Tag Verwalter

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann ein Beschluss, mit dem dem Verwalter Entlastung erteilt wird, im Widerspruch

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

  • im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

  • als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
  • als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

Demzufolge steht,

  • sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

  • Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
  • etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

  • daran ein Verschulden trifft oder
  • den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

Was Wohnungseigentümer, die bestandskräftige Beschlüsse zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gefasst haben, wissen sollten

Wer muss solche gefassten Beschlüsse durchführen?

Verpflichtet, von den Wohnungseigentümern gefasste Beschlüsse durchzuführen ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Verwalter.
Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten veranlassen und zwar auch dann, wenn Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht erfüllt?

Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich in einem solchen Fall an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten.

  • Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse nur unvollständig oder fehlerhaft um, kann, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser eingeschaltet werden; wenngleich dem Verwaltungsbeirat keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken.
  • Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden.
  • In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verfügung eingesetzt werden (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).
  • Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt.
    Hierauf habe die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen individuellen Anspruch, den sie ggf. auch im Klageweg durchsetzen können.

Hat der Verwalter Zweifel an einem an ihn gestellten Durchführungsverlangen, kann er gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der das weitere Vorgehehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden und der Verwalter sich genaue Weisungen einholen kann, an die er sich anschließend zu halten hat.

Wer haftet im Innenverhältnis für einen Schaden, der einem Wohnungseigentümer durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters, einenvon den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss durchzuführen, entstanden ist?    

Für einen durch eine solche schuldhafte Pflichtverletzung entstandenen Schaden haftet der Verwalter und nicht (auch) die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn, da die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter trifft und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, auch keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Wer haftet, wenn Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossenen Sanierung – im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft – beauftragt hat, schuldhaft Schäden am Sondereigentum verursachen?

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.

Haben Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden am Sondereigentum verursacht,

  • haftet dafür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Denn in den Schutzbereich der Verträge, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) – vertreten durch den Verwalter – im Außenverhältnis zur Durchführung der Beschlüsse mit Handwerkern, Bauleitern oder Architekten abgeschlossen werden, sind die einzelnen Wohnungseigentümer einbezogen.

Der Verwalter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 –).

BGH entscheidet welcher von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche

…. Jahresabrechnung erstellen muss.

Mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass

  • es für die Frage, welcher Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche Abrechnung schuldet, allein darauf ankommt, in welcher Verwalteramtszeit der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) entstanden ist,
  • die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung,
    • sofern ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, nach § 28 Abs. 3 WEG spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht sowie
    • nach der Entstehung fortbesteht, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet bzw. sein Verwaltervertrag endet und nicht auf den neuen Verwalter übergeht und danach

die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG jeweils den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist bzw. war, so dass

  • bei Ausscheiden eines Verwalters im Laufe eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt,

der ausgeschiedene Verwalter

  • zwar für das laufende Wirtschaftsjahr, in dem sein Verwalteramt endete, keine Abrechnung (mehr) zu erstellen hat,
  • aber – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (noch) schuldet.

Übrigens:

  • Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), weil ihm, sollte er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben haben, ein Einsichtsrecht zusteht, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege erfasst, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
  • Da die Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben gehört, kann der ausgeschiedene Verwalter für die noch von ihm zu erstellende Abrechnung keine zusätzliche Vergütung verlangen.
    Weigert er sich die Jahresabrechnung zu erstellen, macht er sich schadensersatzpflichtig wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verwaltervertrag nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB.
  • Offen gelassen hat der Senat, weil es in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall wegen des Ausscheidens des Verwalters im laufenden Wirtschaftsjahr nicht darauf ankam, die streitige Frage,
    • ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht und
    • folglich auch, ob bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahreswechsel der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.

Wohnungseigentümer sollten wissen, was es bedeutet, dem Verwalter Entlastung zu erteilen und

…. welche Folgen eine Entlastung des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Mit Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 – hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Krefeld darauf hingewiesen, dass

  • wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter wirksam Entlastung erteilt,

dies im Regelfall bedeutet, dass die Wohnungseigentümer

  • die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig billigen und
  • ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen aussprechen.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

  • jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
  • die den Wohnungseigentümern

Nach einer wirksam erteilten Entlastung des Verwalters kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft,

  • abgesehen von Ansprüchen wegen einer Straftat des Verwalters,

somit gegen den Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters gelten machen,

  • von denen sie bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatte und
  • die bei einer sorgfältigen Prüfung (der Abrechnung) auch nicht hätten auffallen müssen.

Übrigens:
Kommen Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht und besteht aus besonderen Gründen auch kein Anlass, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten,

  • steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird,

im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Was Wohnungseigentümer über die Pflicht zur Zahlung des sog. Haus- oder Wohngeldes wissen sollten

Haben Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

  • Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer.
  • Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

  • Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft;
    der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3).
  • Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
  • Nur gegenüber dem Verband besteht eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
  • Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen nicht befugt.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein

  • nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre (beispielsweise von Strom oder Wasser wegen Hausgeldzahlungsrückstände anderer Wohnungseigentümer) einen Schaden und beruht dies auf der

  • schuldhaft unterbliebenen oder
  • verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche,

kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe BGH, Beschluss vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen.

Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter nämlich dafür sorgen, dass

  • eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und
  • auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird,

um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage).

  • Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 – hingewiesen.

Was Wohnungseigentümer und Verwalter über die Aufstellung und Ausgestaltung einer Hausordnung wissen sollten

Ist in einer Teilungserklärung (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) geregelt, dass der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hat, kann,

  • wenn das noch nicht geschehen ist,

jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 1 WEG verlangen, dass von der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • eine Hausordnung aufgestellt wird, in der inhaltlich eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften klar geregelt werden.

Dieser Anspruch kann nicht dadurch erfüllt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hin lediglich beschließt, dass

  • „in der Hausordnung steht, dass die gesetzlichen Regelungen gelten“,

da ein solch bloßer Verweis auf gesetzlich bereits geltende Regelungen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Vielmehr muss eine Hausordnung, weil

  • darunter im Wesentlichen eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften zu verstehen ist, mit denen
    • der Schutz des Gebäudes,
    • die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und
    • die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen

und

  • darin Regelungen
    • über den Gebrauch des Sondereigentums und
    • des Gemeinschaftseigentums getroffen werden können, soweit dies nach § 15 Abs. 2 WEG möglich ist,

sich zumindest bemühen, Regelungen aufzustellen,

  • die diesen Zwecken entsprechen und
  • auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind.

Nicht verlangen kann ein Wohnungseigentümer allerdings, dass ein von ihm erstellter Entwurf einer Hausordnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss für verbindlich erklärt wird.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg mit Urteil vom 16.09.2016 – 73 C 33/16 – hingewiesen.

Was Wohnungseigentümer über ihre Rechte, vom Verwalter einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu verlangen, wissen sollten

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeweils aufzustellen,

  • gemäß § 28 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der
    • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
    • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie
    • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung enthält

wobei mit Ablauf des Kalenderjahres

  • die Pflicht zur Aufstellung des Wirtschaftsplans endet, danach auch eine titulierte Verpflichtung zur Aufstellung des Wirtschaftsplans nicht mehr vollstreckt werden kann und
  • die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung entsteht.

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer von dem Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG

  • durch Mehrheitsbeschluss
  • jederzeit Rechnungslegung über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung verlangen.

Bei der Jahresabrechnung und einer durch Mehrheitsbeschluss verlangten Rechnungslegung hat der Verwalter den Wohnungseigentümern eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen (§ 259 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

  • Wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen und die Ausgaben nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verwalter auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er diese nach bestem Wissen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei (vgl. § 259 Abs. 2 BGB).

Sowohl bei der Jahresabrechnung als auch bei der Rechnungslegung handelt es sich um unvertretbare Handlungen nach § 888 Abs. 1 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

Lediglich, wenn es während des Kalenderjahres zu einem Verwalterwechsel kommt, handelt es sich bei der von dem neuen Verwalter in einem solchen Fall zu fertigenden Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr,

  • soweit er die Jahresabrechnung für den Zeitraum erstellt, in dem der bisherige Verwalter die Verwaltung geführt hat,
  • um eine vertretbare Handlung im Sinne von § 887 ZPO.

Denn die Tätigkeit des neuen Verwalters ist dann insoweit notwendig beschränkt auf

  • die Auswertung der Unterlagen des früheren Verwalters und
  • die geordnete Darstellung des Ergebnisses dieser Auswertung und
  • damit auf eine Tätigkeit, die jeder Fachkundige ausführen kann.

Dagegen kann der neue Verwalter aus eigener Kenntnis keine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der seiner Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen des früheren Verwalters abgeben.

  • Die Wohnungseigentümer können allerdings vom früheren Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG die Rechnungslegung bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens und damit eine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der während seiner Verwaltung angefallenen Unterlagen verlangen.

Allein der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, kann und muss den Wohnungseigentümern mit seiner Abrechnung nämlich dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.

Befinden sich die Unterlagen nicht mehr im Besitz des Verwalters, können die Gläubiger dem Verwalter den Besitz der Unterlagen verschaffen.
Sind sie selbst nicht im Besitz dieser Unterlagen, können sie von deren Besitzer die Herausgabe verlangen.
Darüber hinaus kann der ehemalige Verwalter von dem neuen Verwalter die Herausgabe der Unterlagen oder die Einsicht in die Unterlagen beanspruchen.

Darauf hat der I. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 – hingewiesen.