…. für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vereinbart ist.

Mit Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn nach der Teilungserklärung Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung

• anderer Wohnungseigentümer oder
• eines Dritten (beispielsweise des Verwalters)

bedürfen,

• solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam ist

und die Zustimmung,

• bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind und
• die für das schuldrechtliche Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, sowie für die Auflassung nach § 873 Abs. 1, § 925 BGB als dingliches Erfüllungsgeschäft, nur einheitlich erteilt werden kann,

wenn sie wirksam erteilt worden ist, unwiderruflich wird,

• sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

…. einen Handlauf gesichert sein muss und wann dies nicht erforderlich ist.

Mit Urteil vom 05.07.2018 – 1 U 1069/17 – hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz darauf hingewiesen, dass für Treppen, die zu öffentlichen Wegen gehören, die Regelungen der Landesbauordnungen nicht einschlägig sind,

• da die Vorschriften der Landesbauordnungen nicht für Anlagen des öffentlichen Verkehrs gelten,

und Treppen, die Bestandteil eines öffentlichen Weges sind, nur dann

• ein Geländer oder
• einen Handlauf

benötigen, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen,

• die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und
• auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann.

Danach kommt, wenn

• eine verdeckte Gefahrenlage besteht

und ein Benutzer einer zu einem öffentlichen Weg gehörenden,

• weder mit einem Geländer,
• noch mit einem Handlauf,

gesicherten Treppe deswegen stürzt, eine Haftung des

• für den Zustand des Weges verantwortlichen

Trägers der Straßenbaulast

• wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

in Betracht.

Dagegen haftet der Träger der Straßenbaulast dann bei einem Sturz eines Treppenbenutzers nicht, wenn

• es an einer versteckten Gefahrenlage fehlte,
• insbesondere die Gestaltung der Treppe für den Benutzer jederzeit erkennbar war (Quelle: Pressemitteilung des OLG Koblenz vom 03.01.2019).

…. ihren Unfallversicherungsschutz, unter dem sie grundsätzlich auf dem Weg zur Arbeit und auf dem Heimweg von der Arbeit stehen, verlieren können.

Mit Urteil vom 18.10.2018 – S 8 U 207/16 – hat das Sozialgericht (SG) Frankfurt nämlich darauf hingewiesen, dass gesetzlich unfallversichert ist

• nur die Tätigkeit des Fortbewegens von Zuhause zum Arbeitsort und vom Arbeitsort nach Hause,
• nicht jedoch auch das gleichzeitige Nutzen des Handys,

somit in einem solchen Fall

• eine sog. gemischte Tätigkeit in Form der gleichzeitigen Ausübung einer versicherten Verrichtung (Zurarbeit- bzw. Nachhausegehen bzw. -fahren) und einer unversicherten Verrichtung (wie Telefonieren) vorliegt und demzufolge,

sollte es auf dem Weg zur oder dem Weg von der Arbeit während des Telefonieren mit dem Handy zu einem Unfall kommen,

• es sich dabei um einen Arbeitsunfall nach § 8 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Sozialgesetzbuch Siebtes Buch (SGB VII) nur handelt, wenn
  • der Unfall und hierdurch der Gesundheitsschaden im Rechtssinne wesentlich durch die versicherte Tätigkeit verursacht worden ist,
• während dann kein Arbeitsunfall vorliegen soll, wenn
  • wesentliche Unfallursache das unversicherte Telefonieren war,
  • etwa weil aufgrund dessen die Wahrnehmungsfähigkeit im Verkehr deutlich eingeschränkt gewesen ist und das hierdurch begründete erhebliche Risiko maßgeblich zu dem Unfall geführt hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall,

• in dem eine als Hausdame in einem Hotel Beschäftigte auf dem Heimweg vom Hotel während des Telefonierens mit ihrem Handy beim Überqueren eines unbeschrankten Bahnübergangs von einer Bahn erfasst worden war,

hat das SG

• die Ablenkung durch die Handynutzung als wesentliche Unfallursache angesehen und deswegen

entschieden, dass der Unfall nicht als Arbeitsunfall anzuerkennen ist (Quelle: Pressemitteilung des SG Frankfurt vom 20.11.2018).

Mit Urteil vom 29.06.2018 – L 8 U 4324/16 hat das Landessozialgericht (LSG) Baden-Württemberg darauf hingewiesen, dass

• zwar auch das Zurücklegen des mit der versicherten Tätigkeit zusammenhängenden unmittelbaren Weges zum Arbeitsplatz versichert ist (sog. „Wegeunfall“),

allerdings nicht automatisch jeder Unfall auf dem Arbeitsweg ein Wegeunfall ist, sondern,

• auch wenn sich der Unfall auf der gewöhnlichen Strecke zum Arbeitsplatz ereignet,

wegen Fehlens am erforderlichen Zusammenhang mit der versicherten beruflichen Tätigkeit, dann kein Arbeitsunfall gemäß § 8 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 Sozialgesetzbuch Siebtes Buch (SGB VII) mehr vorliegt, wenn

• der Versicherte mehrere Stunden früher als gewöhnlich von zu Hause losgefahren ist, um noch private Besorgungen zu erledigen (Quelle: Pressemitteilung des LSG Stuttgart vom 24.07.2018).

Übrigens:
Darauf, dass grundsätzlich auch

• während des Auftankens des zur Fahrt nach oder von dem Ort der Tätigkeit benutzten Fahrzeuges

kein gesetzlicher Unfallversicherungsschutz besteht und

• etwas Anderes nur dann gilt, wenn das Nachtanken während der Fahrt unvorhergesehen notwendig wird, damit der restliche Weg zurückgelegt werden kann,
• wobei von einem unvorhergesehenen Auftankenmüssen eines Fahrzeuges nur dann auszugehen ist, wenn
  • der Treibstoff für das benutzte Fahrzeug plötzlich aus Umständen, die der Versicherte nicht zu vertreten hat, für ihn vollkommen unerwartet zur Neige geht,
  • etwa weil wegen einer Verkehrsumleitung oder eines Staus der Kraftstoffverbrauch so stark ansteigt, dass der Versicherte ohne ein Nachtanken die Arbeitsstelle bzw. hier seine Wohnung nicht mehr erreichen kann,

hat das Sozialgericht (SG) Stuttgart mit Urteil vom 20.07.2017 – S 1 U 2825/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des SG Stuttgart vom 02.08.2018).

…. eines Wohnungseigentümers gehört, deshalb saniert werden muss, weil

• an den konstruktiven Teile der Dachterrasse

Schäden aufgetreten sind.

Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

• nach der, wenn in der Teilungserklärung keine hiervon abweichende Kostentragungsregelung enthalten ist,
• jederWohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber u.a. verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

hat sich im Fall einer beschlossenen Sanierung der konstruktiven Teile einer Dachterrasse,

• die sondereigentumsfähig ist (vgl. hierzu Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 28.03.2007 – 34 Wx 119/06 – sowie Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 – RdZiff. 24) und
• die nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört,

an diesen Kosten jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen.

Denn, auch wenn nach der Teilungserklärung eine Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört,

• betrifft das nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse (wie den Terrassenbelag) und

bleiben deren konstruktive Teile,

• ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers,

nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum.

Dagegen hätte, wenn in der Teilungserklärung beispielsweise abweichend von § 16 Abs. 2 WEG geregelt wäre, dass jeder Wohnungseigentümer

• sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat und
• Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind,

der Wohnungseigentümer, zu dessen Sondereigentum die Dachterrasse gehört,

• die Kosten für die Terrassensanierung allein zu tragen.

Auszulegen wäre eine solche von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Bestimmung in einer Teilungserklärung nämlich so,

• dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Dachterrassen erfasst

und dass sie die Instandsetzung

• sowohl der im Sonder-
• als auch der im Gemeinschaftseigentum

stehenden Teile dieser Terrassen betrifft,

• also nicht auf die Kosten für die nichtkonstruktiven Teile der Terrasse, wie dem Terrassenbelag, beschränkt ist.

Denn, da nach der Regelung,

• dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzusetzen hat,

anschließend weiter in der Teilungserklärung vorgesehen ist, dass

• „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind“

sollen mit dieser Regelung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Balkone, Loggias, Terrassen usw. erfasst werden.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 – hingewiesen.

…. einem anderen Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig machen können.

Wohnungseigentümer sind zwar im Grundsatz

• weder zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung
• noch zur Mitwirkung an der Willensbildung verpflichtet

und können, solange und soweit sie hierüber einig sind – ebenso wie ein Alleineigentümer –

• selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterlassen.

Allerdings sind Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht zur Mitwirkung dann verpflichtet, wenn

• nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
• dies von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet.

Das bedeutet,

• kommt es beispielsweise in der Wohnung eines Eigentümers zu Feuchtigkeitsschäden und
• besteht die begründete Vermutung, dass die Feuchtigkeit auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen ist,

können die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sein,

• einen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu fassen, also

einen in einer vom Verwalter einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gesetzten Antrag, wie

• zur Feststellung der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden unverzüglich einen Sachverständigen zu beauftragen, der bei Vorliegen von Mängeln des Gemeinschaftseigentums die notwendigen Maßnahmen zu deren Beseitigung ermitteln, die Arbeiten ausschreiben und einen Preisspiegel erstellen soll, um bei einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung die Durchführung der notwendigen Maßnahmen beschließen zu können,

zuzustimmen.

Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, können die Wohnungseigentümer,

• die ihre Mitwirkungspflicht verletzt haben, also
  • schuldhaft entweder untätig geblieben sind, oder
  • gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben,

wegen Verletzung einer Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) nach § 280 BGB (z.B. für einem dem betroffenen Wohnungseigentümer entstandenen Mietausfall) haften, wenn

• die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt und
• von dem betroffenen Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben wird.

Zu vertreten haben Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten allerdings grundsätzlich nur dann, wenn sie

• mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und
• den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer

in Kenntnis gesetzt worden sind, außer,

• ihnen waren die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt oder
• sie sind während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet worden.

Übrigens:
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann gegen den ablehnenden Beschluss von dem betroffenen Wohnungseigentümer

• mit der Anfechtungsklage
• zugleich auch Beschlussersetzungsklage erhoben werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 – und vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 –).

Abgesehen davon kann

• zur Inanspruchnahme der übrigen Wohnungseigentümer auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum,

auch die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahren beantragt werden,

• ohne dass sich der betroffene Eigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht haben muss (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 – V ZB 131/17 –).

Das Thüringer Landessozialgericht (LSG) hat mit Urteil vom 08.01.2018 – L 1 U 900/17 – in einem Fall,

• in dem eine Arbeitnehmerin auf dem Rückweg von der Arbeit mit dem Zug, den Ausstieg an ihrem Heimatbahnhof verpasst,
• den Zug daraufhin an der nächsten Haltestelle verlassen hatte und
• auf dem Weg zu dem auf einem anderen Bahnsteig bereitstehenden Gegenzug verunfallt war,

entschieden,

• dass es sich hierbei um keinen Arbeitsunfall gehandelt hat.

Begründet hat das LSG dies damit, dass unter dem Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung grundsätzlich nur der direkte Weg zwischen Wohnung und Arbeitsstätte steht und für einen Versicherten,

• sofern nicht ausnahmsweise das Abweichen vom direkten Weg bzw. der Umweg, beispielsweise wegen Ausfalls eines Haltepunktes, erforderlich wird,

kein Versicherungsschutz in der gesetzlichen Unfallversicherung mehr besteht, wenn er

• sich nicht (mehr) auf direktem Weg in Richtung seiner Arbeitsstätte oder seiner Wohnung, sondern in entgegengesetzter Richtung von diesem Ziel fortbewegt,
• sich also auf einem sog. Abweg befindet.

Der Versicherungsschutz in der gesetzlichen Unfallversicherung

• erlischt in einem solchen Fall, so das LSG, sobald der direkte Weg verlassen und der Abweg begonnen wird und
• lebt erst wieder auf, wenn sich der Versicherte wieder auf dem direkten Weg befindet und der Abweg beendet ist (Quelle: Pressemitteilung des LSG Erfurt vom 29.01.2018).

…. sich auf dem Rückweg zu Fuß zum Auto bei einem Sturz verletzen.

Mit Urteil vom 23.01.2018 – B 2 U 3/16 R – hat der 2. Senat des Bundessozialgerichts (BSG) in einem Fall, in dem ein Arbeitnehmer,

• da der Wetterbericht überfrierende Nässe oder leichten Schneefall vorhergesagt hatte,

vor seiner Fahrt morgens mit seinem Auto zur Arbeitsstelle die Fahrbahn auf Glatteis hin prüfen wollte,

• zu diesem Zweck von seinem auf dem Grundstück geparkten Auto zunächst zu Fuß wenige Meter zu der öffentlichen Straße gegangen sowie danach

auf dem Rückweg zu seinem Auto an der Bordsteinkante gestürzt war und sich einen rechten Arm verletzt hatte, entschieden, dass

• es sich dabei um keinen versicherten Arbeitsunfall gemäß § 8 Sozialgesetzbuch Siebtes Buch (SGB VII) gehandelt hat.

Begründet hat der Senat dies damit, dass, weil

• weder eine rechtliche Pflicht die Fahrbahnverhältnisse vor Antritt der Fahrt zu prüfen nicht besteht bzw. bestanden hat,
• noch diese Prüfung unverzichtbar für die Aufnahme bzw. Fortsetzung des Weges zur Arbeit gewesen ist,

es sich deshalb um eine unversicherte Vorbereitungshandlung gehandelt hat und somit der unmittelbare und damit versicherte Weg zur Arbeitsstätte bereits in dem Zeitpunkt unterbrochen war, in dem die Straße betreten wurde (Quelle: Pressemitteilung des BSG vom 23.01.2018).

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

• die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
• die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
• eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

• einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen,

der

• dem Gesetz,
• den Vereinbarungen und
• Beschlüssen und,
• soweit sich die Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Bei der Bestimmung dieses Gebrauchs nach billigem Ermessen sind §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu beachten.

Zwar kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer,

• soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegen stehen,

mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese

• bewohnen,
• vermieten,
• verpachten oder
• in sonstiger Welse nutzen und
• andere von Einwirkungen ausschließen.

Andererseits ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer aber auch verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen

• nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst,
• also die in seinem Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten nur so zu nutzen, dass diese Nutzung nicht zu Belästigungen der übrigen Miteigentümer des Grundstücks und Bewohner des Hauses führt, die über das von diesen hinzunehmende und zumutbare Maß hinausgehen.

Liegt ein Verstoß gegen die Verpflichtung nach § 14 Nummer 1 WEG vor oder widerspricht der Gebrauch des Sondereigentums dem Gesetz, den Vereinbarungen oder Beschlüssen, besteht

• bei Wiederholungsgefahr im Sinne des § 1004 Satz 2 BGB, die bei tatsächlichen vorangegangenen Beeinträchtigungen vermutet wird,

gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Unterlassungsanspruch der übrigen Miteigentümer (Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil vom 13.05.2014 – 29 C 31/13 –)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Eigentümer, der auf dem Balkon seiner Eigentumswohnung durch das Auslegen von Vogelfutter Tauben anlockt, die Hausdach und Balkon durch Taubenkot verschmutzen, verlangen, es zu unterlassen, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus verwilderte Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 23.09.2015 – 485 C 5977/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine soziale Gemeinschaft bilden, innerhalb derer allgemein die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme besteht und dieses Rücksichtnahmegebot des § 14 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verletzt,

• wer durch Maßnahmen, wie das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern und das Aufstellen von Behältern, die sich zum Nisten und Brüten zumindest eignen,Tauben in letztlich nicht kontrollierbarer Zahl anlockt,

weil damit nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung auch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer besteht, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

Ein solcher Unterlassungsanspruch steht der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder beeinträchtigten anderen Eigentümern dann zu, wenn

• in der Hausordnung bestimmt ist, dass das Füttern von Tauben auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus nicht gestattet ist oder
• die Gemeinde, in der sich die Wohnanlage befindet, durch Verordnung ein Taubenfütterungsverbot erlassen hat (zur Berechtigung einer Gemeinde zum Erlass eines Taubenfütterungsverbots vgl. Verwaltungsgericht (VG) Ansbach, Urteil vom 14.07.2011 – AN 5 K –)

Das hat die Pressestelle des AG München vom 16.09.2016 – 72/16 – mitgeteilt.

Will ein Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum ersetzt haben,

• der von einem Dritten, beispielsweise einem Handwerker, bei Ausführung der ihm von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verursacht worden ist,

ist der geschädigte Wohnungseigentümer verpflichtet,

• vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen,
• wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband rechtfertigen.

Das hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 11.05.2016 – 10 S 2/16 – entschieden.

Begründet hat das LG diese Entscheidung damit,

• dass die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft begründet,
• aufgrund derer es einem Wohnungseigentümer verwehrt ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch zu nehmen, wenn für den geltend gemachten Schaden ein Dritter – hier der Handwerker – in Anspruch genommen werden kann.

So,

• wie bei bestehendem Versicherungsschutz durch eine Gebäudeversicherung aufgrund der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten ein geschädigter Miteigentümer verpflichtet ist, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –),

könne ein geschädigter Wohnungseigentümer auch in einem Fall wie dem obigen, aufgrund der bestehenden Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht statt des Handwerkers die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch nehmen.

Gegen den Handwerker steht dem geschädigten Wohnungseigentümer, so das LG weiter, abgesehen von dem deliktischem Anspruch auch ein vertraglicher Schadensersatzanspruch zu, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Handwerker als Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter anzusehen ist und Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.

Wen der Auftrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wurde muss dem geschädigten Wohnungseigentümer bekannt sein, da der Auftragserteilung eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorausgeht.
Soweit ihm Namen und Anschrift des Handwerkers nicht von vornherein bekannt sein sollten, kann er dies durch einfache Nachfrage bei der Hausverwaltung klären.

Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer

• grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen,
• die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.

Das ergibt sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung.
Die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen nämlich zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 – hingewiesen.
Nicht entschieden hat der Senat, ob von der Aufrechnungsverbot Hauptforderungen auszunehmen sind,

• die auf einer Notgeschäftsführung beruhen (so etwa Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 09.06.2004 – 2 Z BR 32/04 –) oder
• auf der Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers durch einen Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beruhen (so das Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 29.05.2002 – 24 W 185/01 –).