Tag Räumlichkeiten

Mit Urteil vom 08.12.2022 – B 2 U 19/20 R – hat der 2. Senat des Bundessozialgerichts (BSG) in einem Fall, in dem ein ehrenamtliches Mitglied eines Frauenchors auf dem 

• Weg zu einem Auftritt, 

bei dem in den Räumlichkeiten einer evangelischen Kirchengemeinde ein

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…. eine zeitweise Miet- bzw. Pachtzinsminderung vom Vermieter bzw. Verpächter verlangt werden?

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat mit Urteilen vom 17.09.2021 – 2 U 147/20, 2 U 18/21 – darauf hingewiesen, dass eine 

• wegen der Corona-Pandemie auf Basis des Infektionsschutzgesetzes angeordnete 

zeitweise Schließung von 

• gemieteten oder 
• gepachteten

Einzelhandelsgeschäften oder Gaststätten 

• keinen zur Miet- oder Pachtminderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten begründet,
• nicht zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung führt und
• keine außerordentliche Kündigung des Miet- bzw- Pachtvertrages rechtfertigt,

sowie dass, ob Mieter bzw. Pächter 

• wegen der durch die Folgen der Corona-Pandemie eingetretenen schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage 

eine Anpassung des Vertrages,

• in Form einer zeitweisen Minderung des Miet- bzw. Pachtzinses,

verlangen können, von den Umständen des Einzelfalles abhängt, insbesondere unter Berücksichtigung 

• der vertraglichen und/oder gesetzlichen Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter bzw. Pächter trifft und 
• der wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien, also ob 
  • dem Mieter bzw. Pächter das Festhalten am unveränderten Vertrag bzw. 
  • dem Vermieter oder Verpächter eine Herabsetzung der Miete bzw. Pacht zumutbar oder nicht zumutbar ist.

Dass das Miet- bzw. Pachtobjekt nicht mangelhaft ist, hat das OLG damit begründet, dass

• Vermieter bzw. Verpächter allein die Möglichkeit schuldet, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können, 
• nicht dagegen die Überlassung des Betriebs selbst, 
• das so genannte Verwendungsrisiko vielmehr der Mieter trage 

und dass dem Vermieter bzw. Verpächter die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich geworden ist, damit dass 

• er weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen habe (Quelle: Pressemitteilung des OLG Frankfurt).

Mit Urteil vom 29.04.2021 – 29 O 8772/20 – hat die 29. Zivilkammer des Landgerichts (LG) München I in einem Fall, in dem von einem Hochzeitspaar für ihre 

• Hochzeitsfeier Räumlichkeiten 

angemietet worden waren, die geplante Hochzeitsfeier aber,

• wegen der durch die nachfolgend erlassene Infektionsschutzmaßnahmenverordnung auferlegten Kontaktbeschränkungen, 

nicht hatte stattfinden können, entschieden, dass das Hochzeitspaar die 

• für die Räumlichkeiten vereinbarte 

Miete jedenfalls dann zahlen muss, wenn 

• es sich an vom Vermieter angebotenen Ersatzterminen nicht interessiert zeigt.      

Begründet hat das LG dies damit, dass bei einer bloßen Anmietung von Räumlichkeiten für eine Hochzeitfeier der Vermieter 

• nicht zur Ausrichtung der Hochzeit, sondern

allein zur Überlassung der dafür angemieteten Räumlichkeiten verpflichtet ist, ihm dies, 

• durch die zur Pandemiebekämpfung angeordneten Kontaktbeschränkungen 

nicht unmöglich geworden ist, das Risiko, die angemieteten Räume nicht 

• zu dem im Vertrag festgehaltenen Zweck 

nutzen zu können, beim Mieter liegt und 

• wegen der schwerwiegenden Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss durch die Corona-Maßnahmen,

ein Recht der Mieter zum Rücktritt vom Mietvertrag, ausnahmsweise nur dann bestehen könnte, wenn 

• die primäre Folge einer solchen schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage, nämlich 

eine Anpassung des Vertrages in gegenseitiger Kooperation, 

• hier durch die Vereinbarung eines Ersatztermins, wie vom Vermieter angeboten, 

unzumutbar für die Mieter wäre (Quelle: Pressemitteilung des LG München I). 

…. ein Defekt auftritt.

Mit Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wer eine

• mit einem für Telefongespräche und das Internet nutzbaren, funktionierenden Telefonanschluss ausgestattete

Wohnung gemietet hat, vom Vermieter,

• wenn es in der Folgezeit zu einem Defekt an der Telefonleitung kommt,

aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Instandsetzung der Telefonleitung verlangen kann,

• unabhängig davon, ob sich die defekte Leitung innerhalb oder außerhalb der gemieteten Räumlichkeiten befindet und
• auch unabhängig davon, ob sowie bejahendenfalls welche Ansprüche dem Mieter gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustehen.

Denn, so der Senat, jedenfalls dann, wenn eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist

• und ein funktionierender Telefonanschluss mangels einer gegenteiligen Vereinbarung vom Vermieter nicht schon unter dem Gesichtspunkt eines nach der Verkehrsanschauung jedenfalls geschuldeten Mindeststandards zeitgemäßer Wohnnutzung geschuldet sein sollte,
  • wie das bei der Stromversorgung der Fall ist, die zumindest den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglichen müsse (vgl. BGH, Urteil vom 26.07.2014 – VIII ZR 281/03 –),

umfasst der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand,

• den der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhalten verpflichtet ist,

einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss,

• wozu selbstverständlich gehört, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können.