…. des Verwalters bedarf, die Zustimmung verweigert wird und sie Klage auf Zustimmung erheben möchten.

Mit Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn 

• die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass 

ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der 

• Zustimmung des Verwalters 

bedarf,

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…. bei einer Insolvenz eines wohnungsberechtigten Insolvenzschuldners der Insolvenzverwalter auch zur Bewilligung der Löschung eines Wohnrechts befugt sein kann, das sich der Insolvenzschuldner an seinem früheren Haus hat bestellen lassen.

Mit Beschluss vom 02.03.2023 – V ZB 64/21 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Mann,

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…. Beschlussersetzungsklage erheben wollen. 

Klagen von Wohnungseigentümern, mit denen sie einen in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss 

• für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder 
• die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses feststellen (Nichtigkeitsklage) 

oder, weil eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist, 

• diesen Beschluss durch das Gericht fassen (Beschlussersetzungsklage) 

lassen wollen, sind nach § 44 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu richten gegen die

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Für Wohnungseigentümer und Verwalter in Corona-Zeiten wichtige Entscheidungen haben das Landgericht (LG) Frankfurt am Main und das Amtsgericht (AG) Hannover getroffen.

Die 13. Zivilkammer des LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 16.02.2021 – 2-13 T 97/20, 92 C 3124/20 (81) – darauf hingewiesen, dass die Corona-Pandemie 

• den Verwalter nicht generell davon entbindet, Eigentümerversammlungen durchzuführen,
• sondern es im Grundsatz dabei bleibt, dass gemäß § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung stattfinden muss und

ein Verwalter sich dann nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern darf, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn 

• der Durchführung der Eigentümerversammlung, zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versammlung begehrt wird bzw. stattfinden könnte, öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen  

und

• der höhere Aufwand, der zur Durchführung der Eigentümerversammlung betrieben werden muss, um die geltenden Hygienevorschriften einzuhalten, noch vertretbar ist. 

Das AG Hannover hat mit Urteil vom 07.01.2021 – 480 C 8302/20 – entschieden, dass, wenn in einem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung,

• unter Beifügung von Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung

die Eigentümer 

• ausdrücklich gebeten werden, nicht zu erscheinen und 
• zudem darauf hingewiesen wird, dass ein Erscheinen von Eigentümern zum sofortigen Abbruch der Versammlung führen würde,

die in einer solchen (Vollmachts)Versammlung gefassten Beschlüsse 

• ungültig

sind.

Übrigens:
Art 2 § 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVFAG), 

• der bis zum Ablauf des 31.12.2021 gilt, 

bestimmt, dass

• der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt und
• der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.

Hinweis:
Infos über das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) und die wichtigsten Neuerungen finden Sie hier. 

Am 01.12.2020 tritt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft.

Wichtige Neuerungen sind u.a.:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm 

• auf seine Kosten 

die Durchführung angemessener baulicher Veränderungen gestattet werden, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
• dem Einbruchsschutz und 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

• beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

• ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

• auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
• der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
• nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

• deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

• die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
• für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

• ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

• allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

• die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.

• Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig 

• beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
• ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
• kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
• Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

Gegen sie 

• und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

Am 17.09.2020 hat der Deutsche Bundestag den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten 

• Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)  

mit dem das Wohnungseigentumsgesetz

• voraussichtlich mit Wirkung vom 01.12.2020

  an die Bedürfnisse der Zukunft angepasst werden soll.  

Wichtige Neuerungen werden u.a. sein:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass auf seine Kosten angemessene bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
• dem Einbruchsschutz und 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

• beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

• ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

• auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
• der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
• nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

• deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

• die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
• für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

• ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

• allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

• die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.
Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlungteilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
• Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 
Gegen sie 

• und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

…. mit Beschlussfassungen nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums in der Eigentümerversammlung treffen.

Führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG) hat er, wenn von den Wohnungseigentümern 

• ein Beschluss gefasst (Positivbeschluss) oder
• ein Beschlussantrag abgelehnt (Negativbeschluss) 

wird, 

• nach Feststellung der Zahl gültiger Ja- und Nein-Stimmen sowie 
• Prüfung der Gültigkeit der abgegebenen Stimmen als auch 
• der rechtlichen Beurteilung des Abstimmungsergebnisses 

das Ergebnis der Abstimmung

• festzustellen und 
• bekanntzugeben.

Bei dieser Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses handelt es sich im Regelfall 

• um eine Voraussetzung 

für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.

Denn darauf von einem bestimmten Beschlussergebnis als maßgebend ausgehen zu können, sind die Wohnungseigentümer,

• nachdem gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat seit der Beschlußfassung möglich ist,

angewiesen.

Lässt der Verwalter die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG über 

• bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums 

abstimmen,

• wofür die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreicht, 

wenn zugleich die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegt,  

• die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, 

muss in Vorbereitung einer solchen Beschlussfassung der Verwalter prüfen, 

• ob und ggf. welche einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen,

und er muss 

• die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und 
• ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen, nämlich, dass 
  • ein mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zwar nicht nichtig ist, aber in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden kann.

Diese auf das Zustimmungserfordernis bezogene Prüfung 

• ist von den Pflichten eines Verwalters umfasst 

und die Erteilung von Hinweisen dieser Art in der Eigentümerversammlung, die notwendigerweise auch rechtliche Erwägungen enthalten, 

• gehört zu dem Kerngeschäft eines Berufsverwalters und 
• stellt eine nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) erlaubte Rechtsdienstleistung dar.

Ein Verwalter, der 

• die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis aufklärt oder 
• seine Pflichten im Zusammenhang mit der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses verletzt,

handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) pflichtwidrig und kann wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag, 

• der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, 

schadensersatzpflichtig sein, wobei

• er einen Rechtsirrtum allerdings nur bei offenkundig falscher Einschätzung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat und
• es ihm zudem auch offen steht, in der Eigentümerversammlung auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinzuweisen. 

Ist der Verwalter 

• nach sorgfältiger Prüfung der Zustimmungserfordernisse 

zu einem nicht offenkundig falschen Ergebnis gelangt, kann es ihm somit 

• nicht angelastet 

werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat.

Auch kann der Verwalter, der 

• die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informiert und 
• ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hingewiesen 

hat, ein positives Beschlussergebnis verkünden, wenn

• seiner Auffassung nach die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer zwar fehlt, aber 

die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist.

Stattdessen kann der Verwalter, 

• der der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt,

aber auch eine ihn verpflichtende Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen, 

• ob sie ihn in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden oder 
• ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. 

Übrigens:
Von den Kosten einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG sind diejenigen Wohnungseigentümer befreit, 

• die der Maßnahme nicht zugestimmt haben (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG) und 
• zwar auch dann, wenn der Genehmigungsbeschluss bestandskräftig geworden ist.

Dagegen müssen die Kosten 

• einer gemäß § 22 Abs. 2 WEG beschlossenen Modernisierungsmaßnahme 

grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern, 

• ohne Rücksicht auf ihr Stimmverhalten, 

getragen werden (§ 16 Abs. 2 WEG).

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 – hingewiesen.

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

• wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
• ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

• die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
• noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

• den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
• die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
• sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

• zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

• mögliche Gewährleistungsansprüche und
• eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

• Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
• bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

• Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
• wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob – unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln –
  • bestimmte Leistungen erbracht sowie
  • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

• Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
• Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

• der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
  • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und

• der Verwalter diese tatsächliche Vermutung nicht erschüttern oder nicht beweisen kann, dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hatte (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 –).

…. zur Wahl stehen.

Nach §§ 26 Abs. 1 Satz 1, 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit, wobei bei der Bestimmung der Mehrheit

• allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen,
• also Enthaltungen nicht mitzuzählen sind.

Ob die danach erforderliche Mehrheit erreicht worden ist, muss in einem ordnungsgemäßen Verfahren ermittelt werden, dessen Festlegung, sofern

• durch die Gemeinschaftsordnung oder
• durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer

keine Festlegung erfolgt ist, dem Versammlungsleiter obliegt, der dann nach pflichtgemäßem Ermessen

• den Abstimmungsmodus,
  • insbesondere die Reihenfolge der Abstimmungsfragen,

festlegen und innerhalb dieses Ermessens auch darüber bestimmen kann,

• welches Wahlverfahren durchgeführt werden soll,

wenn es mehrere Bewerber um ein Amt gibt.

• In Betracht kommt insoweit etwa, dass jeder Wohnungseigentümer bei einer nacheinander erfolgenden Abstimmung
  • über die einzelnen Bewerber insgesamt nur eine Ja-Stimme vergeben kann.
• Möglich ist allerdings auch, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Stimmrecht
  • in jedem Wahlgang unabhängig von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten Gebrauch machen können.

Abgestimmt werden muss, wenn mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl stehen, über jeden Kandidaten, außer,

• die Wohnungseigentümer konnten – laut dem vom Versammlungsleiter bestimmten Wahlverfahren – nur eine Ja-Stimme abgeben

und

• ein Bewerber erreichte die absolute Mehrheit.

Von diesem einen Fall abgesehen, muss ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abgestimmt werden und darf die Wahl vorher nicht abgebrochen werden.

• Ansonsten ist die Wahl ungültig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 – hingewiesen.

…. für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vereinbart ist.

Mit Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn nach der Teilungserklärung Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung

• anderer Wohnungseigentümer oder
• eines Dritten (beispielsweise des Verwalters)

bedürfen,

• solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam ist

und die Zustimmung,

• bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind und
• die für das schuldrechtliche Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, sowie für die Auflassung nach § 873 Abs. 1, § 925 BGB als dingliches Erfüllungsgeschäft, nur einheitlich erteilt werden kann,

wenn sie wirksam erteilt worden ist, unwiderruflich wird,

• sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

• im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

• als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
• als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

• jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
• die den Wohnungseigentümern
  • bekannt waren oder
  • bei sorgfältiger (Kassen)Prüfung, auch ohne Fach- und Spezialwissen, erkennbar gewesen wären (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –; Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 –).

Demzufolge steht,

• sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

• Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
• etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

• daran ein Verschulden trifft oder
• den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

• nur dann zu sehen, wenn es sich um einen nichtigen, also von vornherein absolut unwirksamen Beschluss gehandelt hat,
• nicht dagegen, wenn der Beschluss
  • bestandskräftig,
  • nur anfechtbar oder
  • angefochten ist und später wegen Rechtswidrigkeit für ungültig erklärt wird (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 16.01.2019 – 485 C 15894/18 WEG –).

Wer muss solche gefassten Beschlüsse durchführen?

Verpflichtet, von den Wohnungseigentümern gefasste Beschlüsse durchzuführen ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Verwalter.
Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten veranlassen und zwar auch dann, wenn Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht erfüllt?

Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich in einem solchen Fall an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten.

• Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse nur unvollständig oder fehlerhaft um, kann, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser eingeschaltet werden; wenngleich dem Verwaltungsbeirat keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken.
• Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden.
• In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verfügung eingesetzt werden (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).
• Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt.
  Hierauf habe die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen individuellen Anspruch, den sie ggf. auch im Klageweg durchsetzen können.

Hat der Verwalter Zweifel an einem an ihn gestellten Durchführungsverlangen, kann er gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der das weitere Vorgehehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden und der Verwalter sich genaue Weisungen einholen kann, an die er sich anschließend zu halten hat.

Wer haftet im Innenverhältnis für einen Schaden, der einem Wohnungseigentümer durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters, einenvon den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss durchzuführen, entstanden ist?    

Für einen durch eine solche schuldhafte Pflichtverletzung entstandenen Schaden haftet der Verwalter und nicht (auch) die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn, da die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter trifft und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, auch keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Wer haftet, wenn Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossenen Sanierung – im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft – beauftragt hat, schuldhaft Schäden am Sondereigentum verursachen?

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.

Haben Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden am Sondereigentum verursacht,

• haftet dafür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft,
• sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Denn in den Schutzbereich der Verträge, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) – vertreten durch den Verwalter – im Außenverhältnis zur Durchführung der Beschlüsse mit Handwerkern, Bauleitern oder Architekten abgeschlossen werden, sind die einzelnen Wohnungseigentümer einbezogen.

Der Verwalter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 –).

…. Jahresabrechnung erstellen muss.

Mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass

• es für die Frage, welcher Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche Abrechnung schuldet, allein darauf ankommt, in welcher Verwalteramtszeit der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) entstanden ist,
• die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung,
  • sofern ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, nach § 28 Abs. 3 WEG spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht sowie
  • nach der Entstehung fortbesteht, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet bzw. sein Verwaltervertrag endet und nicht auf den neuen Verwalter übergeht und danach

die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG jeweils den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist bzw. war, so dass

• bei Ausscheiden eines Verwalters im Laufe eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt,

der ausgeschiedene Verwalter

• zwar für das laufende Wirtschaftsjahr, in dem sein Verwalteramt endete, keine Abrechnung (mehr) zu erstellen hat,
• aber – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (noch) schuldet.

Übrigens:

• Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), weil ihm, sollte er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben haben, ein Einsichtsrecht zusteht, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege erfasst, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
• Da die Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben gehört, kann der ausgeschiedene Verwalter für die noch von ihm zu erstellende Abrechnung keine zusätzliche Vergütung verlangen.
  Weigert er sich die Jahresabrechnung zu erstellen, macht er sich schadensersatzpflichtig wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verwaltervertrag nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB.
• Offen gelassen hat der Senat, weil es in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall wegen des Ausscheidens des Verwalters im laufenden Wirtschaftsjahr nicht darauf ankam, die streitige Frage,
  • ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht und
  • folglich auch, ob bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahreswechsel der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.

…. welche Folgen eine Entlastung des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Mit Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 – hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Krefeld darauf hingewiesen, dass

• wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter wirksam Entlastung erteilt,

dies im Regelfall bedeutet, dass die Wohnungseigentümer

• die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig billigen und
• ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen aussprechen.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

• jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
• die den Wohnungseigentümern
  • bekannt waren oder
  • bei sorgfältiger (Kassen)Prüfung, auch ohne Fach- und Spezialwissen, erkennbar gewesen wären (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Nach einer wirksam erteilten Entlastung des Verwalters kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft,

• abgesehen von Ansprüchen wegen einer Straftat des Verwalters,

somit gegen den Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters gelten machen,

• von denen sie bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatte und
• die bei einer sorgfältigen Prüfung (der Abrechnung) auch nicht hätten auffallen müssen.

Übrigens:
Kommen Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht und besteht aus besonderen Gründen auch kein Anlass, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten,

• steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird,

im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Haben Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

• Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer.
• Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

• Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft;
  der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3).
• Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
• Nur gegenüber dem Verband besteht eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
• Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen nicht befugt.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein

• nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre (beispielsweise von Strom oder Wasser wegen Hausgeldzahlungsrückstände anderer Wohnungseigentümer) einen Schaden und beruht dies auf der

• schuldhaft unterbliebenen oder
• verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche,

kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe BGH, Beschluss vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen.

Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter nämlich dafür sorgen, dass

• eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und
• auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird,

um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage).

• Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 – hingewiesen.