Wichtige Info für alle Wohnungseigentümer und Verwalter: Reform des Wohnungseigentumsgesetzes tritt in Kraft

Am 01.12.2020 tritt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft.

Wichtige Neuerungen sind u.a.:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm 

• auf seine Kosten 

die Durchführung angemessener baulicher Veränderungen gestattet werden, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
• dem Einbruchsschutz und 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

• beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

• ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

• auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
• der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
• nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

• deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

• die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
• für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

• ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

• allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

• die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.

• Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig 

• beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
• ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
• kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
• Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

Gegen sie 

• und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).