteigentümer

vergrößerte Terrassenpflasterung auf entsprechende Aufforderung hin wieder entfernen und

• die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückbauen müssen.

Dass für die Zulässigkeit einer solchen baulichen Veränderung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, hat das AG damit begründet,

• dass die Vergrößerung einer Terrasse eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums ermögliche und zu Lärmemissionen führen könne,
• dass insoweit bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem einem Wohnungseigentümer hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zustehe, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung darstelle,
  • ohne dass es darauf ankomme, ob eine solche Nutzung derzeit stattfinde oder beabsichtigt sei

und

• dass ferner ein nicht hinzunehmender optischer Nachteil vorliegt, wenn die Veränderung – wie in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall –
  • jedenfalls von darüber liegenden Balkonen ohne weiteres einsehbar ist und
  • sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise deswegen beeinträchtigt fühlen kann, weil die Veränderung sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirkt.

Übrigens:
Eigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer eine bauliche Veränderung vorgenommen haben,

• können sich nicht darauf berufen können,

dass solche bauliche Veränderungen auch von anderen Eigentümern vorgenommen worden sind.
Denn, so das AG, auch im Wohnungseigentumsrecht gelte der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ und beeinträchtigte Wohnungseigentümer seien nicht verpflichtet, gegen alle Störer gleichmäßig vorzugehen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 22.03.2019).

Mit Beschluss vom 09.01.2019 – VIII ZB 26/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn eine im Miteigentum von Miteigentümern stehende Immobilie,

• beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus,

von den Miteigentümern vermietet wird und nachfolgend einer der Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an den bzw. einen anderen Miteigentümer veräußert,

• § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf einen solchen Eigentumserwerb weder direkte noch analoge Anwendung findet, sondern

auch der frühere Miteigentümer Vermieter bleibt.

In einem solchen Fall

• muss eine Kündigung des Mietverhältnisses somit auch von dem früheren Miteigentümer ausgesprochen werden

und

• kann nicht allein von dem/den jetzigen Eigentümer/n erklärt werden.

…. einem Mitglied oder einzelnen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft

vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wollen.

Mit Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass,

• wenn ein Grundstück im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft steht,

die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) vermieten können und in einem solchen Fall,

• wenn also die Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt (auch wenn dieses niedrig ist und nicht dem Marktpreis entspricht) zur alleinigen Nutzung überlässt, hierdurch

regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, auf das

• die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft, anzuwenden sind.

Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem wirksamen Zustandekommen des Mietvertrags nicht entgegen, weil

• die auf Vermieterseite und auf Mieterseite beteiligten Personen nicht identisch sind.

Erwirbt eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist, einen Miteigentumsanteil tritt sie in das zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehende Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn

• die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

…. das in ihrem Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlässt und der andere es allein weiter bewohnt.

Mit Beschluss vom 22.08.2017 – 5 WF 62/17 – hat der 5. Senat für Familiensachen des Hanseatischen Oberlandesgerichts (OLG) in Bremen darauf hingewiesen, dass, wenn Eheleute, die Miteigentümer eines Hausgrundstücks sind, sich trennen und ein Ehegatte

• das weiterhin von dem anderen Ehegatten genutzte Hausgrundstück endgültig verlässt,

er,

• ohne Vorliegen eines besonderen Grundes,

kein Recht (mehr) auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte hat.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• grundsätzlich zwar jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Mitbenutzungsrecht zusteht,

wenn es aber im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt kommt, dass diese fortan allein nur noch von einem der Ehegatten bewohnt wird,

• das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 Grundgesetz (GG) geschützten Privatsphäre darstellt.

Besteht an einer Immobilie, die nicht in Natur teilbar ist, eine Bruchteilsgemeinschaft und beantragt ein Miteigentümer nach § 749 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, erfolgt diese nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB in zwei Akten, nämlich

• zum einen durch die Zwangsversteigerung und
• zum anderen durch die anschließende Teilung eines nach Abzug der Versteigerungskosten und Berichtigung der gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten verbleibenden Überschusses zwischen den Gemeinschaftern entsprechend ihrer Anteile (§ 752 Satz 1 BGB).

Der Zweck der Teilungsversteigerung (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)) erschöpft sich dabei darin,

• an die Stelle des nicht teilbaren Gegenstands der Versteigerung
• eine Geldsumme treten zu lassen,

die verteilt werden kann.

• Da sich die an dem Grundstück bestehende Bruchteilsgemeinschaft mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren im Wege der dinglichen Surrogation an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern des Grundstücks zur Zeit des Zuschlags die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Rechtsverhältnis zu.

Bestand zuvor eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, besteht an der Forderung nunmehr eine Mitberechtigung nach § 432 BGB, da jeder Teilhaber vom Ersteher nur Zahlung an alle Teilhaber gemeinsam verlangen kann.

• Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert.

Können die Gemeinschafter während des Zwangsversteigerungsverfahrens keine Einigung über die Teilung des Erlöses erzielen, wird dieser gemäß § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG hinterlegt.

• In diesem Fall setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der gegen die Hinterlegungsstelle gerichteten Forderung auf Auszahlung eines möglichen Übererlöses fort.

Über den hinterlegten Betrag können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB) und die Hinterlegungsstelle darf den Erlös nur an die Teilhaber gemeinschaftlich auskehren (§ 432 Abs. 1 Satz 1 BGB).

• Beendet ist eine Bruchteilsgemeinschaft wenn eine alleinige Rechtszuständigkeit der Teilhaber an dem auf sie entfallenden Anteil an dem Gemeinschaftsgegenstand geschaffen worden ist.

Ist der Versteigerungserlös hinterlegt, wird dies grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Teilhaber über die Aufteilung des Erlöses erreicht.
Durch sie wandelt sich der ideelle Bruchteil des einzelnen Teilhabers an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle in einen reellen Anteil an dem hinterlegten Erlös.

• Weist der Teilhaber die Vereinbarung gegenüber der Hinterlegungsstelle nach, kann der auf ihn entfallende Erlösanteil ohne Mitwirkung des anderen Teilhabers an ihn ausgekehrt werden.
• Kommt eine Einigung der Gemeinschafter über die Verteilung des Erlöses nicht zu Stande, muss die Teilung in der Weise weiter betrieben werden, dass ein Teilhaber den anderen auf Einwilligung in die Auszahlung gerichtlich in Anspruch nimmt.

Da dann die Hinterlegungsstelle den auf den Teilhaber entfallenden Anteil am Erlös nur nach Vorlage einer entsprechenden rechtskräftigen Entscheidung an diesen allein auskehren darf, ist die Bruchteilsgemeinschaft in diesem Fall erst mit Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung aufgehoben (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16 –).