Tag Instandsetzung

Nach § 5 Abs. 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Teile des Gebäudes, 

• die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, 

sowie Anlagen und Einrichtungen, 

• die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, 

nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, 

• selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden

und können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung 

• zwar Bestandteile des Gebäudes, die zum Sondereigentum gehören, rechtsgeschäftlich zum gemeinschaftlichen Eigentum machen, 
• nicht aber umgekehrt.

Für beispielsweise 

• die Balkone, 

über die Eigentumswohnungen verfügen, bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur erstreckt auf 

• den Luftraum, 
• den Innenanstrich und 
• den Bodenbelag, 

während Gemeinschaftseigentum sind, 

• die übrigen konstruktiven und 
• solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie 
  • Brüstungen und Geländer, 
  • Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, 
  • Decken,
  • Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, 
  • Außenwände, Stützen und 
  • Türen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).  

Für beispielsweise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtete 

• Garagen

bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einer Garage nur erstrecken kann, auf

• den Innenraum, wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektoanlagen und den Bodenbelag,

während Gemeinschaftseigentum sind 

• die Fundamente,
• die Außenmauern bzw. -wände
• das Garagendach,
• das Garagentor sowie
• die übrigen tragenden bzw. konstruktiven Teile (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003 – 3 Wx 235/03, I-3 Wx 240/03, 3 Wx 235/03, 3 Wx 240/03 –).

Sind 

• nicht sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile, beispielsweise Balkone oder Garagen im Ganzen, 

in einer Teilungserklärung unzulässigerweise als Sondereigentum aufgeführt und ist eine 

• gesetzeskonforme

Auslegung 

• dahingehend

nicht möglich, dass sich diese Regelung nur auf die 

• tatsächlich sondernutzungsfähigen Teile 

bezieht, ist eine solche Regelung nichtig. 

Hinweis zur Kostentragungspflicht:
Alle bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfallenden Kosten,

• somit auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums  

sind nach der Grundregel des § 16 Abs.2 Satz 1 WEG von 

• allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile 

zu tragen.

Eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung 

• für einzelne Kosten, d.h. für die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustauschs

oder 

• für bestimmte Arten von Kosten, d.h. Kosten für wiederkehrende gleichartige Positionen, wie etwa, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, 

können die Wohnungseigentümern beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

• wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
• ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

• die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
• noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

• den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
• die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
• sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

• zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

• mögliche Gewährleistungsansprüche und
• eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

• Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
• bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

• Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
• wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob – unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln –
  • bestimmte Leistungen erbracht sowie
  • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

• Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
• Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

• der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
  • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und

• der Verwalter diese tatsächliche Vermutung nicht erschüttern oder nicht beweisen kann, dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hatte (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 –).

…. dass dies

• nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

• dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse,
• obwohl dies, mangels Übertragung dieser Pflicht in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer, gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –),

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

• und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

• wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

• der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
• des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

• weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

• in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

…. oder sie die Erneuerung von Fenstern in ihren im Sondereigentum stehenden Räumenfür notwendig erachten.

Die Fenster nebst Rahmen eines Gebäudes,

• auch die, die sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,

stehen,

• da sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind,

gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Eine Übertragung solcher zwingend im Gemeinschaftseigentum stehender Teile eines Gebäudes auf das Sondereigentum ist nicht möglich und
• sollte sich dennoch eine solche Übertragungsregelung in einer Teilungserklärung befinden, würde diese schlicht keine Wirkung entfalten.

Dass alle Fenster eines Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, hat zur Folge, dass nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

für

• die Instandhaltung,
• die Instandsetzung sowie
• den Austausch

auch der Fenstern in den Wohnungen der Eigentümer zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und

• die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Allerdings kann hiervon abweichend die Pflicht

• zur Instandsetzung, zur Instandhaltung sowie zur Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen und
• zur Tragung der damit verbundenen Kosten

den jeweiligen Wohnungseigentümern

• in der Teilungserklärung auferlegt sein oder
• durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt werden.

Eine solche abweichende Regelung muss nach ihrem Wortlaut und Sinn klar und eindeutig sein.

• Ergibt die Auslegung von Wortlaut und Sinn der Regelung Zweifel an der Pflichtenübertragung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Kostentragungspflicht.

So bleibt beispielsweise eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft, wenn die Teilungserklärung oder eine von den Eigentümern getroffene Vereinbarung

• die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und
• dabei den Außenanstrich ausnimmt (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –).

Ist

• eine Pflichten- und Kostenübertragung nicht (wirksam) erfolgt und somit

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Fensteraustausch zuständig sowie zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtet, hat,

• wenn die Erneuerungsbedürftigkeit von Fenstern in der Wohnung eines Eigentümers unter den Wohnungseigentümern streitig ist,

der Eigentümer, der die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung für erforderlich erachtet,

• zunächst grundsätzlich nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 11.11.2018 – 29 S 66/18 –).

Übrigens:
Für die Wohnungseingangstüren der Eigentumswohnungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend.

…. geregelt ist, dass der Leasingnehmer im Schadensfall

• unverzüglich die erforderlichen Reparaturarbeiten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführen lassen muss,
• mit der Durchführung der Reparatur grundsätzlich ein vom Leasingfahrzeug-Hersteller anerkannter Betrieb zu beauftragen ist und
• der Leasing-Nehmer berechtigt sowie verpflichtet ist, fahrzeugbezogene Schadensersatzansprüche in eigenem Namen und auf eigene Kosten geltend zu machen.

Mit Urteil vom 29.01.2019 – VI ZR 481/17 – hat der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass ein Leasingnehmer,

• der im Leasingvertrag die Pflicht zur Instandsetzung des Leasingfahrzeuges gegenüber dem Leasinggeber und Eigentümer für jeden Schadensfall übernommen und
• diese Pflicht nach einem Unfall, bei dem das geleaste Fahrzeug beschädigt worden ist, nicht erfüllt hat,

von dem Unfallgegner,

• der den Unfall verursacht hat,

nicht ohne Zustimmung (§ 182 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) des Eigentümers gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB

• statt der Herstellung

Zahlung der fiktive Herstellungskosten verlangen kann.

Begründet hat der Senat dies damit, dass bei einem am Leasingfahrzeug entstandenen Substanzschaden die Ersetzungsbefugnis des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB,

• also die Befugnis vom Schädiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Betrag zu verlangen,

dem Eigentümer zusteht, so dass jedenfalls dann,

• wenn im Leasingvertrag geregelt ist, dass der Leasingnehmer im Schadensfall unverzüglich die erforderlichen Reparaturarbeiten durchführen lassen muss,

damit eine alleinige Entscheidung des Leasingnehmers für eine fiktive Abrechnung der Reparaturkosten ausgeschlossen ist.

Ersetzt verlangen aus eigenem Recht von einem einstandspflichtigen Unfallgegner kann der Leasingnehmer in einem solchen Fall aber jedenfalls, wegen Verletzung seines berechtigten unmittelbaren Besitzrechtes, nach

• § 823 Abs. 1 BGB sowie
• § 7 Straßenverkehrsgesetz (StVG)

seinen Haftungsschaden,

• d.h. Befreiung von seiner Reparaturverpflichtung gegenüber dem Eigentümer

und einen im Entzug der Sachnutzung bestehenden Schaden.

…. ein Defekt auftritt.

Mit Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wer eine

• mit einem für Telefongespräche und das Internet nutzbaren, funktionierenden Telefonanschluss ausgestattete

Wohnung gemietet hat, vom Vermieter,

• wenn es in der Folgezeit zu einem Defekt an der Telefonleitung kommt,

aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Instandsetzung der Telefonleitung verlangen kann,

• unabhängig davon, ob sich die defekte Leitung innerhalb oder außerhalb der gemieteten Räumlichkeiten befindet und
• auch unabhängig davon, ob sowie bejahendenfalls welche Ansprüche dem Mieter gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustehen.

Denn, so der Senat, jedenfalls dann, wenn eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist

• und ein funktionierender Telefonanschluss mangels einer gegenteiligen Vereinbarung vom Vermieter nicht schon unter dem Gesichtspunkt eines nach der Verkehrsanschauung jedenfalls geschuldeten Mindeststandards zeitgemäßer Wohnnutzung geschuldet sein sollte,
  • wie das bei der Stromversorgung der Fall ist, die zumindest den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglichen müsse (vgl. BGH, Urteil vom 26.07.2014 – VIII ZR 281/03 –),

umfasst der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand,

• den der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhalten verpflichtet ist,

einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss,

• wozu selbstverständlich gehört, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können.

…. einem anderen Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig machen können.

Wohnungseigentümer sind zwar im Grundsatz

• weder zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung
• noch zur Mitwirkung an der Willensbildung verpflichtet

und können, solange und soweit sie hierüber einig sind – ebenso wie ein Alleineigentümer –

• selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterlassen.

Allerdings sind Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht zur Mitwirkung dann verpflichtet, wenn

• nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
• dies von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet.

Das bedeutet,

• kommt es beispielsweise in der Wohnung eines Eigentümers zu Feuchtigkeitsschäden und
• besteht die begründete Vermutung, dass die Feuchtigkeit auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen ist,

können die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet sein,

• einen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu fassen, also

einen in einer vom Verwalter einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gesetzten Antrag, wie

• zur Feststellung der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden unverzüglich einen Sachverständigen zu beauftragen, der bei Vorliegen von Mängeln des Gemeinschaftseigentums die notwendigen Maßnahmen zu deren Beseitigung ermitteln, die Arbeiten ausschreiben und einen Preisspiegel erstellen soll, um bei einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung die Durchführung der notwendigen Maßnahmen beschließen zu können,

zuzustimmen.

Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, können die Wohnungseigentümer,

• die ihre Mitwirkungspflicht verletzt haben, also
  • schuldhaft entweder untätig geblieben sind, oder
  • gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben,

wegen Verletzung einer Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) nach § 280 BGB (z.B. für einem dem betroffenen Wohnungseigentümer entstandenen Mietausfall) haften, wenn

• die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt und
• von dem betroffenen Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben wird.

Zu vertreten haben Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten allerdings grundsätzlich nur dann, wenn sie

• mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und
• den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer

in Kenntnis gesetzt worden sind, außer,

• ihnen waren die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt oder
• sie sind während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet worden.

Übrigens:
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann gegen den ablehnenden Beschluss von dem betroffenen Wohnungseigentümer

• mit der Anfechtungsklage
• zugleich auch Beschlussersetzungsklage erhoben werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 – und vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 –).

Abgesehen davon kann

• zur Inanspruchnahme der übrigen Wohnungseigentümer auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum,

auch die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahren beantragt werden,

• ohne dass sich der betroffene Eigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht haben muss (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 – V ZB 131/17 –).

Auch an Bäumen, die sich auf einer,

• einem der Wohnungseigentümer zur alleinigen Sondernutzung zugewiesenen

Grundstücksfläche befinden, steht das Eigentum daran sowie das Recht und die Pflicht zur Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung,

• sofern die Teilungserklärung hierzu keine eindeutig anderslautende Erklärung enthält,

der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, mit der Folge, dass über den Antrag eines Wohnungseigentümers

• auf Fällung, hilfsweise auf Rückschnitt eines solchen Baumes, beispielsweise wegen Schädlingsbefall,

die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden muss und

• nicht allein der Sondernutzerberechtigte entscheiden kann.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 28.06.2017 – 481 C 24911/16 WEG – hingewiesen.

Denn, so das AG,

• wollen Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen,
• was durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer möglich ist,

muss eine solche Vereinbarung klar und eindeutig sein.

• Andernfalls verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 05.01.2018).

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuständig zur

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

die nach § 16 Abs. 2 WEG auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

• Soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, ist gemäß § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten.
• Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist, wozu auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört.
• Dagegen gibt § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.
• Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Wohnungseigentümer, der seinen ersatzfähigen auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen kann, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt oder ein Familienangehöriger die Reparatur vorgenommen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Zuständigkeit des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichen,

• sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen;
• im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit für die

• Instandhaltung und/oder
• Instandsetzung

durch Vereinbarung oder in der Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen,

• wozu auch die Kosten gehören, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.
• Ein Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht in diesem Fall nicht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung begrifflich unterschieden zwischen

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und

• weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu,
• ist die (kostenpflichtige) Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

In solchen Fällen ist dann, wegen der unterschiedlichen Kostentragungspflicht, die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – hingewiesen.

Mit Urteil vom 15.01.2016 – 481 C 17409/15 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Fall, in dem

• die Ausstattung eines zu einer Wohnanlage einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Kinderspielplatzes (noch) nicht den in der Baugenehmigung für die Wohnanlage erteilten Auflagen entsprach,

entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft den von einem Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrag,

• die Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung herzustellen,

nicht ablehnen darf.

Begründet hat das AG dies damit, dass ein Beschluss,

• mit dem es abgelehnt wird die in einer erteilten Baugenehmigung festgesetzten, das Gemeinschaftseigentum betreffende Auflagen zu erfüllen,

nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht und deshalb rechtswidrig ist, weil

• den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt und
• eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung auch bei solchen Maßnahmen gegeben ist, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll.

Hingewiesen hat das AG auch, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich unverjährbar ist, weil

• das Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon wie lange die Instandsetzungsbedürftigkeit bereits zurück liegt und ob sie schon länger als drei Jahre andauert, instandgesetzt werden muss und
• eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung nicht verjähren kann (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 21.10.2016 – 82/16 –).