Tag Verwalter

Was Wohnungseigentümer, die ihr Wohnungseigentum veräußern wollen, wissen sollten, wenn die Veräußerung der Zustimmung 

…. des Verwalters bedarf, die Zustimmung verweigert wird und sie Klage auf Zustimmung erheben möchten.

Mit Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn 

  • die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass 

ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der 

  • Zustimmung des Verwalters 

bedarf,

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BGH entscheidet, dass ein im Grundbuch eingetragenes, am eigenen Grundstück bestehendes Wohnungsrecht stets pfändbar ist, so dass 

…. bei einer Insolvenz eines wohnungsberechtigten Insolvenzschuldners der Insolvenzverwalter auch zur Bewilligung der Löschung eines Wohnrechts befugt sein kann, das sich der Insolvenzschuldner an seinem früheren Haus hat bestellen lassen.

Mit Beschluss vom 02.03.2023 – V ZB 64/21 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Mann,

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Wichtig zu wissen für Wohnungseigentümer, die eine Beschlussanfechtungs-, Beschlussnichtigkeits- oder

…. Beschlussersetzungsklage erheben wollen. 

Klagen von Wohnungseigentümern, mit denen sie einen in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss 

  • für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder 
  • die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses feststellen (Nichtigkeitsklage) 

oder, weil eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist, 

  • diesen Beschluss durch das Gericht fassen (Beschlussersetzungsklage) 

lassen wollen, sind nach § 44 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu richten gegen die

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Wichtig zu wissen für Wohnungseigentümer und Verwalter in Corona-Zeiten

Für Wohnungseigentümer und Verwalter in Corona-Zeiten wichtige Entscheidungen haben das Landgericht (LG) Frankfurt am Main und das Amtsgericht (AG) Hannover getroffen.

Die 13. Zivilkammer des LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 16.02.2021 – 2-13 T 97/20, 92 C 3124/20 (81) – darauf hingewiesen, dass die Corona-Pandemie 

  • den Verwalter nicht generell davon entbindet, Eigentümerversammlungen durchzuführen,
  • sondern es im Grundsatz dabei bleibt, dass gemäß § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung stattfinden muss und

ein Verwalter sich dann nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern darf, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn 

  • der Durchführung der Eigentümerversammlung, zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versammlung begehrt wird bzw. stattfinden könnte, öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen  

und

  • der höhere Aufwand, der zur Durchführung der Eigentümerversammlung betrieben werden muss, um die geltenden Hygienevorschriften einzuhalten, noch vertretbar ist. 

Das AG Hannover hat mit Urteil vom 07.01.2021 – 480 C 8302/20 – entschieden, dass, wenn in einem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung,

  • unter Beifügung von Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung

die Eigentümer 

  • ausdrücklich gebeten werden, nicht zu erscheinen und 
  • zudem darauf hingewiesen wird, dass ein Erscheinen von Eigentümern zum sofortigen Abbruch der Versammlung führen würde,

die in einer solchen (Vollmachts)Versammlung gefassten Beschlüsse 

  • ungültig

sind.

Übrigens:
Art 2 § 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVFAG), 

  • der bis zum Ablauf des 31.12.2021 gilt, 

bestimmt, dass

  • der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt und
  • der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.

Hinweis:
Infos über das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) und die wichtigsten Neuerungen finden Sie hier

Wichtige Info für alle Wohnungseigentümer und Verwalter: Reform des Wohnungseigentumsgesetzes tritt in Kraft

Am 01.12.2020 tritt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft.

Wichtige Neuerungen sind u.a.:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm 

  • auf seine Kosten 

die Durchführung angemessener baulicher Veränderungen gestattet werden, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
  • dem Einbruchsschutz und 
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

  • beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

  • ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

  • auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

  • die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
  • der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
  • nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

  • deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

  • die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
  • für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

  • ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

  • sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

  • untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
  • zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

  • allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

  • die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
  • eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

  • bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.

  • Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig 

  • beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
  • ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
  • kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

  • Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
  • Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Gegen sie 

  • und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

Wichtige Info für Wohnungseigentümer und Verwalter: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz kommt

Am 17.09.2020 hat der Deutsche Bundestag den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten 

mit dem das Wohnungseigentumsgesetz

  • voraussichtlich mit Wirkung vom 01.12.2020

  an die Bedürfnisse der Zukunft angepasst werden soll.  

Wichtige Neuerungen werden u.a. sein:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass auf seine Kosten angemessene bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
  • dem Einbruchsschutz und 
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

  • beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

  • ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

  • auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

  • die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
  • der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
  • nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

  • deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

  • die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
  • für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

  • ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

  • sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

  • untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
  • zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

  • allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

  • die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
  • eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

  • bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.
Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlungteilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

  • Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
  • Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Gegen sie 

  • und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

Wohnungseigentümer sollten wissen, welche Pflichten den Berufsverwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter im Zusammenhang

…. mit Beschlussfassungen nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums in der Eigentümerversammlung treffen.

Führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG) hat er, wenn von den Wohnungseigentümern 

  • ein Beschluss gefasst (Positivbeschluss) oder
  • ein Beschlussantrag abgelehnt (Negativbeschluss) 

wird, 

  • nach Feststellung der Zahl gültiger Ja- und Nein-Stimmen sowie 
  • Prüfung der Gültigkeit der abgegebenen Stimmen als auch 
  • der rechtlichen Beurteilung des Abstimmungsergebnisses 

das Ergebnis der Abstimmung

  • festzustellen und 
  • bekanntzugeben.

Bei dieser Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses handelt es sich im Regelfall 

  • um eine Voraussetzung 

für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.

Denn darauf von einem bestimmten Beschlussergebnis als maßgebend ausgehen zu können, sind die Wohnungseigentümer,

  • nachdem gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat seit der Beschlußfassung möglich ist,

angewiesen.

Lässt der Verwalter die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG über 

  • bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums 

abstimmen,

  • wofür die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreicht, 

wenn zugleich die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegt,  

  • die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, 

muss in Vorbereitung einer solchen Beschlussfassung der Verwalter prüfen, 

  • ob und ggf. welche einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen,

und er muss 

  • die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und 
  • ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen, nämlich, dass 
    • ein mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zwar nicht nichtig ist, aber in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden kann.

Diese auf das Zustimmungserfordernis bezogene Prüfung 

  • ist von den Pflichten eines Verwalters umfasst 

und die Erteilung von Hinweisen dieser Art in der Eigentümerversammlung, die notwendigerweise auch rechtliche Erwägungen enthalten, 

  • gehört zu dem Kerngeschäft eines Berufsverwalters und 
  • stellt eine nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) erlaubte Rechtsdienstleistung dar.

Ein Verwalter, der 

  • die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis aufklärt oder 
  • seine Pflichten im Zusammenhang mit der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses verletzt,

handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) pflichtwidrig und kann wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag, 

  • der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, 

schadensersatzpflichtig sein, wobei

  • er einen Rechtsirrtum allerdings nur bei offenkundig falscher Einschätzung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat und
  • es ihm zudem auch offen steht, in der Eigentümerversammlung auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinzuweisen. 

Ist der Verwalter 

  • nach sorgfältiger Prüfung der Zustimmungserfordernisse 

zu einem nicht offenkundig falschen Ergebnis gelangt, kann es ihm somit 

  • nicht angelastet 

werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat.

Auch kann der Verwalter, der 

  • die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informiert und 
  • ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hingewiesen 

hat, ein positives Beschlussergebnis verkünden, wenn

  • seiner Auffassung nach die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer zwar fehlt, aber 

die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist.

Stattdessen kann der Verwalter, 

  • der der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt,

aber auch eine ihn verpflichtende Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen, 

  • ob sie ihn in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden oder 
  • ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. 

Übrigens:
Von den Kosten einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG sind diejenigen Wohnungseigentümer befreit, 

  • die der Maßnahme nicht zugestimmt haben (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG) und 
  • zwar auch dann, wenn der Genehmigungsbeschluss bestandskräftig geworden ist.

Dagegen müssen die Kosten 

  • einer gemäß § 22 Abs. 2 WEG beschlossenen Modernisierungsmaßnahme 

grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern, 

  • ohne Rücksicht auf ihr Stimmverhalten, 

getragen werden (§ 16 Abs. 2 WEG).

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 – hingewiesen.

Was Wohnungseigentümer über die Aufgaben des Verwalters bei erforderlichen Maßnahmen der Instandhaltung und

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

  • nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

  • wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
  • ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

  • die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
  • noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

  • den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
  • die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
  • sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

  • zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

  • mögliche Gewährleistungsansprüche und
  • eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

  • Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
  • bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

  • Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
  • wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob – unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln –
    • bestimmte Leistungen erbracht sowie
    • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

  • nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

  • Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
  • Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

  • der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
    • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und

Was Wohnungseigentümer wissen müssen, wenn die Wahl des Verwalters ansteht und mehrere Bewerber

…. zur Wahl stehen.

Nach §§ 26 Abs. 1 Satz 1, 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit, wobei bei der Bestimmung der Mehrheit

  • allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen,
  • also Enthaltungen nicht mitzuzählen sind.

Ob die danach erforderliche Mehrheit erreicht worden ist, muss in einem ordnungsgemäßen Verfahren ermittelt werden, dessen Festlegung, sofern

  • durch die Gemeinschaftsordnung oder
  • durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer

keine Festlegung erfolgt ist, dem Versammlungsleiter obliegt, der dann nach pflichtgemäßem Ermessen

  • den Abstimmungsmodus,
    • insbesondere die Reihenfolge der Abstimmungsfragen,

festlegen und innerhalb dieses Ermessens auch darüber bestimmen kann,

  • welches Wahlverfahren durchgeführt werden soll,

wenn es mehrere Bewerber um ein Amt gibt.

  • In Betracht kommt insoweit etwa, dass jeder Wohnungseigentümer bei einer nacheinander erfolgenden Abstimmung
    • über die einzelnen Bewerber insgesamt nur eine Ja-Stimme vergeben kann.
  • Möglich ist allerdings auch, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Stimmrecht
    • in jedem Wahlgang unabhängig von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten Gebrauch machen können.

Abgestimmt werden muss, wenn mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl stehen, über jeden Kandidaten, außer,

  • die Wohnungseigentümer konnten – laut dem vom Versammlungsleiter bestimmten Wahlverfahren – nur eine Ja-Stimme abgeben

und

  • ein Bewerber erreichte die absolute Mehrheit.

Von diesem einen Fall abgesehen, muss ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abgestimmt werden und darf die Wahl vorher nicht abgebrochen werden.

  • Ansonsten ist die Wahl ungültig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 – hingewiesen.

Was Wohnungseigentümer wissen sollten, wenn zum Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt

…. für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vereinbart ist.

Mit Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn nach der Teilungserklärung Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung

  • anderer Wohnungseigentümer oder
  • eines Dritten (beispielsweise des Verwalters)

bedürfen,

  • solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam ist

und die Zustimmung,

  • bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind und
  • die für das schuldrechtliche Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, sowie für die Auflassung nach § 873 Abs. 1, § 925 BGB als dingliches Erfüllungsgeschäft, nur einheitlich erteilt werden kann,

wenn sie wirksam erteilt worden ist, unwiderruflich wird,

  • sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.