Wohnungseigentümer sollten wissen, wann sie sich wegen eines Abstimmungsverhaltens gegenüber

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann sie sich wegen eines Abstimmungsverhaltens gegenüber

…. einem anderen Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig machen können.

Wohnungseigentümer sind zwar im Grundsatz

  • weder zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung
  • noch zur Mitwirkung an der Willensbildung verpflichtet

und können, solange und soweit sie hierüber einig sind – ebenso wie ein Alleineigentümer –

  • selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterlassen.

Allerdings sind Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht zur Mitwirkung dann verpflichtet, wenn

  • nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
  • dies von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet.

Das bedeutet,

  • kommt es beispielsweise in der Wohnung eines Eigentümers zu Feuchtigkeitsschäden und
  • besteht die begründete Vermutung, dass die Feuchtigkeit auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen ist,

können die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sein,

  • einen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu fassen, also

einen in einer vom Verwalter einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gesetzten Antrag, wie

  • zur Feststellung der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden unverzüglich einen Sachverständigen zu beauftragen, der bei Vorliegen von Mängeln des Gemeinschaftseigentums die notwendigen Maßnahmen zu deren Beseitigung ermitteln, die Arbeiten ausschreiben und einen Preisspiegel erstellen soll, um bei einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung die Durchführung der notwendigen Maßnahmen beschließen zu können,

zuzustimmen.

Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, können die Wohnungseigentümer,

  • die ihre Mitwirkungspflicht verletzt haben, also
    • schuldhaft entweder untätig geblieben sind, oder
    • gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben,

wegen Verletzung einer Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) nach § 280 BGB (z.B. für einem dem betroffenen Wohnungseigentümer entstandenen Mietausfall) haften, wenn

  • die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt und
  • von dem betroffenen Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben wird.

Zu vertreten haben Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten allerdings grundsätzlich nur dann, wenn sie

  • mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und
  • den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer

in Kenntnis gesetzt worden sind, außer,

  • ihnen waren die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt oder
  • sie sind während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet worden.

Übrigens:
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann gegen den ablehnenden Beschluss von dem betroffenen Wohnungseigentümer

Abgesehen davon kann

  • zur Inanspruchnahme der übrigen Wohnungseigentümer auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum,

auch die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahren beantragt werden,

  • ohne dass sich der betroffene Eigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht haben muss (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 – V ZB 131/17 –).

Leave a Reply

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.