Tag WEG

…. sich auf dem Rückweg zu Fuß zum Auto bei einem Sturz verletzen.

Mit Urteil vom 23.01.2018 – B 2 U 3/16 R – hat der 2. Senat des Bundessozialgerichts (BSG) in einem Fall, in dem ein Arbeitnehmer,

• da der Wetterbericht überfrierende Nässe oder leichten Schneefall vorhergesagt hatte,

vor seiner Fahrt morgens mit seinem Auto zur Arbeitsstelle die Fahrbahn auf Glatteis hin prüfen wollte,

• zu diesem Zweck von seinem auf dem Grundstück geparkten Auto zunächst zu Fuß wenige Meter zu der öffentlichen Straße gegangen sowie danach

auf dem Rückweg zu seinem Auto an der Bordsteinkante gestürzt war und sich einen rechten Arm verletzt hatte, entschieden, dass

• es sich dabei um keinen versicherten Arbeitsunfall gemäß § 8 Sozialgesetzbuch Siebtes Buch (SGB VII) gehandelt hat.

Begründet hat der Senat dies damit, dass, weil

• weder eine rechtliche Pflicht die Fahrbahnverhältnisse vor Antritt der Fahrt zu prüfen nicht besteht bzw. bestanden hat,
• noch diese Prüfung unverzichtbar für die Aufnahme bzw. Fortsetzung des Weges zur Arbeit gewesen ist,

es sich deshalb um eine unversicherte Vorbereitungshandlung gehandelt hat und somit der unmittelbare und damit versicherte Weg zur Arbeitsstätte bereits in dem Zeitpunkt unterbrochen war, in dem die Straße betreten wurde (Quelle: Pressemitteilung des BSG vom 23.01.2018).

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

• die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
• die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
• eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

• einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen,

der

• dem Gesetz,
• den Vereinbarungen und
• Beschlüssen und,
• soweit sich die Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Bei der Bestimmung dieses Gebrauchs nach billigem Ermessen sind §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu beachten.

Zwar kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer,

• soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegen stehen,

mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese

• bewohnen,
• vermieten,
• verpachten oder
• in sonstiger Welse nutzen und
• andere von Einwirkungen ausschließen.

Andererseits ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer aber auch verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen

• nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst,
• also die in seinem Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten nur so zu nutzen, dass diese Nutzung nicht zu Belästigungen der übrigen Miteigentümer des Grundstücks und Bewohner des Hauses führt, die über das von diesen hinzunehmende und zumutbare Maß hinausgehen.

Liegt ein Verstoß gegen die Verpflichtung nach § 14 Nummer 1 WEG vor oder widerspricht der Gebrauch des Sondereigentums dem Gesetz, den Vereinbarungen oder Beschlüssen, besteht

• bei Wiederholungsgefahr im Sinne des § 1004 Satz 2 BGB, die bei tatsächlichen vorangegangenen Beeinträchtigungen vermutet wird,

gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Unterlassungsanspruch der übrigen Miteigentümer (Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil vom 13.05.2014 – 29 C 31/13 –)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Eigentümer, der auf dem Balkon seiner Eigentumswohnung durch das Auslegen von Vogelfutter Tauben anlockt, die Hausdach und Balkon durch Taubenkot verschmutzen, verlangen, es zu unterlassen, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus verwilderte Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 23.09.2015 – 485 C 5977/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine soziale Gemeinschaft bilden, innerhalb derer allgemein die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme besteht und dieses Rücksichtnahmegebot des § 14 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verletzt,

• wer durch Maßnahmen, wie das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern und das Aufstellen von Behältern, die sich zum Nisten und Brüten zumindest eignen,Tauben in letztlich nicht kontrollierbarer Zahl anlockt,

weil damit nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung auch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer besteht, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

Ein solcher Unterlassungsanspruch steht der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder beeinträchtigten anderen Eigentümern dann zu, wenn

• in der Hausordnung bestimmt ist, dass das Füttern von Tauben auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus nicht gestattet ist oder
• die Gemeinde, in der sich die Wohnanlage befindet, durch Verordnung ein Taubenfütterungsverbot erlassen hat (zur Berechtigung einer Gemeinde zum Erlass eines Taubenfütterungsverbots vgl. Verwaltungsgericht (VG) Ansbach, Urteil vom 14.07.2011 – AN 5 K –)

Das hat die Pressestelle des AG München vom 16.09.2016 – 72/16 – mitgeteilt.

Will ein Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum ersetzt haben,

• der von einem Dritten, beispielsweise einem Handwerker, bei Ausführung der ihm von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verursacht worden ist,

ist der geschädigte Wohnungseigentümer verpflichtet,

• vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen,
• wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband rechtfertigen.

Das hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 11.05.2016 – 10 S 2/16 – entschieden.

Begründet hat das LG diese Entscheidung damit,

• dass die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft begründet,
• aufgrund derer es einem Wohnungseigentümer verwehrt ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch zu nehmen, wenn für den geltend gemachten Schaden ein Dritter – hier der Handwerker – in Anspruch genommen werden kann.

So,

• wie bei bestehendem Versicherungsschutz durch eine Gebäudeversicherung aufgrund der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten ein geschädigter Miteigentümer verpflichtet ist, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –),

könne ein geschädigter Wohnungseigentümer auch in einem Fall wie dem obigen, aufgrund der bestehenden Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht statt des Handwerkers die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch nehmen.

Gegen den Handwerker steht dem geschädigten Wohnungseigentümer, so das LG weiter, abgesehen von dem deliktischem Anspruch auch ein vertraglicher Schadensersatzanspruch zu, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Handwerker als Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter anzusehen ist und Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.

Wen der Auftrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wurde muss dem geschädigten Wohnungseigentümer bekannt sein, da der Auftragserteilung eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorausgeht.
Soweit ihm Namen und Anschrift des Handwerkers nicht von vornherein bekannt sein sollten, kann er dies durch einfache Nachfrage bei der Hausverwaltung klären.

Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer

• grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen,
• die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.

Das ergibt sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung.
Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen nämlich zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 – hingewiesen.
Nicht entschieden hat der Senat, ob von der Aufrechnungsverbot Hauptforderungen auszunehmen sind,

• die auf einer Notgeschäftsführung beruhen (so etwa Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 09.06.2004 – 2 Z BR 32/04 –) oder
• auf der Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers durch einen Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beruhen (so das Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 29.05.2002 – 24 W 185/01 –).